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新模式構建多層次利潤結構
購物中心的發(fā)展也從開發(fā)時代進入運營和資產管理時代，建設投資模式和盈利模式出現了很多新的變化，經營管理專業(yè)化程度和水平都大大提升。
化身為體驗休閑生活中心的新型購物中心因為生命力強，近年來吸引了越來越多的投資。除了萬達、凱德、大悅城等專業(yè)商業(yè)地產企業(yè)，新城集團、綠地集團等房地產商和其他機構也紛紛涉足該領域，購物中心的發(fā)展也從開發(fā)時代進入運營和資產管理時代，建設投資模式和盈利模式出現了很多新的變化，經營管理專業(yè)化程度和水平都大大提升。
今年年初，在購物中心行業(yè)頗有建樹、但擴張速度卻一直很慢的大悅城宣布了自己的新戰(zhàn)略，從開發(fā)運營模式向資產管理模式的轉型升級，打造“大資管”平臺，通過建立商業(yè)地產基金、管理輸出等方式，實現資產和資本的良性循環(huán)，加快自身發(fā)展。此前，大悅城就已經對外披露了“4A大資管”的運作模式和擴張戰(zhàn)略，并聯手投資機構成立了大悅城商業(yè)地產基金。
“大悅城地產核心基金的建立，使得大悅城的優(yōu)質資產溢價變現，擴張之中的資金問題的影響已經很小。”大悅城地產有限公司商業(yè)管理中心總經理吳谷豐告訴中國商報記者，盡管購物中心行業(yè)面臨著市場存量巨大、同質化競爭加劇、結構性問題突出的困境，但由于市場缺乏優(yōu)質運營商，一個品牌建設好、運營能力強、有持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的商業(yè)項目仍有較大的發(fā)展空間和成功機會。她表示，商業(yè)地產進入存量時代，市場上的存量項目巨大，有用優(yōu)質運營能力的運營商項目可選擇性就很大。
大悅城地產董事長兼總經理周政曾表示，大悅城在資本運作方面的經驗主要是向凱德、普洛斯學習。作為中國購物中心行業(yè)的領軍企業(yè)，凱德集團在利用國際資本擴張版圖方面已經積累了很成熟的經驗，多年前首創(chuàng)房地產金融和輕資產發(fā)展路徑。凱德公司告訴中國商報記者，凱德很早就與國際機構投資者合作，成立專業(yè)的房地產基金，形成專業(yè)的資本運作模式，參與購物中心的收購與運營。目前凱德在中國一共有66家購物中心，絕大部分為自持項目，從去年開始，凱德開始涉足管理輸出，首先在長沙簽訂了第一個購物中心管理輸出合同。今年1月，凱德在西安與盛恒（西安）房地產開發(fā)有限公司就御錦城項目簽訂購物中心管理合同。
凱德商用首席執(zhí)行官廖茸桐就曾表示，凱德以自持項目為主、輸出管理為輔助的策略，是根據市場需求做出的快速反應。凱德高層透露，凱德做輸出管理更主要的目的是擴大凱德的網絡，從而增強規(guī)模優(yōu)勢。
事實上，通過房地產金融和輕資產運營模式已經成為當前很多大企業(yè)發(fā)展購物中心業(yè)務的主要途徑，萬達、新城等企業(yè)也都在采取這種途徑大舉擴張自己的商業(yè)版圖。
王洪波告訴中國商報記者，新型的購物中心所構建的商業(yè)生態(tài)使之利潤結構更加復雜和多元化，贏利點比以租金和廣告位主要收益的傳統商業(yè)項目多了不少。例如，商業(yè)地產開發(fā)把金融資本結合進來，資金鏈構成更加合理，不僅進一步加快了開發(fā)速度，還大大降低了投資開發(fā)的資金成本，提高了整體經濟效益。再如，這些新型商業(yè)中心還可以與互聯網金融企業(yè)合作，獲得結算分成。另外，很多新型商業(yè)中心還可以和資本結合發(fā)展金融衍生品。
“最近二三年是新型購物中心的窗口期。”王洪波同時表示，過了這個時期機會就沒有了，這也是很多大企業(yè)競相跑馬圈地的原因。他認為，未來行業(yè)的集中度會越來越高，大企業(yè)的機會更多，相對而言，那些老舊的、在城市中心的商業(yè)項目可能會由于被這些新型購物中心蠶食客流和市場而處于風險之中，甚至會被大企業(yè)擠死。
（來源：中國商報 記者：張濤） 共2頁 上一頁 [1] [2] 杭州濱江又有兩座商業(yè)體要開 都是社區(qū)型購物中心 蘇寧謀劃重歸購物中心 發(fā)展農村電商 南京金鷹世界將成亞洲最大的商業(yè)購物中心 體驗式文創(chuàng)業(yè)態(tài)受熱捧 進駐南京各大購物中心 醫(yī)療業(yè)態(tài)成購物中心新寵 健康需求消費或將爆發(fā) 搜索更多: 購物中心 |
