三、品牌和社區(qū)能否深度融合，主要看氣質(zhì)
基于社區(qū)存在的社區(qū)商業(yè)，可以將同類人聚集到一起。因為一個社區(qū)中的人往住著擁有相似收入和教育程度，他們在對品牌和門店中購物時，也會不自覺地保持一致。城市間的不同板塊，對購物的需求和品牌的選擇自然也會不一樣。這就要求不同地塊的商業(yè)地產(chǎn)在引進品牌時，需要通過大數(shù)據(jù)助力決策分析，了解這不同群體間真正的需求所在。不管是大而全的大牌，還是小而美的店鋪，只要符合自身社區(qū)的氣質(zhì)，都可以與之進行合作。優(yōu)質(zhì)人群的聚集自然會帶來房屋價格的提升。2015年誠品書店入駐蘇州工業(yè)園區(qū)后，其同時對外發(fā)售的住宅就一度創(chuàng)下了江蘇地區(qū)住宅價格的最高紀(jì)錄。
數(shù)據(jù)和人工智能驅(qū)動的新零售，利用線上線下對消費者行為的獲取、分析和整合，就能夠不斷甄選、引進新產(chǎn)品，淘汰那些流量不高、效益不好的產(chǎn)品，同時為消費者提供更為精準(zhǔn)的消費引導(dǎo)。在社區(qū)商業(yè)的運營中，創(chuàng)造獨特個性，吸引特定人群，都是運營者們可以大膽設(shè)想的前景。
4“高大全”，不如“專而美”功能整合 讓空間使用效率大大提升
新零售店面的面積都不大，盒馬鮮生在4000-6000平之間，超級物種很少超過1000平米，小米體驗店最大也不超過650平……
明源君實地探查后的直觀感受就是，這些店面的共同特點就是：貨架與貨架之間的間隔距離更小，線下實體店的品類卻比一般店面更豐富，商品被分成小份的包裝;整個環(huán)境里可利用的空間更豐富。
新零售的一件間店面往往承載了庫房、展示、加工、包裝、配送的各環(huán)節(jié)功能，實體店面的空間利用效率大大提高。
▲來源：招商證券
問題來了，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為什么不能通過整合優(yōu)化，提升空間利用效率，實現(xiàn)更多功能?
過去房地產(chǎn)市場在增量發(fā)展的過程中，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)難以避免的一個問題就是增量大、體量大、空置率高。增量大，說明規(guī)劃不合理;體量大，說明未充分了解社區(qū)居民的生活需求;空置率高，說明入駐商家能夠?qū)崿F(xiàn)的坪效比低。
社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運營人員。他們對本社區(qū)住戶群體的定位、生活習(xí)性其實是了解的，也更清楚這片社區(qū)真正存在的痛點是什么。不僅僅是生鮮，衣、食、行，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老……各種消費場景的構(gòu)建，都能在社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運營規(guī)劃中找到合適的位置。
社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)想要轉(zhuǎn)型，與其追求“高大全”，不如專注“小而美”、“專而美”。關(guān)鍵在于，這一過程要積極擁抱新變化，運用互聯(lián)網(wǎng)思維，圍繞用戶體驗進行變革。
數(shù)年前，保利、萬達(dá)、花樣年等房企集團針對社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的運營管理做了不同的嘗試;上個月，新城、印力、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂等13家商業(yè)地產(chǎn)公司就與盒馬簽訂了“新零售”戰(zhàn)略合作協(xié)議;這個月，碧桂園和蘇寧控股簽訂協(xié)議，預(yù)計今年內(nèi)將有600家蘇寧小店、蘇寧直營店入駐碧桂園;這個星期，華潤與京東宣布，華潤萬家在杭州及南京的大賣場業(yè)態(tài)將入駐京東到家……
可以預(yù)見的是，在未來，各個房企還會在新零售領(lǐng)域展開新的實驗。網(wǎng)絡(luò)不可替代現(xiàn)實中的生活，就看誰能夠在這場競爭中占領(lǐng)先機。
美國作家大衛(wèi)·貝爾在《不可消失的門店》一書中這樣說：“在現(xiàn)實世界中，距離的遠(yuǎn)近和社會傳遞是親密無間的。這就是為什么線上的商品和服務(wù)信息能從現(xiàn)實世界的消費者之間相鄰中獲益。”
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