得空去杭州武林路逛街，在安吉路實(shí)驗(yàn)學(xué)校北面的弄堂里總能看到一群打扮時(shí)髦的人玩街拍，而一邊的漫咖啡店，不少人正慵懶地曬著太陽(yáng)。這里，便是“277皇后公園”。
在大型綜合性購(gòu)物中心、網(wǎng)上商店的兩面夾擊下，武林路上的皇后公園在老街區(qū)有機(jī)更新、轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面走出了一條新路。據(jù)說(shuō)，這里曾是杭州市疾病防控中心的舊址。由于道路空間有限、傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)日趨下行，相關(guān)部門把這七幢老房子交到一家專業(yè)的商業(yè)投資管理公司手中。兩年時(shí)間的重新包裝與打造，才有了現(xiàn)在的皇后公園。
如今，像這樣統(tǒng)一打包，打造主題式社區(qū)商業(yè)，已成為社區(qū)商業(yè)提高人氣和居住品質(zhì)的一種新模式。
瞄準(zhǔn)社區(qū)空置商鋪
重新包裝定位
記者調(diào)查了解到，這些商業(yè)項(xiàng)目大多是代理公司承包了一些空置商鋪或裙樓項(xiàng)目，并進(jìn)行主題式包裝和重新定位，分割成多個(gè)小商鋪后用于出租。位于丁橋的惠都家園小區(qū)，沿街商鋪近期就開(kāi)起了一家生活廣場(chǎng)。原本冷清的小區(qū)門口，一下子熱鬧起來(lái)。
這家名叫御榮吉買盛的生活廣場(chǎng)，由四層樓的裙樓組成，沿街開(kāi)著一味食品、樂(lè)味基、甘茶度奶茶等八九個(gè)商鋪，而二、三樓的超市，算是整個(gè)廣場(chǎng)的主體。目前，商業(yè)廣場(chǎng)還在招商中。
記者電話聯(lián)系了招商部，了解到這家生活廣場(chǎng)由上海一家公司運(yùn)營(yíng)。“我們看中社區(qū)的一些空置商鋪，統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)，然后招租。”招商處的工作人員表示，這是公司進(jìn)入杭州的第一家店，未來(lái)還將在其他社區(qū)運(yùn)營(yíng)新的商業(yè)廣場(chǎng)。
類似的案例，不在少數(shù)。同樣是在丁橋，某小區(qū)的一溜沿街商鋪，打著“丁橋鎮(zhèn)景園農(nóng)產(chǎn)品蔬菜批發(fā)零售”的字樣，成了微型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，水果店、炒貨店、茶葉店、小菜場(chǎng)，一應(yīng)俱全。它們都是由面積較大的商鋪分割化小而來(lái)。
傳統(tǒng)社區(qū)商鋪
分散且項(xiàng)目重復(fù)經(jīng)營(yíng)
目前，杭州市內(nèi)不少社區(qū)林立、樓盤扎堆的地方，多數(shù)沿街商鋪的門面做著餐飲、建材、服飾、美容美發(fā)等生意，業(yè)態(tài)分散且項(xiàng)目重疊；服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)寥寥無(wú)幾，顯然沒(méi)有經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃。另外，很多板塊或者住宅項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)配套，相對(duì)滯后或經(jīng)營(yíng)不善。這些區(qū)域的居民，不得不去離家較遠(yuǎn)的購(gòu)物中心采購(gòu)，以滿足日常所需。
反觀統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)的社區(qū)商業(yè)，不但能突破社區(qū)商業(yè)僅為業(yè)主服務(wù)的模式，而且在專業(yè)機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)的統(tǒng)一運(yùn)作下，能確保投資商家的長(zhǎng)期收益。集中的商業(yè)配套也使得資源配置更為合理，避免重復(fù)投資和建設(shè)。
“現(xiàn)在流行盤下整條街鋪來(lái)重新定位招商。大的商業(yè)都握在大開(kāi)發(fā)商手里，這種社區(qū)商業(yè)可以形成小組團(tuán)，效果不錯(cuò)，最近很流行。”記者的一位朋友從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，對(duì)此也頗有心得。“現(xiàn)在，濱江、丁橋等新居住區(qū)的樓盤底商，大多也這么操作。”
開(kāi)發(fā)商自持社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)
不少投資客和運(yùn)營(yíng)商已逐漸意識(shí)到社區(qū)商鋪轉(zhuǎn)型升級(jí)的商機(jī)。與此同時(shí)，一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商已著手重新定義社區(qū)商業(yè)，不斷為項(xiàng)目提升附加值。
散售模式下的傳統(tǒng)社區(qū)商鋪單純出售，將面臨一系列問(wèn)題。比如，業(yè)主構(gòu)成復(fù)雜、客戶群體難把握、投資判斷差異過(guò)大，很難再做高品質(zhì)的后期維護(hù)等。于是，開(kāi)發(fā)商自持社區(qū)商業(yè)的模式應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)記者了解，杭州早已有開(kāi)發(fā)商介入社區(qū)底商的招商運(yùn)營(yíng)，對(duì)其業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃與要求，提升自我價(jià)值。
在濱江，錢江彩虹城可以說(shuō)是最早形成商業(yè)氛圍的核心社區(qū)。這條商業(yè)街上的店鋪總體形象統(tǒng)一，又極具個(gè)性。目前，商業(yè)街運(yùn)營(yíng)良好，商鋪皆由錢江房產(chǎn)自持。
而在萬(wàn)科的生態(tài)大盤良渚文化村，社區(qū)商業(yè)街“新街坊”的開(kāi)業(yè)也為整個(gè)社區(qū)注入了新的活力。通過(guò)自身完善社區(qū)配套來(lái)提高社區(qū)入住率，萬(wàn)科成功地打造了獨(dú)具社區(qū)氛圍的商業(yè)中心。事實(shí)上，綜觀萬(wàn)科杭州的多個(gè)項(xiàng)目，在社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)上都進(jìn)行了規(guī)劃，形成統(tǒng)一模式，且各業(yè)態(tài)互補(bǔ)，也讓社區(qū)商業(yè)有了更強(qiáng)的生命力。
還有像中旅·城仕公館的確幸街、雅居樂(lè)國(guó)際花園BLOCK MALL商業(yè)形態(tài)、中國(guó)鐵建·太陽(yáng)城的親子主題商業(yè)中心等，開(kāi)發(fā)商們?yōu)楸３脂F(xiàn)金流穩(wěn)健，自持商業(yè)物業(yè)已逐漸成為趨勢(shì)。（杭州網(wǎng) 記者 俞琳）
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