“土地紅利”與“人口紅利”向來密不可分。
過去30年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,正是建立在土地資本化、人口快速增長(zhǎng)并城市化的基礎(chǔ)上。然而,觀察30年來的新增人口曲線,會(huì)發(fā)現(xiàn)1990年后出生的人口急劇減少。而90后,正是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房主力之一。
多數(shù)研究者都把深圳、廈門近兩年房?jī)r(jià)快速上漲的原因歸結(jié)為人口凈流入的增加,尤其是年輕人口的增加;相反那些市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力的城市,人口基本上是凈流出的。
從第6次人口普查和2000年以來的新增人口數(shù)目來看,人口凈流出的城市遠(yuǎn)大于人口凈流入的城市,支撐房地產(chǎn)的“剛需”在持續(xù)萎縮。
90后購(gòu)房人口基數(shù)銳減
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng),投資需求已經(jīng)逐漸減弱,自住需求成為支撐樓市的主要?jiǎng)恿Α６宰⌒枨笈c人們的年齡段有密切的相關(guān)性。
成交數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前樓市中,購(gòu)房者主要集中在25-35歲之間,他們占所有購(gòu)房者的50%以上。從所購(gòu)房屋的面積和價(jià)格區(qū)間看,也以剛需類產(chǎn)品為主,符合當(dāng)前市場(chǎng)需求的主流。
“這個(gè)年齡段的人口越多,市場(chǎng)的潛在需求就越扎實(shí)。隨著購(gòu)房者年齡的增長(zhǎng),其所購(gòu)房?jī)r(jià)也隨之同步上升,戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購(gòu)房為主。”專家說,總體來看,40歲以上年齡段購(gòu)房占比大大低于35歲以下年齡段。
人口增長(zhǎng)越快,購(gòu)房需求越穩(wěn)定;而在人口增速接近的情況下,年輕人比重越高,則購(gòu)房需求越穩(wěn)定,而且更具可持續(xù)性。
以去年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅第一的廈門為例,其人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近,同樣是年輕人占比高而中老年占比低,其年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。
另一個(gè)例子是深圳。在花樣年總裁潘軍眼里,深圳作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)較為成功的城市,已經(jīng)變?yōu)槿珖?guó)最吸引人口流入的地方;其常住人口中,年輕人占也比較高。
第6次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示,深圳20-24歲年齡段的年輕人占比極高,而50歲以上的中老年人占比則很低。
但以上城市只是少數(shù),從第6次人口普查數(shù)據(jù)看,幾乎所有的城市都出現(xiàn)了20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。
新出生人口數(shù)據(jù)也能佐證這一點(diǎn)。wind數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)在1985到1990年年均出生人口2300萬人左右。但1990年之后,每年出生人口開始大幅下降,每年的新生兒以大約每年100萬人的速度遞減,直到2000年左右才止住下跌趨勢(shì),穩(wěn)定在每年新增1600萬人左右的水平上;而2000年以后出生的人群,總量上相比1990年代大幅銳減。
劉淵指出,這意味著5-10年后(其實(shí)就是目前和未來5年,因?yàn)榱帐?010年的數(shù)據(jù)),購(gòu)房主力年齡段,即25-35歲年齡段人口將會(huì)大幅減少,這勢(shì)必將影響購(gòu)房需求。
一線大城市因?yàn)橛型鈦砣丝诘牧魅?這個(gè)問題并不那么嚴(yán)重,但很多人口增長(zhǎng)緩慢的城市將會(huì)面臨需求不足的困境。例如,三四線城市中的瀘州、安慶、唐山、襄陽(yáng)等地已經(jīng)出現(xiàn)40歲以上中老年人占比最高、年輕人口不足的現(xiàn)象。由于這些城市人口增速已經(jīng)很低,未來樓市需求的減弱是不可避免的。
這也可以解釋為什么在“9·30”、“3·30”新政后,很多二、三、四線城市仍然未能回暖。劉淵認(rèn)為,大多數(shù)二、三線城市過去幾年中發(fā)展過快,土地供應(yīng)、新房建設(shè)與銷售量均大幅增長(zhǎng),使得它們的人均新房擁有面積已經(jīng)超過一線城市的平均水平。換言之,很多二、三線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資需求等均不如一線城市的情況下,卻賣出去比一線城市更多的房子。
但是,多數(shù)二、三線城市人口增長(zhǎng)卻比一線城市低很多,甚至有些城市人口已接近零增長(zhǎng),缺乏持續(xù)穩(wěn)定的新增居住需求。因此,在整體供大于求的情況下,即使有政策刺激,市場(chǎng)也不會(huì)輕易回升。來源:中證網(wǎng)
破局！淺談二三線城市商業(yè)綜合體如何突圍
買手店成購(gòu)物中心重要力量 向二三線城市擴(kuò)散
羅森向二三線城市下沉 開出全球首家迷你芭比主題店
香奈兒、連卡佛將開重慶首店 奢侈品加速布局二三線城市
印度二三線城市漸成空調(diào)市場(chǎng)重心
搜索更多: 人口紅利 二三線城市
