近幾年，電商發(fā)展得風風火火，網(wǎng)購風靡一時，市場上也曾出現(xiàn)諸多猜想，“電商取代實體商業(yè)，電商沖擊實體商業(yè)”等，一時間，實體商業(yè)的處境尷尬。然而今年，零售商業(yè)的風向突然大變，先后出現(xiàn)了阿里巴巴收購銀泰中心和蘇寧電器，京東入股永輝超市等，類似此類的收購還在繼續(xù)，同時，不少專注于網(wǎng)店的零售品牌也在積極開設實體店，實體商業(yè)的重要性再次引起了關(guān)注。
第一太平戴維斯上海公司副董事長，中國商鋪及零售服務部主管朱兆榮先生近日在接受采訪中指出，網(wǎng)購是一種新興商業(yè)模式，相比于成熟的實體商業(yè)，它的發(fā)展必然更加迅猛，但問題也逐步顯現(xiàn)了出來。
電商平臺、零售品牌紛紛“投奔”實體
對實體店的依附：如果追求快捷，網(wǎng)購確實是不二之選。但若想貨比三家，卻非實體不可及。以往專注于經(jīng)營網(wǎng)店的零售商也漸漸意識到了，高品質(zhì)，個性化的產(chǎn)品很難在網(wǎng)上進行展示，必然會流失一部分消費力。
初具規(guī)模，營業(yè)額有限：網(wǎng)上零售還處于起步階段，規(guī)模有限，盡管近年來的營業(yè)額突飛猛進，但相比實體零售業(yè)，它的占比并不大。而且隨著網(wǎng)上零售的進一步成熟，其增速也將逐年放緩。
�。ㄈ珖W(wǎng)購交易額增速：2015 43%；2016 33%；2017 25%；2018 17%, 來源：艾瑞咨詢，第一太平戴維斯）
朱兆榮表示：“我認為零售商不可能放棄實體店，網(wǎng)店的營業(yè)額一般只占總營業(yè)額的5-15%，實體店仍然是重中之重，線上線下并行的商業(yè)發(fā)展模式才是成功之道。”
的確，我們看到“蘋果”在積極地拓展實體門店，而美國著名網(wǎng)絡零售商“亞馬遜”也在近幾年開出不少實體門店。朱兆榮認為：“目前的實體商業(yè)正處于低谷，阿里巴巴在這個時候進行收購確實是把握了好時機，同時也是看好實體商業(yè)未來的發(fā)展前景。”
“沖擊”不僅僅是“電商”
都說電商沖擊了實體商業(yè)，但這并非是事實的全部，從數(shù)據(jù)上看，電商成長迅速但實體商業(yè)的營業(yè)額并沒有下滑，只是增速放緩，這與宏觀經(jīng)濟的走勢有著更密切的關(guān)系，而大批項目陷入困境，這又與供應激增不無關(guān)聯(lián)。我們要探索的是如何突圍。
成功的關(guān)鍵：在供應激增，同質(zhì)化嚴重的時期，實體商業(yè)應更注重地理位置的選擇、體量和業(yè)態(tài)的布局、內(nèi)部動線的規(guī)劃和運營管理的專業(yè)度上。
失敗的原因：錯誤的定位，缺乏經(jīng)驗的管理團隊和不謹慎的復制。
朱兆榮認為：“交通便捷，人流量大的位置一定是首選，通�？紤]在地鐵上蓋；體量上，我更傾向于7-8萬平方米，甚至在11-12萬平方米，只有大體量才能做到業(yè)態(tài)豐富；由于項目的體量大了，品牌多了，動線規(guī)劃和運營管理顯更為重要，好的布局和管理能給消費者帶來更舒適的體驗。”
“失敗的原因通常都起源于錯誤的定位，”朱兆榮坦言，“地理位置和體量的選擇都是初期定位的重點，如果定位出了問題，后期很難補救。同時，商業(yè)地產(chǎn)更注重持續(xù)有效的經(jīng)營管理，沒有相關(guān)的管理經(jīng)驗也是致命的。此外，成功的商業(yè)地產(chǎn)卻是經(jīng)不起復制，不同的區(qū)域，不同的環(huán)境，對商業(yè)地產(chǎn)的需求是不同的，即便是復制，也應該針對不同的市場作出細節(jié)上的調(diào)整。”
香港知名開發(fā)商的成功經(jīng)驗值得我們借鑒，繼陸家嘴IFC成功之后，淮海中路的iAPM沒有去簡單的復制，在定位和運營模式完全不同，也做得非常成功。
“體驗”不僅僅是“餐飲”
為了與網(wǎng)上零售錯位發(fā)展，很多實體商業(yè)增加了體驗業(yè)態(tài)的比例，舉例來說，體驗業(yè)態(tài)包含了餐飲、親子、藝術(shù)、電影院、美容院、健身房等，但朱兆榮認為，我們應該用更開闊的視野去詮釋“體驗”。
“體驗”就是為了帶給消費者更舒適、愉快的感覺，這并不僅僅局限于對某幾種業(yè)態(tài)的選擇上，而需要更多軟硬件的配合。”朱兆榮笑言，“這決不是一頓飯能解決的問題。只有項目的體量足夠大，業(yè)態(tài)足夠豐富，環(huán)境足夠新穎，活動足夠多，才能給消費者真正的‘體驗感’”
在這一方面，我們不妨可以關(guān)注今年入市且運營的非常出眾的靜安晶品（核心地段）、虹橋南豐城（新興商圈）和紫荊廣場（社區(qū)商業(yè)），它們的定位截然不同，卻都主打贏了這副“體驗”牌。
旅游商業(yè)：未來的“贏家”
今年上海的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)層次不齊，從租金表現(xiàn)來看，陸家嘴和徐家匯的租金漲幅較大。這主要歸功于陸家嘴的IFC和徐家匯的港匯廣場。“明年，我認為看點應該在南京東路和新天地。”朱兆榮堅信，隨著迪斯尼的開業(yè)，上海旅游勝地的地位又將大幅提升，而南京東路和新天地正是海內(nèi)外游客必經(jīng)之地，人流量的激增將為這兩個區(qū)域加分不少，而且旅游商業(yè)非實體莫屬，電商是遙不可及的，無疑將成為未來最大的“贏家”。
對于未來的走勢，朱兆榮更強調(diào)實體和電商的同步發(fā)展。“它們都是商業(yè)零售的重要組成部分，一個起步較早，一個朝氣十足，未來更將攜手同行。
以首次進入中國的國際零售商舉例，在前期規(guī)劃時就應該將這兩部分同步進行，做到優(yōu)勢互補。在重點城市開設實體店打響品牌，同時利用網(wǎng)店來覆蓋全國，將盈利空間最大化，才是未來的必然趨勢。
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