清科凱盛3億元地產(chǎn)私募基金項目爆出危機，再次凸顯出商業(yè)地產(chǎn)的困境。業(yè)內(nèi)人士表示，在電商的沖擊下，專業(yè)市場和商業(yè)地產(chǎn)行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售變現(xiàn)也愈發(fā)困難。由于信托風(fēng)控日趨嚴(yán)格，這些高風(fēng)險地產(chǎn)項目目前大量積壓在資管私募渠道，已有地產(chǎn)私募意識到風(fēng)險，加強了風(fēng)控。

　　有消息稱，本應(yīng)于今年9月30日到期兌付的“清科凱盛-廣州國際采購中心項目私募投資基金”第一期(下簡稱“廣州國際采購中心基金”)，至今尚未能向投資者全額兌付本息。記者從業(yè)內(nèi)了解到，估計該項目年租金收入“頂多2000萬元”，且涉及多重抵押，后續(xù)足額兌付非常困難。

　　清科凱盛這一項目第一期于去年9月30日成立，預(yù)期年化收益率高達11%~13%。在該項目推介之初，基金管理方曾畫了一個誘人的“餅”：“該項目租金收入、銷售收入和物業(yè)管理費收入等，年平均經(jīng)營收入超過7億元。預(yù)計基金到期時經(jīng)營收入可達11億元，基金還本付息具備充分保障”。

　　但據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，在電商的沖擊下，今年專業(yè)市場和商業(yè)地產(chǎn)行情陷入低迷，租金回報率低，估計該項目年租金收入“頂多2000萬元”。更為糟糕的是，這一項目的第二還款來源本來是“計劃在2014年中獲得不少于人民幣10億元的銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”，但有知情人士指出，銀行早已對其“斷糧”。“今年形勢不好，別說銀行，所有金融機構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)都很謹慎，都很困難。”

　　有消息稱，截至目前，3億元基金僅向投資者兌付了部分本息。記者嘗試向其求證，但直至截稿時，均未獲得清科凱盛的回復(fù)。

　　風(fēng)險一

　　傳涉多重抵押 風(fēng)控形同虛設(shè)

　　“據(jù)說正在逐步兌付，但兌付資金來源很成問題。因為現(xiàn)在銀行已經(jīng)不再向其提供貸款。而采購中心賣不出，靠租金收入也不太可能覆蓋這筆基金本息。”上述知情人士對記者表示。

　　根據(jù)推介說明，融資主體廣州銀怡企業(yè)集團本應(yīng)承擔(dān)回購義務(wù)，清科凱盛此前也稱，目前銀怡集團“已兌付10%的本金，以及17%的收益”。公開資料顯示，廣州銀怡注冊資本1.2億元，公司資產(chǎn)價值逾100億元。但有消息稱，早在發(fā)行這一基金前該公司已負債累累，涉及資金近20億元。

　　有信托業(yè)內(nèi)人士指出，這筆基金回收本息的麻煩之處在于，其多重風(fēng)控措施均形同虛設(shè)。發(fā)行之時宣稱“抵押物估價12.57億元”、“抵押率39.7%”，但出事后基金管理方又表示“大部分物業(yè)已經(jīng)抵押給了銀行和債權(quán)人，可賣資產(chǎn)不多”。

　　上述信托人士指出：“其中可能存在抵押順位問題。一般來說，大多數(shù)信托公司都只接受第一順位抵押。若該基金只是第二順位抵押人，一旦出事其對抵押物的處置就沒有什么控制力。”

　　而據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，目前工行已全面接管廣州國際中心這一項目，“工行是主要債權(quán)人，對該項目有近10億元授信。意味著這個項目基本上沒有更多值錢資產(chǎn)可抵押。”

　　風(fēng)險二

　　商業(yè)地產(chǎn)低迷 抵押物處置陷困境

　　除項目本身風(fēng)控、盡職調(diào)查存在重大瑕疵外，商業(yè)地產(chǎn)估價存在泡沫、有價無市，也使抵押物處置本身困難重重。“即使抵押物是足值的，現(xiàn)在要著手清算處置沒那么容易，今年商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本上都很難出售。”上述信托業(yè)人士指出。

　　有資深民間借貸行業(yè)人士對記者表示，目前已知廣州有兩家小貸公司牽涉其中，一家2億元，一家1億元，都是以股東名義向其提供借款。但這兩筆貸款都已到期，融資方還不起本金，一直都在展期還利息。“這個項目分別將三、四層抵押給兩家小貸公司，但目前基本上無法變現(xiàn)。”

　　廣東南方金融創(chuàng)新研究院特約觀察員羅浩杰指出，琶洲商圈以會展為主。而隨著近幾年外貿(mào)走下坡路，琶洲商圈的缺點暴露無遺。而傳統(tǒng)貿(mào)易在電商的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)更是節(jié)節(jié)敗退，至今都沒有找到更好的出路。所以上述項目違約看似偶然，也是必然。

　　私募投資基金：

　　清科凱盛-廣州國際采購中心項目私募投資基金”第一期

　　融資額：3億元

　　預(yù)期年化收益率：

　　11%~13%

　　遭遇風(fēng)險：

　　1.專業(yè)市場和商業(yè)地產(chǎn)行情低迷，租金回報率低;

　　2.本計劃在2014年中獲得不少于人民幣10億元的銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，但銀行放貸謹慎，獲得貸款非常困難;

　　3.融資主體本應(yīng)承擔(dān)回購義務(wù)，但該企業(yè)本身債務(wù)不少;

　　4.抵押物涉多重抵押;

　　5.商業(yè)地產(chǎn)有價無市，抵押物處置本身困難重重。

　　行業(yè)動向

　　高風(fēng)險地產(chǎn)項目向資管私募轉(zhuǎn)移

　　作為以往信托資金配置的“主力”，房地產(chǎn)信托占比繼續(xù)下降。中國信托業(yè)協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)信托的規(guī)模為1.27萬億元，占比為10.38%，環(huán)比下降0.34個百分點。在房地產(chǎn)增速明顯下滑背景下，近一年來信托公司已主動收縮房地產(chǎn)類項目的規(guī)模，并對發(fā)行信托融資的主體設(shè)置了較高門檻。

　　分析人士指出，信托的謹慎和挑剔，使得大量資質(zhì)差、風(fēng)險高的房地產(chǎn)項目向券商、基金、私募轉(zhuǎn)移。而這類公司相比信托公司，資本金實力一般都較弱，若涉及項目規(guī)模過大，未必有能力兜底。以上述問題項目的發(fā)行方清科凱盛為例，其注冊資本僅1000萬元，但據(jù)稱“目前公司管理的基金規(guī)模逾50億元，其中房地產(chǎn)基金30億元”。

　　地產(chǎn)私募基金門檻提高謀轉(zhuǎn)向

　　商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險凸顯，且短期內(nèi)難見回暖趨勢，記者從私募基金業(yè)內(nèi)了解到，私募基金對于商鋪的風(fēng)險也已有所預(yù)見，對商鋪抵押項目選擇的要求也越來越高。

　　“我們在發(fā)基金的時候，主要不是看是不是商鋪這個業(yè)態(tài)，而是考察它的流動性。”德信資本董事長陳義楓表示，有些商鋪流動性很高，比如住宅下面的商鋪，比較好變現(xiàn)，作為抵押物，基金的風(fēng)險就比較小，而大型購物中心、會展這類商鋪業(yè)態(tài)，則不可能通過散售回籠資金。“比如說廣州這個項目，屬于會展項目，即使抵押物沒有重復(fù)抵押，本身也比較難變現(xiàn)。”

　　陳義楓表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流比較緊張，在發(fā)行開發(fā)型私募基金的時候，對于融資方的選擇門檻正在提高。為了規(guī)避風(fēng)險，獲取更高收益，其公司已經(jīng)將重心從純開發(fā)型基金轉(zhuǎn)向折價率較高、流動性較好、收益率較高的并購型基金。
　�。◤V州日報 作者：周宇寧、潘彧 王維宣/攝）

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