作為綜合體巨頭的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，近日被曝將關(guān)閉10家經(jīng)營(yíng)虧損百貨，城市綜合體的業(yè)態(tài)分布及未來(lái)走向也由此引發(fā)業(yè)界熱議。從2014年開始，泉州樓市去化逐漸放緩。許多業(yè)內(nèi)人士表示，樓市低迷期，商業(yè)地產(chǎn)的去化壓力比住宅更大。

近年來(lái)，隨著城市擴(kuò)圍，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)演變，越來(lái)越多的城市綜合體落戶泉州。在市場(chǎng)低迷期，大體量的商業(yè)地產(chǎn)也帶來(lái)隱憂。

在需求決定市場(chǎng)的時(shí)代，大體量的商業(yè)地產(chǎn)如何加速去化?城市綜合體要如何創(chuàng)新?未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將何去何從?就此，記者進(jìn)行了采訪調(diào)查。

近幾年，城市綜合體以“千軍萬(wàn)馬”之勢(shì)進(jìn)駐泉州。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、百捷、中駿世界城、東海泰禾廣場(chǎng)、星光耀、開元盛世廣場(chǎng)、兆基光明城等相繼進(jìn)軍泉州商業(yè)地產(chǎn)，全面打造城市綜合體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前泉州市區(qū)已有近20個(gè)綜合體項(xiàng)目或已拔地而起或初具雛形。據(jù)2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)5年內(nèi)，僅泉州市區(qū)新增的大型商業(yè)面積就將達(dá)到500萬(wàn)平方米。

“開元盛世廣場(chǎng)作為老城區(qū)綜合體，具有建筑、商業(yè)、人文、地理等不可復(fù)制的商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，以‘滿足需求，創(chuàng)造需求’為宗旨。”開元盛世商業(yè)管理有限公司企劃副經(jīng)理林壽亨告訴記者。

在建筑領(lǐng)域，該綜合體獨(dú)具閩南建筑特色，與西街、開元寺等構(gòu)成了泉州城市的封面;在商業(yè)領(lǐng)域，通過(guò)科學(xué)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng);在人文領(lǐng)域，珍惜老城寶貴資源，充分挖掘旅游集散中心區(qū)域優(yōu)勢(shì)，助推老城復(fù)興，項(xiàng)目還將聯(lián)動(dòng)、整合西街資源，兼顧旅游，創(chuàng)造需求。

無(wú)獨(dú)有偶，兆基光明城項(xiàng)目也是借助清源山的自然環(huán)境以及少林寺的文化基礎(chǔ)打造文旅地產(chǎn)。項(xiàng)目由四大版塊組成，打造公園版的都市高端文化生活休閑體驗(yàn)?zāi)康牡�，包括東西薈(多首層尚品MALL)，刺桐里(公園版漫游旗艦街區(qū))、古厝今街(5A級(jí)文旅風(fēng)情街)、清源山居(山水人文大宅)。

兆基置業(yè)的策劃主管陳明珠向記者介紹道：“項(xiàng)目的形態(tài)上更加飽滿，注重文化與消費(fèi)生活體驗(yàn)的結(jié)合，創(chuàng)造一個(gè)空間來(lái)裝載閩南特色元素，讓市民在消費(fèi)的過(guò)程中，感受城市的文化氛圍。”

位于東海片區(qū)的東海泰禾廣場(chǎng)，于2014年2月開始動(dòng)工，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐泉州，占地68萬(wàn)平方米的國(guó)際級(jí)城市綜合體——是泰禾集團(tuán)繼華大泰禾廣場(chǎng)、石獅泰禾廣場(chǎng)之后，在泉州打造的第3個(gè)大型城市綜合體。

據(jù)了解，泰禾廣場(chǎng)精細(xì)劃分市場(chǎng)，將項(xiàng)目分為五大板塊：泰禾雙MALL、泰禾新天地、摩天輪游樂(lè)廣場(chǎng)、頂級(jí)商務(wù)集群、泰禾首璽，以及眾多業(yè)態(tài)規(guī)劃：國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心、大型時(shí)尚精品購(gòu)物中心、國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、頂級(jí)SOHO辦公、濱水典范華宅。

位于中駿世界城斜對(duì)面的星光耀廣場(chǎng)，也是于去年4月動(dòng)工，作為泉州綜合體的新人，星光耀廣場(chǎng)以項(xiàng)目總占地11.8萬(wàn)平方米，建筑面積78萬(wàn)平方米的超大體量，當(dāng)仁不讓地成為泉州最大的商業(yè)綜合體。項(xiàng)目涵蓋高端住宅區(qū)、挑高5米SOHO、5A甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、以兒童為主題的商業(yè)中心(MALL)和街區(qū)商業(yè)等多種不同業(yè)態(tài)，充分滿足日常生活的一站式需要。

相比于以上兩個(gè)項(xiàng)目，2011年開始動(dòng)工的泉州中駿世界城項(xiàng)目已經(jīng)屬于泉州綜合體的老面孔了。2014年5月，中駿世界城正式開業(yè)，整體的品牌簽約率已達(dá)85%。據(jù)了解，泉州中駿世界城項(xiàng)目占地1200畝，50萬(wàn)平方米中駿世界城商業(yè)旗艦聚合，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多種功能于一體，市場(chǎng)細(xì)化為融匯17萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、4萬(wàn)平方米商業(yè)步行街、7萬(wàn)平方米5A級(jí)寫字樓、10萬(wàn)平方米精裝SOHO、6萬(wàn)平方米五星級(jí)酒店、100萬(wàn)平方米尖峰住宅等。

推主題型商業(yè)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)

城市綜合體，這個(gè)炙手可熱的概念正在以加速度更新城市商業(yè)。大量以城市綜合體面貌呈現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上達(dá)不到應(yīng)有的規(guī)模，同時(shí)在運(yùn)營(yíng)上普遍存在模式單一化、品牌同質(zhì)化的“二化”情況，導(dǎo)致“千城一面”，使得綜合體市場(chǎng)面臨瓶頸。

在泉州，商業(yè)體量如此之大，樓市環(huán)境卻并不景氣，商業(yè)地產(chǎn)面臨無(wú)比嚴(yán)峻的考驗(yàn)，深挖細(xì)分市場(chǎng)，成為泉州綜合體迫在眉睫的問(wèn)題。

于泉州而言，開發(fā)商在項(xiàng)目定位上有意識(shí)地進(jìn)行了差異化，比如寶德海峽國(guó)際廣場(chǎng)和淘寶城定位于專業(yè)市場(chǎng);東海灣親子廣場(chǎng)側(cè)重于兒童業(yè)態(tài);開元盛世廣場(chǎng)和兆基光明城則關(guān)注文旅方向;泉州星光耀廣場(chǎng) [動(dòng)態(tài) 價(jià)格 戶型 地圖 樓吧]定位為體驗(yàn)式家庭生活購(gòu)物中心;一站式家庭生活體驗(yàn)中心為中駿世界城定位;東海泰禾廣場(chǎng) [動(dòng)態(tài) 價(jià)格 戶型 地圖 樓吧]則以引領(lǐng)泉州高端潮流商業(yè)新時(shí)代為方向。

以具體的例子而言，開元盛世廣場(chǎng)和兆基光明城雖都為文旅商業(yè)地產(chǎn)，都借助了古城文化資源，但是在細(xì)分市場(chǎng)上具有諸多不同。開元盛世廣場(chǎng)立足于“滿足需求，創(chuàng)造需求”，打造一座20萬(wàn)平方米的文化古城版綜合體，兆基光明城項(xiàng)目則是35萬(wàn)平方米的文旅商業(yè)綜合體，依托老城區(qū)的商業(yè)配套，打造“漫文化”的商業(yè)氛圍。

創(chuàng)新是綜合體突圍的一大利器。林壽亨表示，開元盛世廣場(chǎng)項(xiàng)目將充分利用互聯(lián)網(wǎng)、高科技等技術(shù)打造智能廣場(chǎng);開展民俗文化、異國(guó)風(fēng)情等創(chuàng)意營(yíng)銷互動(dòng)活動(dòng);為顧客帶來(lái)全新的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)體驗(yàn)。

如何利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行創(chuàng)新，林壽亨介紹，項(xiàng)目將開發(fā)一款網(wǎng)絡(luò)軟件，登錄軟件即可掌握整個(gè)綜合體動(dòng)態(tài)，如車位占用情況、餐廳預(yù)訂等，減免停車無(wú)位、吃飯排隊(duì)、購(gòu)衣無(wú)碼等時(shí)間耗損，為消費(fèi)者帶來(lái)全新的購(gòu)物體驗(yàn)。

在商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新方面，兆基光明城項(xiàng)目也頗具話語(yǔ)權(quán)。陳明珠向記者介紹，項(xiàng)目位于清源山腳下、少林寺旁，依托低密度建筑群和地下水城，打造清源街等人文景觀，會(huì)聚極具閩南特色的禪茶武藝、地方美食、閩商會(huì)館及藝術(shù)工坊等。創(chuàng)新上，主要是營(yíng)造一種“漫文化”的生活氛圍，如同上海的“新天地”、成都的“寬窄巷子”，成為休閑體驗(yàn)的首選。

其次，兆基光明城項(xiàng)目的商墅也在產(chǎn)品上避免了同質(zhì)化。據(jù)陳明珠介紹，項(xiàng)目的商墅成三角形，外圍是沿街的商墅，內(nèi)部是別墅產(chǎn)品，規(guī)劃新穎，商墅共4層，擴(kuò)張性強(qiáng)。目前，光明城重磅推出8席480平方米中軸商墅。項(xiàng)目正式招商將于2015年年末進(jìn)行。屆時(shí)，稀缺商墅產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值將凸顯。
（南安商報(bào)）

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