山西的誘惑
超萬億的民間資本、熱衷于買房投資、高端產(chǎn)品稀缺，山西樓市對房企來說是一塊“大肥肉”
十多年前，在一線城市的各大名盤售樓處，就流傳著這樣的傳說：有一群人，他們其貌不揚，買房速戰(zhàn)速決，出手闊綽，通常一買就是整個單元或整層樓。有人背著裝滿現(xiàn)金的蛇皮袋，買房一次性付款，將售樓處的驗鈔機累癱……他們就是來自山西的煤老板們，他們與浙江炒房團一起，成為21世紀初期中國樓市神一樣的存在。
“那時候，在售樓處只要聽到山西口音就覺得快中大獎了。他們當中有不少都是從事煤炭生意的，買房意向非常明確，只要簡單講解一下，基本就直接付款買下。”從2006年起就從事售樓工作的孫小姐回憶。
正是以這種粗放的“煤老板”為代表的刻板印象，使得一些房企奔赴山西“搶富人”。北京的山水文園、中莎廣場、天潤福熙大道、中堂國際廣場等主打高端住宅和投資型物業(yè)的項目，都曾先后進入山西推盤。而SOHO中國董事長潘石屹更是在山西煤老板購房團的簇擁中，大賣旗下樓盤。早前媒體有報道稱，建外SOHO、三里屯SOHO的買家中均有一半以上來自山西。
2011年，由住建部政策研究中心與高和投資聯(lián)合發(fā)布的《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》中測算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到約1萬億元、5200億元和2200億元，且未來規(guī)模還將持續(xù)增長，彰顯了山西對于眾多品牌房企的進駐釋放出了強大吸引力。
超萬億的民間資本、熱衷于買房投資、樓盤開發(fā)水平較低、高端產(chǎn)品稀缺，山西樓市對房企來說是一塊“大肥肉”，與其坐等“煤老板”上門，不如送樓到家。2005年，首創(chuàng)置業(yè)以3.1億元購得太原市長風商務區(qū)最大的0514號地塊使用權，當時有本地開發(fā)商大呼“狼來了”。隨后，奧園、富力也挺進太原。2010年后，合生、星河灣等也紛紛搶灘山西高端住宅市場。品牌房企們都試圖在“煤老板”的故鄉(xiāng)分得一杯羹。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，各大開發(fā)商在太原打造的豪宅名盤基本上都處于具有潛力的升值地段。以商業(yè)地產(chǎn)起家的萬達，于龍?zhí)逗叴蛟煊^湖豪宅，并立下壯志將太原萬達廣場定位為北方最高端的A級店;星河灣項目地處太原市政府“南移西進”戰(zhàn)略重點打造的城南高檔居住區(qū)核心區(qū)域。
據(jù)第三方數(shù)據(jù)發(fā)布的2010年全年百城商品住宅銷售排行榜顯示，太原2010年商品住宅攬金最多的兩個項目均為豪宅。其中，太原星河灣全年銷售金額達60.84億元，而同一年北京銷售金額排名第一的新里西斯萊公館，全年銷售金額為53.04億元;上海市銷售金額排名第一的保利葉都，全年銷售金額為38.24億元;廣州市銷售金額排名第一的亞運城，全年銷售金額為46.02億元。三個一線城市的項目銷售金額冠軍都不及太原排名第一的星河灣。
嗅覺敏銳的開發(fā)商并非僅此數(shù)家。萬科、恒大、首開等品牌開發(fā)商也先后入駐山西，在加緊土地儲備的同時，瞄準了利潤較高、“抗壓性”較強的中高端及高端市場。
“過剩”的山西樓市?
“煤老板”更愿意在北京上海投資買房，太原只是“自住”，供需失衡露端倪
然而，光鮮的銷售數(shù)據(jù)并沒有持續(xù)太久。從進駐前的滿懷信心，到開發(fā)銷售過程中的困難重重，很多房企開始意識到山西的房地產(chǎn)市場有其自身的特點，并不是原先想象中的“錢多、速來”那般輕松。
一位常年扎根山西太原的某大型房企負責人告訴記者，由于山西人的性格原因和保守程度，雖然同樣熱衷于投資房地產(chǎn)，但和浙商在外賺錢返鄉(xiāng)置業(yè)的思路完全不同，“煤老板”們更習慣于在家鄉(xiāng)賺錢到全球各地去買房，大部分的投資將首先投向北京、上海等一線城市，太原的房產(chǎn)更多是供“煤老板”自住的。因此，多年來，太原樓市一直處于“慢熱”的狀態(tài)。
“按照項目的開發(fā)規(guī)律，產(chǎn)品品質(zhì)和價格會越來越高，但山西住宅市場上的客群質(zhì)量卻在慢慢下降。”一位長期關注山西市場的業(yè)內(nèi)人士指出，這種住宅市場上供需不對等的狀況在2011年便已經(jīng)顯露無疑，項目之間的競爭也更加白熱化。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年，山西省商品房待售面積為1057.5萬平方米，相比2010年翻了一倍。
申銀萬國證券今年3月發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)報告中顯示，山西屬房地產(chǎn)供給過剩的省份，省會太原市的供給為嚴重過剩，過剩比例為44%。
星河灣2009年進入太原，至今已有5年時間。今年6月，星河灣副總裁張學鳳在記者采訪時表示，山西的特點是晉商文化，但樓市無論價格、品質(zhì)都還有待提升，希望把太原星河灣做成一個為整個山西打造的高端社交平臺，太原星河灣存貨還有數(shù)十億元。星河灣官網(wǎng)披露，2014年太原星河灣的銷售額為8億元。
開發(fā)商“水土不服”
一位不愿具名的房企人士表示，在太原做開發(fā)太累，買地累，辦手續(xù)累，房地產(chǎn)發(fā)展的門檻太多
在品牌開發(fā)商進駐山西之前，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場始終處于相對落后的狀態(tài)，產(chǎn)品單一、戶型結構簡陋、無法滿足個性化需求等等飽受詬病。而品牌房企的挺進，無論從規(guī)范、規(guī)模開發(fā)，還是產(chǎn)品打造方面，都輸入了全新的開發(fā)理念和模式，對當?shù)貥鞘衅鸬搅朔e極的推動作用。據(jù)工作生活在太原多年的郭棟回憶，在大牌房企進入太原以前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)不遵守規(guī)劃、小產(chǎn)權房遍地等情況隨處可見。“就是因為大部分房子沒有產(chǎn)權，所以直到2009年萬科的項目開始銷售，我才出手。至少這是正規(guī)的開發(fā)商，質(zhì)量有保證。”
但在實際的開發(fā)過程中，“外來者”也遭遇了重重難題。一位不愿具名的房企人士表示，由于強烈的“地方保護主義”，在太原做開發(fā)太累，買地累，辦手續(xù)累，房地產(chǎn)發(fā)展的門檻太多。“一個項目因為各種流程審批的推延，無形中加大了開發(fā)的成本，有時候進退兩難，最后拖個7、8年，只要項目不賠錢就可以了。”他表示。
被“拖”住的還有萬達。
“對于5年一屆急于出政績的地方政府來說，萬達模式是再受歡迎不過的了。”萬達集團董事長王健林在接受媒體采訪時曾信誓旦旦地說。憑借萬達的執(zhí)行力，從拿地到開發(fā)，一個萬達廣場的開業(yè)時限通常是18個月左右。而在山西太原，這條鐵律已然被打破。根據(jù)資料記載，2007年9月萬達集團就以15億元取得了位于太原市中心，距離府西街中央商務區(qū)僅500米的核心地塊;按照萬達的規(guī)劃，擬斥資70億元打造一座集國際酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅、休閑百貨、國際影院為一體的全新第三代城市綜合體。
然而，項目目前仍在建設中。2012年6月份該項目的拆遷工作才剛完成，到今年上半年，項目僅建成開業(yè)一座五星級萬達文華酒店和高檔住宅萬達公館在售。此時距離拿地已經(jīng)過去7年。
援引2010年太原市紀委對太原市工程建設行政審批效率進行專題調(diào)研的發(fā)現(xiàn)，一個房地產(chǎn)項目，僅市發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局、住建委、房管局、環(huán)保局、文物局、消防支隊、人防辦等9部門的法定審批時間就長達223個工作日。如果再有一些拖沓、扯皮，一個項目幾年辦不全證件實屬常見。“辦證期間，也不可能停工等待，所以明知違規(guī)也愿意以小博大的現(xiàn)象很正常。”某國內(nèi)TOP10房企人士表示。
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