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紅商網(wǎng)訊：今年以來(lái)，圍繞中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的討論主要聚焦于住宅市場(chǎng)。直到本月，中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)達(dá)申請(qǐng)?jiān)谙愀劢灰姿鲜�，或�(qū)⒊蔀橄愀蹘啄陙?lái)規(guī)模最大一樁IPO，使得商業(yè)地產(chǎn)再度走入人們的視線。住宅市場(chǎng)的疲弱，對(duì)目前的商業(yè)地產(chǎn)有沒(méi)有影響?
所謂商業(yè)地產(chǎn)，通常指用于零售、餐飲、娛樂(lè)等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)，包括常見(jiàn)的商場(chǎng)、購(gòu)物中心、街邊鋪面房等等。從我們掌握的8家境內(nèi)外上市公司、房地產(chǎn)信托(REITs)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)租金整體表現(xiàn)依然良好。這些公司和信托所持有的商用物業(yè)包括40家購(gòu)物中心，分布在中國(guó)19個(gè)城市，租金自2007年以來(lái)始終保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，累計(jì)漲幅已翻倍，高達(dá)124%。而同期一線城市住宅租金漲幅僅為43%。
從全國(guó)數(shù)據(jù)看，自2010年起，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的新開(kāi)工、竣工、銷售指標(biāo)均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。而40個(gè)重點(diǎn)城市土地出讓中，商服用地的比例也明顯升高。一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然提升了對(duì)商用物業(yè)的需求;另一方面，在住宅限購(gòu)的大環(huán)境下，地方政府和開(kāi)發(fā)商的熱情都轉(zhuǎn)向了商業(yè)土地。一時(shí)間，很多城市爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)“全國(guó)最大”、“亞洲最大”、甚至“全球最大”的各類大型購(gòu)物中心、城市綜合體。但市場(chǎng)真的有那么多的商業(yè)地產(chǎn)需求嗎?
以“北上廣深”、重慶、成都、武漢這7個(gè)城市為例，如果僅以這些城市中已投入營(yíng)業(yè)的、建筑面積為3萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心作為統(tǒng)計(jì)基數(shù)，這些城市的人均購(gòu)物中心面積也已達(dá)到0.5平方米，其中最高的成都和武漢都達(dá)到了人均0.62平方米，最低的重慶為人均0.33平方米。而作為參考值，美國(guó)全國(guó)的人均購(gòu)物中心(以40萬(wàn)平方英尺，即3.72萬(wàn)平方米以上大型購(gòu)物中心為統(tǒng)計(jì)基數(shù))面積僅為0.42平方米/人。這意味著，國(guó)內(nèi)很多城市的人均購(gòu)物中心面積已超過(guò)美國(guó)平均水平�？紤]到近幾年還有很多商業(yè)用地尚在開(kāi)發(fā)還未入市，未來(lái)人均面積還將更高。
當(dāng)然，這里我們是用中國(guó)單個(gè)城市和美國(guó)全國(guó)數(shù)據(jù)作比，原因是美國(guó)城市數(shù)據(jù)較為匱乏。如果以州為單位統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)商業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)集中的東西海岸，內(nèi)華達(dá)州、亞利桑那州和佛羅里達(dá)州的人均購(gòu)物中心面積最大，分別為0.59、0.52和0.51平方米。這仍低于中國(guó)國(guó)內(nèi)一些城市目前的水平，同樣顯示我們很多城市的購(gòu)物中心未來(lái)可能面臨供大于求的窘境。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅有很大的不同。一是，不存在所謂的剛需。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候人們消費(fèi)多，不景氣的時(shí)候就少花錢(qián)，同時(shí)還存在電商等替代渠道;二是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目間的個(gè)體差異更大。經(jīng)營(yíng)管理而不是物業(yè)本身決定了項(xiàng)目的成敗。同類區(qū)域、同等規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，完全可能出現(xiàn)一個(gè)生意火爆，另一個(gè)門(mén)可羅雀的現(xiàn)象。尤其是那些缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，很難復(fù)制其他的成功項(xiàng)目。
根據(jù)目前的建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)到2015年，上述7個(gè)中國(guó)城市的人均購(gòu)物中心面積將達(dá)到0.52平方米。供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)仍在增大，而零售行業(yè)的需求短期內(nèi)難以反彈。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，同時(shí)市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)與平庸項(xiàng)目的差異將更加明顯，一批缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目將不可避免的面臨被淘汰的命運(yùn)。地方政府、開(kāi)發(fā)商以及投資者對(duì)此應(yīng)有充分的認(rèn)識(shí)。（金融時(shí)報(bào)中文網(wǎng)）
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