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紅商網(wǎng)訊：經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展，美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸從混沌走向清晰，最終達(dá)到分門(mén)別類(lèi)，遵循各自規(guī)律獨(dú)立發(fā)展，這是美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)走向成熟的重要標(biāo)志。中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也必將沿著不同的細(xì)分領(lǐng)域演進(jìn)，逐漸形成相對(duì)穩(wěn)定的結(jié)構(gòu)特征。
在美國(guó)，相對(duì)于住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)論從建筑面積來(lái)看，還是從價(jià)值總量來(lái)說(shuō)，都是構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)的最大的組成部分。美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建筑面積高達(dá)23.2億平方米，包括4大類(lèi)12小類(lèi)。
在美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的總量中，倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型，占到美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量的55%以上，接近13億平方米。制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第二大組成部分，大約占美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑面積總量的30%，接近7億平方米。柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的第三大組成部分，總量約為1.9億平方米，約占美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑面積總量的8%。除此之外，則是貨運(yùn)類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及那些難以進(jìn)行類(lèi)別歸屬的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，總量約為1.4億平方米，約占美國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建筑面積總量的7%。
無(wú)論是從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展歷程來(lái)看，還是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)水平來(lái)說(shuō)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段和發(fā)展水平都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)。
其一，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)社會(huì)化程度不高，依附于其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并未以一種獨(dú)立的業(yè)態(tài)，以社會(huì)化、市場(chǎng)化的形式成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的獨(dú)立力量，譬如，重型配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、重工業(yè)制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和機(jī)場(chǎng)飛機(jī)庫(kù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展將是各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然方向，目前社會(huì)化、產(chǎn)業(yè)化和市場(chǎng)化程度低的領(lǐng)域?qū)⑻N(yùn)含著發(fā)展機(jī)遇。
其二，由于中美產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間的差異，以及土地要素稟賦的不同，使得中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各組成類(lèi)型之間的比例關(guān)系顯著不同于美國(guó)。譬如，由于中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)較低，所以研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和辦公展覽型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量中占比相對(duì)較低。由于中國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)相對(duì)較多，開(kāi)發(fā)利用效率相對(duì)較低，使得貨架式倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總量中的占比相對(duì)較低。如此種種，不一而足。
當(dāng)前，中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在急劇變遷，勞動(dòng)、土地、資金等生產(chǎn)要素稟賦正在發(fā)生顯著變化，不同類(lèi)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩、相對(duì)不足和市場(chǎng)空白會(huì)驟然凸顯，快速轉(zhuǎn)型和搶占市場(chǎng)空白成為當(dāng)前格外需要關(guān)注的事情。
美國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在項(xiàng)目建筑體量上有著相對(duì)清晰的標(biāo)準(zhǔn)，每種類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都保持在各自大致一致的建筑面積范圍內(nèi)。這種標(biāo)準(zhǔn)絕不是強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，而是在100多年發(fā)展演進(jìn)過(guò)程中，根據(jù)使用者的實(shí)際需要自然而然形成的。同時(shí)，每種類(lèi)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在各種用途上的面積配比也形成了相對(duì)固定的比例關(guān)系，這是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)格外需要向美國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒的地方。
美國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括了儲(chǔ)存貨物和配送貨物兩大功能。
倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往要有外圍墻，可供單獨(dú)的承租人進(jìn)行有效的倉(cāng)儲(chǔ)和配送。當(dāng)然，這些倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也可供多戶(hù)承租人租賃使用，但其建造的初衷是面向單獨(dú)租戶(hù)的。
在倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的5個(gè)細(xì)分子類(lèi)型中，區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是其中項(xiàng)目數(shù)量最多、項(xiàng)目體量最小的一個(gè)子類(lèi)，為地方性或區(qū)域性市場(chǎng)提供存貨和配送服務(wù)，這類(lèi)項(xiàng)目的建筑面積往往不超過(guò)9290平方米。
大型倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在美國(guó)所有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型中有著最多類(lèi)型的承租人，每個(gè)項(xiàng)目的體量往往會(huì)超過(guò)9230平方米，最大體量可達(dá)92903平方米以上。
重型配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量最少的一個(gè)子類(lèi)，主要是配送而非倉(cāng)儲(chǔ)功能，每個(gè)項(xiàng)目的建筑體量一般在9290平方米~46451平方米。
冷藏配送類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目建筑面積大小變化多樣。例如，在芝加哥，這類(lèi)建筑的大小就從464平方米到83612平方米不等。
在美國(guó)的制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，每個(gè)輕工業(yè)制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積比重工業(yè)制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要小，通常來(lái)說(shuō)小于9290平方米，也有規(guī)模較大的，但通常不會(huì)超過(guò)27870平方米，而這正是重工業(yè)制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的平均建筑面積。一般情況下，重工業(yè)制造類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都很大，平均面積在27870平方米以上。雖然也有5574平方米大小的項(xiàng)目，但是92903平方米以上的項(xiàng)目并不少見(jiàn)。
研發(fā)柔性型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)單個(gè)項(xiàng)目的建筑面積是1858～9290平方米。而辦公展覽型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)模一般在1858～13935平方米之間。
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