數(shù)據(jù)顯示，二七區(qū)商業(yè)用房庫(kù)存量最大

　　鄭州商業(yè)用房庫(kù)存量依然較大，目前去庫(kù)存周期達(dá)到88.7個(gè)月，其中，二七區(qū)存量最大。

　　鄭州商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫是否會(huì)隨著“閉店”現(xiàn)象進(jìn)一步加��？投資的商鋪是否成了“不良資產(chǎn)”？河南商報(bào)記者深入市場(chǎng)為您打探和分析。

　　【數(shù)據(jù)】

　　鄭州商業(yè)用房

　　庫(kù)存壓力巨大

　　前幾年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)處于爆發(fā)期，眾多項(xiàng)目集中入市，形成了階段性供給高峰。這方面，鄭州商業(yè)用房庫(kù)存表現(xiàn)比較明顯。

　　來(lái)自鄭州市房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，鄭州商業(yè)用房供應(yīng)量為19.61萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)80%。但從銷量來(lái)看，和供應(yīng)有較大差距，月內(nèi)僅去化3.8萬(wàn)㎡，成交量同比下降38%。

　　鄭州市商業(yè)用房供應(yīng)量在經(jīng)過(guò)9月份的回落之后，10月份大幅反彈，11月份雖然有所回落，但供應(yīng)量依然高位運(yùn)行。截至12月，鄭州商業(yè)用房累積庫(kù)存達(dá)到361.91萬(wàn)㎡，按照近3個(gè)月月均4.08萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，去化周期需要88.7個(gè)月，去化壓力巨大。

　　分區(qū)域來(lái)看，二七區(qū)以94.89萬(wàn)㎡的庫(kù)存量位居第一，其次是金水區(qū)，達(dá)69.73萬(wàn)㎡，中原區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)、高新區(qū)的庫(kù)存量分別為49.46萬(wàn)㎡、49.23萬(wàn)㎡、44.92萬(wàn)㎡、37.06萬(wàn)㎡。在所有區(qū)域中，惠濟(jì)區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)的庫(kù)存量最小，僅有12.41萬(wàn)㎡、4.37萬(wàn)㎡。

　　以此數(shù)據(jù)來(lái)看，未來(lái)商業(yè)的生存狀態(tài)會(huì)異常艱辛，商業(yè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫也是存在的。

　　【觀點(diǎn)】

　　閉店現(xiàn)象要區(qū)分來(lái)看

　　今年以來(lái)，“火鍋店”“小龍蝦店”閉店現(xiàn)象一波接著一波。今年年中，鄭州市東風(fēng)路和文博東路交叉口附近眾多餐飲店大規(guī)模閉店，讓外界對(duì)實(shí)體店有了不同的猜想。庫(kù)存高企，再加上閉店潮，讓商鋪成了“眾矢之的”。

　　12月29日，河南商報(bào)記者在鄭東新區(qū)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，空鋪現(xiàn)象仍然存在，但店鋪轉(zhuǎn)讓并不多。在金水東路沿線某地產(chǎn)項(xiàng)目附近，多數(shù)底商正在進(jìn)行緊張施工，已經(jīng)開(kāi)門營(yíng)業(yè)的有煙酒店、辦公用具店、土特產(chǎn)店等，甚至還有創(chuàng)業(yè)孵化機(jī)構(gòu)租下了整個(gè)地面一層。而在高鐵區(qū)域，諸如茅臺(tái)酒文化展覽館、豪車銷售、奢侈品店等主打高端產(chǎn)品的店鋪不在少數(shù)。

　　對(duì)于這種現(xiàn)象，RET睿意德策略顧問(wèn)鄧壯最近也走訪了多個(gè)項(xiàng)目，有不同的看法。

　　他說(shuō)：“雖然鄭州出現(xiàn)局部關(guān)店現(xiàn)象，但這僅限于個(gè)別地段差、缺乏規(guī)劃和后期管理、人口導(dǎo)入出現(xiàn)問(wèn)題的新區(qū)。而在繁華的商業(yè)區(qū)，商鋪卻經(jīng)營(yíng)良好，一些租金增速較為合理的項(xiàng)目，仍舊能夠穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，商鋪價(jià)值很難受到影響。”

　　鄧壯分析稱，新常態(tài)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，中國(guó)目前正處在從出口導(dǎo)向向內(nèi)需導(dǎo)向轉(zhuǎn)型、從低端傳統(tǒng)制造業(yè)向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，商鋪所容納的業(yè)態(tài)、品牌也悄然發(fā)生著改變，盈利能力強(qiáng)、品牌檔次高、有特色的商家，正在加速進(jìn)入，而低端業(yè)態(tài)、品牌正在被租金的增長(zhǎng)淘汰出局。

　　目前在鄭州出現(xiàn)的只能說(shuō)是零星閉店問(wèn)題，對(duì)于本就不具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展?jié)撡|(zhì)的項(xiàng)目，無(wú)論是現(xiàn)在還是未來(lái)，閉店都是正常現(xiàn)象，因此要區(qū)分來(lái)看。

　　【分析】

　　鄭州商鋪市場(chǎng)將出現(xiàn)兩極分化

　　先看一個(gè)RET睿意德在9月份舉的鄭州商鋪投資價(jià)值分析的例子。

　　比如說(shuō)藍(lán)堡灣，它的靜態(tài)投資回報(bào)是4.5%，和曼哈頓、中原萬(wàn)達(dá)比，藍(lán)堡灣當(dāng)時(shí)銷售價(jià)格較高，因此，其靜態(tài)回報(bào)是偏低的。但隨著高端人群的進(jìn)入，以及后期項(xiàng)目完工，其租金也有很大提升。

　　除了項(xiàng)目購(gòu)買的價(jià)格和租金的回報(bào)，未來(lái)人口的導(dǎo)入、交通的改善、城市擴(kuò)容等因素也會(huì)使“邊緣區(qū)域”變成“核心區(qū)域”，這些都會(huì)影響到商鋪的投資價(jià)值。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，鄭州的發(fā)展有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槿丝诩t利仍然在持續(xù)強(qiáng)勁釋放，這對(duì)商業(yè)發(fā)展、商鋪價(jià)值的提升仍然具有巨大的促進(jìn)作用。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度來(lái)看，大量企業(yè)進(jìn)入鄭州，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造就業(yè)的前景較好，能夠?yàn)槿丝趯?dǎo)入提供優(yōu)越條件。

　　鄧壯說(shuō)，從收益率的角度來(lái)看，現(xiàn)階段市場(chǎng)帶有主動(dòng)調(diào)低預(yù)期、穩(wěn)步轉(zhuǎn)型發(fā)展的特點(diǎn)，其實(shí)中長(zhǎng)期商業(yè)發(fā)展是被普遍看好的，即使今年低了一點(diǎn)，在調(diào)整結(jié)束步入正軌后，也會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)償性回調(diào)。

　　鄧壯預(yù)測(cè)，未來(lái)，鄭州商鋪市場(chǎng)將出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，有大型集中商業(yè)帶動(dòng)、業(yè)態(tài)規(guī)劃因地制宜、客群定位精準(zhǔn)的項(xiàng)目，其發(fā)展大多有可持續(xù)性，后期租金上漲、資產(chǎn)升值潛力較大；在前期定位階段思考不充分，而出現(xiàn)同質(zhì)化甚至較大定位偏差的項(xiàng)目，未來(lái)的銷售和租賃都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。來(lái)源：大河網(wǎng)

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