近期，聯(lián)商網發(fā)布了《2014年主要零售企業(yè)關店統(tǒng)計》顯示，截止2014年12月31日，全國主要零售企業(yè)(百貨、超市)共計關閉201家門店，較2013年關閉35家，同比增長高達474.29%，創(chuàng)歷年之最。不少業(yè)內人士坦言，關店的主要原因無非就是高租金和人力成本，以及電商巨大的沖擊。關店止損其實是無奈之舉，實體零售業(yè)者必須要主動出擊，于是自行涉足O2O成為眾多實體零售商的應對之策。

　　反觀美國，最近幾年來一直有媒體稱電商將會取代實體零售。然而，根據(jù)NAREIG商業(yè)地產部分析，美國實體零售被取代在未來5年是不可能的。

　　物流：江浙滬包郵次天送達V.S. 美國“慢遞”

　　中國電商發(fā)展主要依托的是物流，江浙滬包郵次天送達在美國是幾乎不可能發(fā)生的。首先，美國城市分散，東西海岸、中部、南部大城市眾多。假如電商倉庫在東海岸，那么一般來說要5-7天才能送達西海岸;如果消費者急用，最好的選擇仍是去實體零售店購買。

　　其次，美國勞動力成本較中國高出很多，因此快遞成本偏高。大多數(shù)消費者仍會選擇去實體店購買從而節(jié)約支出。同時，美國的退貨機制非常健全。如果在電商購物網站購買的商品不符合心意，可以去零售店直接退貨。因此，零售店的存在不僅是一個購物場所，更是為消費者提供服務的“港灣”。

　　根據(jù)Cushman& Wakefield數(shù)據(jù)顯示，2014年零售實體店銷售額達到8260億美元，同比2013年增長31.2%，超過了2007年金融危機之前的水平。部分實體店在2014年宣布破產或者是關店，但是主流零售商依舊強勁。根據(jù)NAREIG分析，由于經濟情況及就業(yè)好轉，人民可支配收入提高，中高端商店復蘇;而低端品牌則還在掙扎。

　　下圖為全美實體零售店的平均空置率(紅色曲線)和單位價格租金(藍色柱狀圖)，可以看出的是自2010年以來，全美的商鋪空置率就呈現(xiàn)下降模式，而租金在經歷了短暫的回落后正在穩(wěn)步上升。根據(jù)供求關系分析，2015年租金仍會繼續(xù)上漲。

　　從地域上分析，曼哈頓和洛杉磯仍舊領跑零售類商業(yè)地產交易，總成交額分別為69億美元和58億美元。芝加哥、達拉斯、和紐約市周邊幾個區(qū)(布魯克林、皇后區(qū)等)緊隨其后。

　　下圖為自2008年以來零售類商業(yè)地產的凈吸收量，2009年-2010年是全美零售業(yè)最慘烈的一年。2012年稍有復蘇但隨后也出現(xiàn)回落，真正意義上的復蘇是從2013年開始。

　　NAREIG商業(yè)地產部主管尹航表示，隨著美國GDP穩(wěn)定增長，失業(yè)率降低，實體零售類商業(yè)地產會引來新的契機。

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