在廈門樓市成交量出現(xiàn)斷崖式下跌的同時，多個樓盤也開始了“變相”下調(diào)價格。8月12日，《財經(jīng)》新媒體記者調(diào)查了解到，廈門一些樓盤以精裝變毛坯、疊墅產(chǎn)品樓層不同以及尾盤清倉等原因，大幅下調(diào)了銷售價格。其中，融信海上城降價幅度達每平方米萬元，而保利叁仟棟·壹海里同樣戶型區(qū)間的疊墅，總價從500萬元/套起調(diào)整為約460萬元/套起，其他樓盤價格也出現(xiàn)不同程度的下跌。數(shù)據(jù)顯示，從去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出現(xiàn)顯著下滑，降幅超四成。
值得注意的是，在成交量和價格均出現(xiàn)下跌的同時，此前拿地比較激進的房地產(chǎn)公司或陷入資金周轉(zhuǎn)困境。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016-2017年，包括保利、禹洲、海投、融僑等房企折合超3萬元/平方米樓面價拿下的多個地王地塊，目前仍未動工或處于待售階段，高溢價率地塊遲遲未入市或?qū)Ψ科蟋F(xiàn)金流造成重壓。截止今年7月，廈門商住土地溢價率已全面回落，甚至不足1%，樓面價多降至2萬以下。與此同時，外地客群購房面積占比連降兩成，投資客的撤離將對高端樓盤的銷售進度產(chǎn)生影響。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前廈門住宅價格出現(xiàn)調(diào)整、成交量驟減，實為調(diào)控政策影響下部分城市退燒的信號。政策方面監(jiān)管趨嚴，房企高溢價率拿地建造的高端項目，難以按計劃入市。即使順利入市，在限購限售等政策的影響下，銷售和回款速度放緩，利潤被壓縮。并且，房企以新貸還舊貸，資金方面壓力將更大，或會出現(xiàn)以價換量等現(xiàn)象。
成交量持續(xù)大幅下降 房價難有上漲空間
近日，《財經(jīng)》新媒體記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前廈門熱銷的部分樓盤已下調(diào)均價。例如，今年5月，融信海上城均價為35000元/平方米，從6月份開始調(diào)整為25000元/平方米，降價幅度達每方米萬元。據(jù)該樓盤的銷售人員介紹，項目已進入尾盤銷售階段，所以降價促銷。另外，在售的保利叁仟棟·壹海里，自今年7月，同樣戶型區(qū)間的疊墅產(chǎn)品總價從500萬元/套起調(diào)整為約460萬元/套起，均價從55000元/平方米降至47000元/平方米。同月，三盛國際海岸項目均價從17800元/平方米調(diào)整至15000元/平方米。
對此，以上兩項目銷售人員均表示，項目并未降價，銷售的產(chǎn)品類型不同，價格有所調(diào)整。保利項目置業(yè)顧問對記者表示，之前該項目所售戶型為疊墅的下疊產(chǎn)品，包括地下室和花園，而現(xiàn)在銷售的是中上疊產(chǎn)品，所以均價顯示上有所不同。同時，三盛國際海岸項目置業(yè)顧問表示，之前銷售的產(chǎn)品包含精裝修，現(xiàn)在則是毛坯房，所以價格有所調(diào)整。
在“變相”調(diào)價的同時，廈門樓市成交量也出現(xiàn)了腰斬。據(jù)廈門國土資源與房產(chǎn)管理局官方數(shù)據(jù)顯示，從去年到今年上半年，新房、二手房交易量同比均出現(xiàn)顯著下滑，去年廈門新建商品住宅成交面積為152.2萬平方米，同比降低51%；成交14413套，同比減少46.5%。二手房方面，交易面積為287.5萬平方米，同比降低48.6%；成交28060套，同比下降49.1%。
然而，今年上半年，成交下降趨勢仍在延續(xù)。1-6月，廈門新建商品住宅成交面積為58.7萬平方米，同比下降30%；成交套數(shù)為4505套，同比減少41.9%。同時，二手房方面下降更為明顯，交易面積為71.3萬平方米，同比下降64%；成交套數(shù)為6995套，同比減少65%
中國豪宅研究院院長朱曉紅在接受《財經(jīng)》新媒體記者采訪時表示，一個城市房價的整體水平，主要由城市政治經(jīng)濟地位，以及居民的收入水平?jīng)Q定。樓市調(diào)控政策會改變供求關(guān)系，讓需求人為減少。同樣，市場也具有調(diào)節(jié)作用，還原真正的供求關(guān)系。在供大于求的市場環(huán)境中，房價一定會降下來。
從庫存量來看，公開數(shù)據(jù)顯示，截止今年8月12日，廈門可售新房套數(shù)為13650套，不足2017年一年的銷售量。不過，現(xiàn)如今，廈門仍執(zhí)行2017年調(diào)整后的樓市限購限售政策。具體內(nèi)容包括，廈門本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房；通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年；新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。另外，對無法提供購房之日前4年內(nèi)，在廈門市逐月連續(xù)繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。
這些至今嚴格執(zhí)行的房屋買賣限制條款，一定程度上抑制了瘋狂的購買力。廈門外地購房者客群購房面積占比連續(xù)兩年下降，今年上半年占比再下探：從2017年底的26%降至21%，同比下跌5個百分點，兩年半時間共下降超兩成。反觀本地購房者客群購房面積，占比從74%升至79%。
在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來，目前房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，購房者、投資客不見得會認可現(xiàn)階段市場價格，或?qū)е陆灰琢恳约胺績r呈現(xiàn)下降的趨勢。
朱曉紅認為，目前的情況產(chǎn)生的原因在于，前幾年廈門是全國樓市高速發(fā)展的熱點城市，成交量、價格大幅度上漲之后，出現(xiàn)了市場透支與政策迫降的并發(fā)癥。從去年開始，廈門住宅市場已漸現(xiàn)頹勢，成交面積、成交套數(shù)均出現(xiàn)負增長。今年成交量的繼續(xù)下滑，可以理解為調(diào)控政策影響下的部分城市退燒的信號。
雖然庫存較少，但從目前所執(zhí)行的調(diào)控政策來看，廈門的房價或恐難抗住市場需求端客戶結(jié)構(gòu)的變化，很難再有上漲空間。張宏偉表示，今年政策監(jiān)管更為嚴格，高價地的高端樓盤在政策審批放量上受到影響。對于房企來說，未來將更充滿挑戰(zhàn)，項目入市的節(jié)奏和定價問題，則成為一大考驗。
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