2014年四季度零售市場迎來供應高峰但高端需求疲軟的局面。數座新商場集中開業(yè)，市區(qū)范圍和郊縣都有新供入市。然而，由于高端零售行業(yè)的需求普遍表現疲軟，奢侈品零售商的銷售業(yè)績亦受到影響，部分品牌由于業(yè)績不佳而紛紛撤店。但不可回避的是，2015年將是上海購物中心供應高峰元年。預計開業(yè)項目18個，面積超120萬平方米，約75%位于核心商圈以外。面對緊張的供求關系，世邦魏理仕認為通過增加連通性基礎設施、各項目間錯位互補以“抱團取暖”將是2015年的一大趨勢。

　　奢侈品牌零售商喜憂參半

　　從萊坊方面了解到，去年四季度零售市場喜憂參半。例如位于靜安嘉里中心的法國女裝品牌“Paule Ka”以及位于K11的意大利時裝品牌“愛上莫斯奇諾”(Love Moschino)。但與此同時，又有一些品牌選擇在上海開設或者增設新店。快時尚品牌“颯拉”(ZARA)在上海的最大形象店在南京東路開業(yè);輕奢品牌“邁克高仕”(Michael 　Kors)在新世界城、來福士廣場和國金中心先后開店，擴張速度非常迅速;　意大利頂級奢侈內衣品牌“La 　Perla”亞洲首家男裝概念店選址上海恒隆廣場于第四季度開業(yè)。然而，由于部分購物中心正在進行品牌調整，整體購物中心出租率略有下降，從第三季度的94.0%降至第四季度的93.6%，環(huán)比下跌0.4個百分點。

　　另據世邦魏理仕不完全統(tǒng)計，2014年有22個商家首次進駐上海。餐飲休閑類占據新進商戶的半壁江山，其中不乏左麟右李、雕爺牛腩等熱門餐廳。此外，另有　Old 　Navy、Abercrombie 　& 　Fitch　等10家服飾類品牌和1家化妝品品牌入滬。除新進駐品牌之外，2014年輕奢品牌積極擴張。例如，Michael Kors年內連開5店。

　　消費客群帶來的挑戰(zhàn)與機遇

　　對此，DTZ戴德梁行董事、中國區(qū)商業(yè)地產部主管江舒民認為，所有關于商業(yè)購物中心及商業(yè)業(yè)態(tài)的改革，都是由于消費客群發(fā)生變化，導致消費習慣和消費行為變化所致。目前，90后逐漸成為市場消費的生力軍，女性消費者的消費能力也日益壯大，加上孩子正日益成為消費的核心驅動力。

　　消費群體的變化，對商業(yè)零售業(yè)產生了的新需求，這樣主導了市場未來的新方向。電子商務的發(fā)展顯然契合了這些需求，如優(yōu)衣庫電子商城營業(yè)額取得“雙11”第四的成績。然而，這勢必進一步沖擊標準化產品的零售市場。許多購物中心亦開始了改革以迎合新需求，如大悅城的O2O新實驗，志在走在時代前列，開創(chuàng)收入前沿。除此，萬達也擬利用線上平臺整合其商業(yè)資源，形成線上線下的互動模式。

　　江舒民表示，購物中心須回歸生活本真，著眼細節(jié)，提升消費體驗。主題性商業(yè)地產項目應提高藝術、生態(tài)和人文類設計及業(yè)態(tài)，從而使得項目吸引更多的人氣。在運營中，各個項目更加關注細節(jié)，滿足客戶的需求，以提升客戶的消費體驗，以延長客戶停留時間。增加互動性主題活動，拉近消費者與購物中心之間的距離，也使商業(yè)項目之間的差異化得以體現。借豐富而具特點的主題活動，帶給客戶的更強的參與感，吸引一些特定群體的客戶前來，帶動客流。

　　因地制宜實現本土化可持續(xù)發(fā)展

　　事實上，2015年大量購物中心的涌現和網絡購物的前后夾擊中，硬件和商業(yè)形式老舊的中小型項目或非核心商圈項目面臨的客群被分流的風險尤大。世邦魏理仕認為，這些項目需要通過增加連通性基礎設施以增人氣。目前已經規(guī)劃、開建或部分建成此類連通性基礎設施的，包括已建成的陸家嘴步行連廊，中山公園商圈二層平臺、曹家渡地區(qū)樓宇連廊、新虹橋商業(yè)中心遵義路地下通道、靜安區(qū)梅泰恒商業(yè)區(qū)樓宇連廊等。

　　與此同時，在仲量聯行華東區(qū)零售地產部總監(jiān)鄧汝舜看來，由于交通的發(fā)展，上海市中心人口不斷外移是一個必然趨勢。加上環(huán)境污染問題，非核心地區(qū)零售地產的發(fā)展有很大有潛力。以寶山的"寶樂匯"為例，周邊大量的住宅項目聚集，使得其開業(yè)不久就獲得開門紅。但鄧汝舜同時也提醒開發(fā)商們，對零售地產的規(guī)模也要有正確的預估，因為在非核心地帶住宅相對分散，許多零售活動與娛樂項目是講求便利性的，距離的遠近會很大地影響到人們的選擇，所以非核心周邊商圈的興盛是一個必然，但人流量也是有限的。“成功的挖掘非核心商圈的潛力需要開發(fā)商因地制宜尋找最合適的因素，根據市場靈活地調整，在實現本土化的同時實現可持續(xù)發(fā)展。”鄧汝舜總結道。

　　但萊坊方面對零售市場需求方面不樂觀，認為未來奢侈品銷售業(yè)績增速會進一步放緩，服飾類零售商開店保持謹慎態(tài)度�？紤]到可能出現的供大于求局面，預計未來一年零售租金將面臨下行壓力。

　　專家觀點

　　引入互聯網基因改造自身項目

　　DTZ戴德梁行董事、中國區(qū)商業(yè)地產部主管　江舒民

　　2014年購物中心近半數在外環(huán)以外，內環(huán)外發(fā)展迅速，顯示出中心商圈漸趨飽和，城市外圍迎來購物中心發(fā)展良機，高品質、綜合性的商業(yè)項目正在向城市外圍過渡。然而，在零售業(yè)持續(xù)低迷的當下，便利店呈現逆勢增長，且這種業(yè)態(tài)最被看好。未來，隨著便利店企業(yè)加快布局，其經營活動中存在的問題也逐漸凸顯，唯有通過線上和線下的融合、延伸門店服務，強化顧客購物體驗等入手，才能有競爭優(yōu)勢。此外，面對零售業(yè)及商業(yè)地產全新的變化，參與者應當大膽變革�；ヂ摼W的發(fā)展速度之快使得所有的商業(yè)地產企業(yè)都不得不注重引入互聯網基因來改造自身項目，O2O、大數據的應用已經廣泛應用在眾多項目中，成為各購物中心吸引客流的重要方法。

　　核心區(qū)域成熟商鋪租金將繼續(xù)增長

　　高力國際中國區(qū)研究部董事　謝靖宇

　　2014年上海社會消費品零售額增速與2013年8.6%的水平相仿。核心區(qū)域內供應極其有限，年內無新項目落成。全年所有新增供應皆坐落于非核心區(qū)域。這些項目分布于虹橋、浦東張江高科技園區(qū)和普陀區(qū)南部。值得注意的是，所有這些區(qū)域均離市中心區(qū)域較近，且可用的土地與便利的交通使其對發(fā)展商、業(yè)主和眾多商鋪租戶保持吸引力。

　　2015年大量計劃中的新增供應顯然將加劇業(yè)主間的競爭，并繼續(xù)對凈吸納量施壓。非核心區(qū)域內大量新增供應及其低于平均水平的租金，預計將拉低這些細分市場內首層物業(yè)的平均固定租金，且將進一步抑制全市整體租金的增長。然而，核心區(qū)域內成熟項目的租金將繼續(xù)呈現增長趨勢。

　　商鋪市場目前遭遇高庫存問題

　　上海中原地產研究部總監(jiān)　宋會雍

　　2014商鋪市場新增供應面積247.5萬平方米，環(huán)比增長36.5%。同期，上海商鋪成交面積135.4萬平方米，比上一年減少25.7%。商鋪成交均價21330元/平方米，環(huán)比微幅增長3.3%。2014年商鋪的庫存就一路上漲，而8月供應高峰，更是讓庫存突破750萬大關。直至年末，滬上庫存攀升至792萬平方米。從庫存表現來看，“外高內低”特征明顯。目前滬上商業(yè)正處于去中心化階段，外圍地帶屬供應集中地區(qū)。而在去化表現方面，由于生活配套不成熟，招商難度加大，人流量不集中，較長培養(yǎng)期等因素，導致外圍地區(qū)去化力度遠及不上供應速度。而且正遇樓市低迷期，投資熱情降低，需求進一步削弱。長期的供過于求致使商業(yè)地產深陷高庫存問題，這對于2015年市場買賣、招商或帶來巨大壓力。(來源：新聞晨報 作者：高馨凌)

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