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據(jù)了解，“買手制”定位高端、小眾有個(gè)性，對選址要求高，連卡佛、Corso Como等買手店均選址在國貿(mào)、金融街等高端商圈。趙瑞華表示，北京客群出國購物機(jī)會(huì)較多，還有“海淘”的沖擊，所以單純到百貨商場購物的少，更多的是一種體驗(yàn)式的消費(fèi)，像老佛爺百貨這種小眾化的中高端百貨在餐飲上要有特色，并注重私密性。
縱深·出路
加強(qiáng)運(yùn)營能力發(fā)力“輕資產(chǎn)”
“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，對專業(yè)的重視程度越來越高，越來越強(qiáng)調(diào)運(yùn)營能力，商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)競爭轉(zhuǎn)入運(yùn)營競爭。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴記者。但現(xiàn)在房企租金收入占比仍然很低，總體上看，國內(nèi)商場回報(bào)比較差，達(dá)不到資本方要求。
那么，商業(yè)中心運(yùn)營出路在何方?近來，萬科、萬達(dá)等的“輕資產(chǎn)”模式越發(fā)受關(guān)注，也被越來越多房企運(yùn)用。
萬科、龍湖借力基金
萬科商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，一直傾向于學(xué)習(xí)新加坡凱德商用的“輕資產(chǎn)”模式，將房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緊密結(jié)合，并借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉，“養(yǎng)肥”之后賣掉，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的滾動(dòng)。去年底，萬科引入凱雷、麥格理等投資機(jī)構(gòu)，將北京金隅萬科廣場等項(xiàng)目打包出售，借助投資方的資金，迅速在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張。
龍湖則開始在開發(fā)環(huán)節(jié)就引入基金。近日龍湖與加拿大養(yǎng)老基金投資公司聯(lián)合宣布，成立合資公司投資發(fā)展蘇州時(shí)代天街項(xiàng)目。此前龍湖就通過一些合作降低財(cái)務(wù)成本。比如，去年7月，龍湖地產(chǎn)與渣打銀行領(lǐng)銜的境外投資者進(jìn)行了第一次股權(quán)合作，共同開發(fā)重慶觀音橋龍湖新壹街綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
萬達(dá)“去房地產(chǎn)化”
輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型動(dòng)作最大的是萬達(dá)。1月14日晚，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、快錢等四家機(jī)構(gòu)簽署投資框架協(xié)議，四家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場。而此前萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)一直是“一條龍”搞定。
上述20座萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬達(dá)操作，使用萬達(dá)品牌，資產(chǎn)歸投資者，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成。這意味著萬達(dá)從開發(fā)環(huán)節(jié)就完全不使用自身資金，開發(fā)完成后也沒有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準(zhǔn)金融投資行為。
變“輕”非一日之功
王永平認(rèn)為，萬達(dá)的運(yùn)營能力在行業(yè)屬中等偏上水平，能否運(yùn)營好，這對萬達(dá)是一個(gè)考驗(yàn)。今后這些“輕資產(chǎn)”模式的項(xiàng)目如做得好，可以往資產(chǎn)包里裝，裝到上市公司去。而這四家機(jī)構(gòu)都是戰(zhàn)略性的投資，最后可能要退出，屆時(shí)不排除會(huì)有一部分資產(chǎn)可能會(huì)賣給萬達(dá)。
盡管輕資產(chǎn)有不同的路數(shù)，并非所有房企都可以做輕資產(chǎn)，無論是萬達(dá)、萬科還是龍湖，變“輕”都非一日之功，萬科與龍湖的工程建筑及品牌運(yùn)營能力眾所周知，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)更是有十幾年的商業(yè)積累和強(qiáng)大運(yùn)作體系。
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