紅商網(wǎng)訊：越來越多的商業(yè)綜合體出現(xiàn)嚴重虧損，引起了杭州市政府的高度重視。最近，杭州市發(fā)改委明確提出：杭州的商業(yè)綜合體開發(fā)要回歸理性，優(yōu)化布局。具體而言，杭州今后將禁止城北(運河新城)與城東新城新增大型商業(yè)綜合體開發(fā)，對局部過度飽和區(qū)域進行嚴格控制。
而與杭城比鄰而居的紹興，最近幾年，規(guī)模型商業(yè)綜合體也在上演“加速度”。紹興會不會出現(xiàn)與杭城類似的尷尬?投資者和紹興市相關(guān)職能部門該如何根據(jù)市場發(fā)展需求謀篇布局呢?在商業(yè)綜合體開發(fā)一撥接著一撥的潮流中，對于紹興消費市場而言，該如何避免重蹈杭州商業(yè)體的尷尬呢?
“網(wǎng)點規(guī)劃布點，不能一味地‘復制’，否則容易造成大量公共資源的浪費，”柯橋區(qū)統(tǒng)計局一負責人這樣認為，現(xiàn)在紹興引進的各類商業(yè)綜合體確實太多了，同質(zhì)化現(xiàn)象尤為嚴重，規(guī)劃布局上應該好好把把關(guān)了。
“從市場現(xiàn)狀來說，由于商業(yè)綜合體的建設(shè)是市場行為，管理部門不會過多干預，但數(shù)量上太多肯定會帶來不好的一面，有鑒于此，未來商業(yè)綜合體應該朝專而精的方向發(fā)展，一味從量上擴充只會是一種浪費資源”。紹興市商務(wù)局市場發(fā)展處副處長傅國新在接受采訪時這樣表示，而在此前，商業(yè)綜合體的具體規(guī)劃都是由各區(qū)縣自行制定的，因而會出現(xiàn)浪費現(xiàn)象。
對于商業(yè)綜合體如何發(fā)展，在今年兩會期間，市政協(xié)委員孫永明也提出：在越城區(qū)一環(huán)線內(nèi)，沿解放路就有三處綜合體規(guī)劃，加上不遠的迪蕩綜合體，越城區(qū)的商貿(mào)綜合體已基本達到了飽和狀態(tài)，對于這一業(yè)態(tài)的未來發(fā)展，必須在規(guī)劃布點、運營時間節(jié)點等方面好好統(tǒng)籌，切忌一窩蜂盲目開發(fā)，否則容易造成同質(zhì)綜合體之間的“血拼”，并給紹興商貿(mào)業(yè)帶來諸多傷害。
曾在杭州大廈、金帝集團等多家商場擔任總經(jīng)理、商業(yè)顧問的職業(yè)經(jīng)理人王國鈞，對這種說法深表贊同。
王國鈞認為，目前，紹興的商業(yè)綜合體總量雖然多，但老城區(qū)并不多，而之所以會出現(xiàn)這樣的局面，主要還是由于之前各縣市區(qū)自主引進和開發(fā)，缺乏統(tǒng)盤規(guī)劃。“如果在大城市的框架內(nèi)，將資源整合，避免重復建設(shè)，紹興的品牌凝聚力會更強，高端品牌一旦入駐，紹興的商業(yè)層次會很快提高，對周邊的吸引力也會大大提升。”
“對于相關(guān)職能部門來說，應該有前瞻性，未來5年、10年或是20年，對商業(yè)綜合體要有一個總體布局的規(guī)劃，以避免重復建設(shè)的諸多不利。”一些商業(yè)界業(yè)內(nèi)人士如此表示，一方面在將來的規(guī)劃中考慮商業(yè)綜合體時要謹慎，控制規(guī)模。另一方面在考慮投資方時，要選擇有相關(guān)管理經(jīng)驗的投資主體，眼下一些房地產(chǎn)商在投資商業(yè)地產(chǎn)時，有時會有沖動性，有資金但沒有管理經(jīng)驗，可能給后續(xù)的發(fā)展帶來風險。
商業(yè)綜合體在發(fā)展過程中，到底應該是重“質(zhì)量”還是比“數(shù)量”呢?“目前，這一問題也已引起了市委、市政府高度重視，相關(guān)規(guī)劃也已于去年開始編制，”15日下午，紹興城市規(guī)劃設(shè)計研究院一負責人這樣表示，今后的布局究竟會如何變動，由于相關(guān)規(guī)劃尚未完成，現(xiàn)在還無法詳細告知。
避免同質(zhì)化 規(guī)劃要有前瞻性
市區(qū)大大小小的商業(yè)綜合體已有幾十個
今年9月份，在紹興老城區(qū)，擁有25萬平方米的金帝銀泰城將正式開門迎客，除了云集眾多國內(nèi)外一線知名服飾、包包品牌外，但凡國內(nèi)叫得響的小吃和名點，也能一一能在這里找到它們的身影;位于柯橋區(qū)柯巖街道的中奢一站近期也在緊張施工之中，屆時一些對奢侈品情有獨鐘的市民可以在這里輕松找到LV、GUCCI、PRADA等品牌的身影。
在老城區(qū)，除了傳統(tǒng)“金三角”商圈外，已經(jīng)開業(yè)的購物中心有世茂廣場、咸亨新天地。此外，金帝海曼城和匯金廣場也已進入了開業(yè)倒計時�？聵騾^(qū)有萬達廣場、聚銀時代、銀泰百貨購物中心、杭州大廈;上虞區(qū)有上百萬和城、大通商城;鏡湖新區(qū)有佳源廣場，頤高廣場……最近幾年，這樣的商業(yè)綜合體數(shù)量越來越多，而商業(yè)綜合體集中了現(xiàn)代城市中商業(yè)、辦公、餐飲、文娛等多種需要，常見的商業(yè)綜合體多標以“中心”、“廣場”、“城”或“站”等字眼。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前，在越城區(qū)、柯橋區(qū)和上虞區(qū)，已建成和在建的商業(yè)綜合體數(shù)量已經(jīng)超過了20個。在接下來的一段時間內(nèi)，各地還有不少商業(yè)綜合體將拔地而起。
從最早的百貨店到之后的商場，接著是“大樓”、“大廈”的出現(xiàn)，再到后來的“購物中心”、“摩爾城”，到如今的“綜合體”相當于城市中的“小城”，吃喝玩樂一體的新興業(yè)態(tài)首先帶給人們的是觀念上的沖擊。老城區(qū)一資深商業(yè)人士這樣感嘆紹興商業(yè)業(yè)態(tài)的變遷，并且每次變遷都會給我們以不少驚喜。
來自紹興市商務(wù)局的數(shù)據(jù)顯示，這幾年來，紹興的社會消費品零售總額每年都在大幅增長。2012年，紹興社會消費品零售總額達1158億元;進入2013年之后，紹興社會消費品零售總額一下突破了1300億元大關(guān)。
2007年11月份，上虞上百萬和城開業(yè)，一度吸引了周邊余姚、余杭、蕭山等地的居民前來購物。2010年5月，市區(qū)世茂商業(yè)廣場在迪蕩新城開業(yè)，也牽動了周邊城市居民的心。2010年12月，柯橋萬達廣場開業(yè)，蕭山人的消費占了相當比重。2013年4月，銀泰百貨柯橋購物中心的開業(yè)，也讓眾多市民有了更多期待。
僧多粥少，生意越來越難做
引進大品牌代價越來越大
不過，在樓市銷售形勢嚴峻的同時，商業(yè)綜合體內(nèi)的這種喜人局面并沒有持續(xù)。
“由于人氣不斷滑坡，不少有影響力的品牌撤走了。最近一段時間內(nèi)，消費者更是寥寥無幾，”在柯橋區(qū)一家商業(yè)綜合體內(nèi)，一位不愿透露名字的管理人員這樣表示。集聚城市人氣，提升城市形象，確實需要大型商業(yè)綜合體的發(fā)展與支持，如果這類業(yè)態(tài)數(shù)量過剩了，也會出現(xiàn)一系列后遺癥。
陳井奢是紹興供銷大廈總經(jīng)理，他把商業(yè)綜合體的不同發(fā)展模式比作是“做大餐”和“攤大餅”。在他看來，商業(yè)綜合體的發(fā)展要取決于城市的發(fā)展規(guī)模、人口、生產(chǎn)力等因素。特別是一些規(guī)模型商業(yè)中心更有其自身發(fā)展規(guī)律，如果商業(yè)綜合體數(shù)量不多，就可以做得比較精致，但數(shù)量過多了，猶如攤大餅一樣，繼而會帶來一系列不適癥狀。
“兩年前，根據(jù)雙方的約定，一個國際大牌原計劃會被引入到商業(yè)中心的，但后來該品牌運營商突然打了退堂鼓，其主要原因是紹興不少商業(yè)綜合體均在花大力氣引進該品牌，在這種因素作用下，該品牌提高了門檻，”越城區(qū)一家商業(yè)綜合體的負責人如此感嘆道，你給5分的支持力度，第二家給出的支持力度是7分，第三家提升到了8分，如此一來，寵壞了品牌商家，繼而增加了引進難度。
“就目前的發(fā)展規(guī)模看，商業(yè)綜合體的建設(shè)步伐是否過快呢?還真有些難說，”14日，紹興國商大廈總經(jīng)理孫鵬這樣認為，就紹興老城區(qū)目前商業(yè)綜合體的數(shù)量來說，其實并不是太多，但布局不大合理，有些區(qū)域密度有點偏大，而至于這樣的密度，是否會在各家之間帶來此消彼長的影響，現(xiàn)在確實有些難講。
隨著紹興越來越多商業(yè)綜合體涌現(xiàn)市場，許多綜合體發(fā)現(xiàn)自己進入了一個尷尬的境地：給出的條件雖然很優(yōu)厚，但品牌商就是不愿進來，如此一來，越來越多的物業(yè)參與爭奪少量優(yōu)質(zhì)商家的巷戰(zhàn)之中。最近，記者在走訪調(diào)查中了解到，在越城區(qū)的一家商業(yè)綜合體內(nèi)，盡管相關(guān)負責人已多次明確開業(yè)時間，但由于招商競爭過于激烈，至今仍無法落實。
“商業(yè)綜合體的運營是以人流和消費作為支撐的。眼下，住宅市場增速放緩，一些新區(qū)的商業(yè)綜合體經(jīng)營上的不確定性正在加大，如果競爭再加劇，資金不足的項目很可能變成‘爛尾樓’。”房產(chǎn)開發(fā)一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，為了避免深度被套的現(xiàn)象，不少投資者最近已延緩了開工進度，準備先看看大形勢再說。
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