“故事”背后的隱憂
一般來(lái)講，西式小鎮(zhèn)建筑式的奧特萊斯是開(kāi)發(fā)商的優(yōu)先選擇之一，這樣的業(yè)態(tài)需要大面積的土地。而通常，聽(tīng)完奧萊“故事”之后，地方政府往往也會(huì)在各方面支持開(kāi)發(fā)商。
這種心態(tài)不難理解。
首先，奧特萊斯業(yè)態(tài)比較新，在電商的沖擊下，傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力被削弱，奧特萊斯作為和電商互為補(bǔ)充的線下打折地，成為目前國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)的最熱領(lǐng)地。
其次，運(yùn)營(yíng)良好的奧特萊斯能夠帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)及周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
比如，位于天津武清區(qū)的奧特萊斯——佛羅倫薩小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)之后，武清開(kāi)發(fā)區(qū)工委副書記張書月表示，小鎮(zhèn)2015年上交稅收為1.2億元，相比2012年時(shí)的4960萬(wàn)元，三年時(shí)間就已翻番。
與此同時(shí)，武清區(qū)也規(guī)劃借力奧特萊斯帶來(lái)的穩(wěn)定而龐大得人流，圍繞佛羅倫薩小鎮(zhèn)大做文章。武清區(qū)區(qū)長(zhǎng)楊令生對(duì)記者表示，2016年武清區(qū)將啟動(dòng)建設(shè)依托北京大學(xué)教學(xué)平臺(tái)的從幼兒園、小學(xué)到初高中的一體綜合教育項(xiàng)目，此外還有京津地區(qū)眾多知名醫(yī)院的落戶。
到目前為止，武清的奧特萊斯經(jīng)濟(jì)閉環(huán)無(wú)疑算是成功的，它和類似的案例也成為了開(kāi)發(fā)商經(jīng)常拿出來(lái)講、其他地方政府也樂(lè)于聽(tīng)和希望在本地區(qū)實(shí)現(xiàn)的“好故事”。
但“好故事”往往是稀缺的。拿地、蓋房，只是萬(wàn)里長(zhǎng)征第一步，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何把品牌商家和優(yōu)質(zhì)消費(fèi)者吸引過(guò)來(lái)，并持續(xù)良好運(yùn)營(yíng)，才是真正的挑戰(zhàn)。
無(wú)力運(yùn)營(yíng)奧特萊斯的開(kāi)發(fā)商在吸引私人投資者買這些建在城市郊區(qū)的商業(yè)物產(chǎn)的時(shí)候，通常給出這樣一個(gè)承諾：“售后返租”，表示以后會(huì)幫助購(gòu)房業(yè)主引入奢侈品牌來(lái)承租投資者的商鋪。
“這就是欺負(fù)業(yè)主外行了，因?yàn)檎嬲膰?guó)際奢侈品牌是不會(huì)和私人業(yè)主簽租賃協(xié)議的。”商秀麗深諳其中的行規(guī)。
曾經(jīng)在北京一家高端百貨招商部門任職的呂靈(化名)也如此表示：“你什么時(shí)候聽(tīng)說(shuō)過(guò)Gucci或者Prada和一個(gè)私人房主簽商業(yè)租賃合同的?他們不會(huì)冒這個(gè)險(xiǎn)的，他們覺(jué)得只有大集團(tuán)才可靠省心。”
一旦開(kāi)發(fā)商萌生退意，地方政府以?shī)W特萊斯為支點(diǎn)打造良性經(jīng)濟(jì)圈的設(shè)想可能就很難實(shí)現(xiàn)了，弄不好還得收拾爛攤子。
武清區(qū)商務(wù)委副主任郭俊利對(duì)記者表示，佛羅倫薩小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)模式是開(kāi)發(fā)商向品牌收取銷售提成，不收房租。提成比例在5%-10%左右，視品牌而定。這樣的利益相關(guān)性，使得開(kāi)發(fā)商和品牌的目標(biāo)一致，互助互利性更強(qiáng)。也因此，佛羅倫薩小鎮(zhèn)每個(gè)季度都使用末位淘汰制，因?yàn)檫�有100多個(gè)品牌在后面排隊(duì)等著進(jìn)場(chǎng)。
商秀麗認(rèn)為，國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的純房地產(chǎn)思維無(wú)法為后續(xù)的奧特萊斯商業(yè)負(fù)責(zé)，往往置地方政府于被動(dòng)地位。
在她看來(lái)，奧特萊斯不同于商場(chǎng)，需要一定的實(shí)力消費(fèi)人群來(lái)支撐，這個(gè)群可遇不可求;而對(duì)于奧特萊斯這樣的大面積開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一旦爛尾，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的負(fù)面效應(yīng)難以評(píng)估。
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