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第二招：先扛著，等待資產證券化
從國際上來看，西蒙在資本市場是2A到3A的評級，募資成本只有1.8%~2%，利潤5%就有賺；而我國即使是最著名的商業(yè)地產公司，募資成本也達7%~8%，如何解決商業(yè)地產長期融資瓶頸和融資利率的問題？資產證券化是不可回避的選擇。
不同于此前民營房企在港紅籌上市的做法，萬達商業(yè)地產是以直接上市的形式發(fā)H股，此舉獲得了中國證監(jiān)會的支持。2013年萬達868億收入中，購物中心租賃運營收入85億，酒店32億。此次IPO若成功，則萬達最多募資60億美元。
萬科同樣存在商業(yè)運營資金瓶頸的問題。萬科高級副總裁毛大慶表示，萬科對商業(yè)進行資本化，輕資產，就是為了解決運營中的資金沉淀，調節(jié)資金占壓并讓商業(yè)快跑。
萬科與凱雷的合作正是這樣一種嘗試。私募投資基金凱雷與萬科簽訂商業(yè)地產戰(zhàn)略合作平臺意向書，擬成立資產平臺公司，兩者分別持有80%和20%股權，該平臺將收購萬科擁有的9個商業(yè)物業(yè)并長期持有，未來以資產證券化為目標退出；雙方設立一家商業(yè)運營管理公司，負責資產平臺公司持有的各境內商業(yè)物業(yè)招租和運營管理，萬科管理團隊享有絕對管理權。
通過對商業(yè)地產進行資本化，未來以資產證券化形式退出，萬科預計可能在住宅業(yè)務之外打造另一個百億級的盈利來源。
隨著規(guī)模的擴大，僅靠集團孵化和物業(yè)銷售已不足夠，華潤置地的商業(yè)地產項目也需要更長期、穩(wěn)定的融資通道。華潤置地有關管理層透露，到2017年，華潤商業(yè)資產預計將達到1000億市值，公司有意將其分拆上市。
第三招：3%的租金回報率，別干了
36計，走為上吧！
早在2011年，萬科總裁郁亮就警示過國內商業(yè)地產存在泡沫的風險，這一擔憂已然兌現。
9月22日，房地產顧問服務機構萊坊發(fā)布《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》顯示，我國綜合體開發(fā)面積存量巨大，2014年上半年全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，這一數字將達3.6億平方米，2016年以后為4.3億平方米。
年內，國內主要城市綜合體個數達885個，較2013年增長24.47%；2015年主要城市的綜合體數量將突破1000個；2018年，將維持在1200個左右。
1.5線城市（介于一線和二線城市之間的城市）綜合體規(guī)模發(fā)展勢頭最為迅猛。據統(tǒng)計，至2015年，商業(yè)綜合體存量面積在2000萬平方米以上的城市有四個，其中三個屬于1.5線城市。萊坊認為，大部分城市存在過量開發(fā)的風險，它們集中分布在1.5線和二線城市中經濟發(fā)展較好的城市。
標準普爾信用分析師李春燕表示，以實際的情況來看，中國大陸商業(yè)地產過度建設和需求不足，庫存和空置率被推高至很高水平，在三四線城市尤其明顯。從信用角度來看，大規(guī)模的前期投資，無法預測的需求，以及較低的租金收益率，預計將抑制增長前景，并增加商業(yè)地產開發(fā)商和投資者的債務負擔。
過去5年，除一線城市外，二三線城市的商業(yè)地產也進入了高增長階段，各主要地產公司都提出了從住宅向“住宅+商業(yè)”轉型的目標。
但實際中，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展并不如人意。獨立房地產金融研究人士杜麗虹指出，高企的土地價格和更高的資產價格，降低了商業(yè)物業(yè)的凈租金回報率，目前，商業(yè)物業(yè)的凈租金回報率普遍不到3%，而國際上投資人要求的凈租金回報率至少在6%以上。
如果沒干過商業(yè)地產，還沒有踏入這個領域，干脆也別進來了。（21世紀） 共2頁 上一頁 [1] [2] 沃爾瑪首涉商業(yè)地產 多種困局逼迫尋新增長點 龍湖深潛商業(yè)地產紅海 天街獨撐8成租金收入 許大金：“急功近利”的商業(yè)地產需要耐心 孫益功：商業(yè)地產過于飽和 未來會有比較大的危險 商業(yè)地產:你必須要說清楚消費者的價值定位 搜索更多: 商業(yè)地產 萬達模式 以售養(yǎng)租 |
