紅商網(wǎng)訊：7月17日，全球最大的房地產(chǎn)咨詢公司之一的戴德梁行舉辦了以“沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)崩盤”為主題的論壇。戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年二季度，沈陽(yáng)購(gòu)物中心空置率為19.62%。甲級(jí)寫字樓空置率約為30%。人均商業(yè)面積超過(guò)北京、上海、廣州。

　　上半年沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，沈陽(yáng)土地流拍頻現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎。上半年沈陽(yáng)土地市場(chǎng)共投放132幅地塊，流拍38幅；土地成交量增長(zhǎng)緩慢，價(jià)格穩(wěn)步提升。2014年上半年，沈陽(yáng)市共成交土地458萬(wàn)平方米，同比上升10%。平均樓面地價(jià)1718元/平方米，較2013年上漲0.8%。工業(yè)用地（成交217萬(wàn)平方米，占47%）和居住類用地（成交154萬(wàn)平方米，占33%）是土地市場(chǎng)成交的主力；樓市花樣頻出，難掩降價(jià)本質(zhì)。2014年上半年樓市促銷手段多樣，明為團(tuán)購(gòu)、特價(jià)，實(shí)際上只是為降價(jià)做包裝；市場(chǎng)整體成交低迷，量?jī)r(jià)齊跌。沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)上半年成交總量同比下降13.7%。上半年均價(jià)環(huán)比下降3.0%，價(jià)格呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。 戴德梁行預(yù)計(jì)下半年沈陽(yáng)的樓市價(jià)格仍將繼續(xù)小幅調(diào)整，2015年初趨于穩(wěn)定。

　　寫字樓空置率近30% 購(gòu)物中心空置率近20%

　　商業(yè)地產(chǎn)方面，大量新增寫字樓供應(yīng)拉高了租賃型寫字樓市場(chǎng)整體空置率，截止到2014年上半年，沈陽(yáng)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率約為30%，寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀導(dǎo)致2014年第二季度甲級(jí)寫字樓的租金環(huán)比下降0.27%，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，隨著對(duì)甲級(jí)寫字樓需求的不斷釋放，寫字樓會(huì)繼續(xù)增值，但增值空間有限；銷售型甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品需求基本保持穩(wěn)定，大面積供應(yīng)量使空置率被推高，至2014年空置率約達(dá)到40%。隨著產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，銷售型甲級(jí)寫字樓售價(jià)持續(xù)上漲，2014年售價(jià)較去年上漲10%，但受市場(chǎng)環(huán)境和供需關(guān)系影響，增長(zhǎng)率波動(dòng)關(guān)系較大，預(yù)計(jì)未來(lái)銷售型甲級(jí)寫字樓售價(jià)漲幅趨于平穩(wěn)；大體量、超高層、高品質(zhì)產(chǎn)品集中入市，且多集中于金廊沿線，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

　　戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年第二季度，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的空置率為19.62%。新入市的購(gòu)物中心體量都較大，多在十萬(wàn)平方米以上，新項(xiàng)目入市后對(duì)平均空置率有進(jìn)一步拉升。截至2014年，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)總存量達(dá)到730余萬(wàn)平方米，是2009年的約三倍。在全國(guó)各主要城市中，按沈陽(yáng)市區(qū)人口計(jì)算，人均商業(yè)面積達(dá)到1平方米/人，接近發(fā)達(dá)國(guó)家平均1.0-1.2平方米/人的水平，但與國(guó)內(nèi)北京0.61平方米/人，上海的0.63平方米/人對(duì)比人均商業(yè)面積較大。

　　專家認(rèn)為沈陽(yáng)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛期

　　盡管如此，戴德梁行的高層普遍認(rèn)為，沈陽(yáng)的整體商業(yè)市場(chǎng)大環(huán)境是好的，商業(yè)市場(chǎng)總體上是健康的。沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)崩盤，而是在經(jīng)歷陣痛期和轉(zhuǎn)型期，需要時(shí)間來(lái)消化。

　　戴德梁行沈陽(yáng)策略發(fā)展顧問(wèn)部助理董事畢大為認(rèn)為，盡管數(shù)據(jù)顯示沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)是有風(fēng)險(xiǎn)的，但沈陽(yáng)購(gòu)物群體中約有30%來(lái)自周邊城市。這就是大沈陽(yáng)的概念，在一小時(shí)車程內(nèi)鞍山、撫順、本溪、營(yíng)口等8個(gè)城市組成的城市群，為沈陽(yáng)商業(yè)提供了更多的消費(fèi)群體，按照城市群可輻射的消費(fèi)人口計(jì)算，沈陽(yáng)及周邊城市人均商業(yè)面積約0.77平方米/人，雖然高于北上廣等大城市，但仍在較合理的范圍之內(nèi)。

　　戴德梁行沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部助理董事李德軍認(rèn)為，近幾年，沈陽(yáng)零售百貨經(jīng)歷了多家撤店風(fēng)潮。沈陽(yáng)零售百貨的銷售業(yè)績(jī)和盈利能力壓力在不斷增大。但這正表明沈陽(yáng)處于向新商業(yè)模式轉(zhuǎn)型前的過(guò)渡狀態(tài)。注重“體驗(yàn)”將是購(gòu)物中心未來(lái)規(guī)劃的重要方式；社區(qū)型商業(yè)將會(huì)有更大的發(fā)展空間；實(shí)體經(jīng)濟(jì)與電商的融合也將是未來(lái)轉(zhuǎn)型的一個(gè)方向。
　�。ㄈ嗣窬W(wǎng) 陳扶宜）

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