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專家聲音 世聯(lián)行綜合體業(yè)務(wù)總經(jīng)理宋春生 商業(yè)綜合體難在長(zhǎng)期持續(xù)開(kāi)發(fā)
二三線城市通過(guò)構(gòu)建主干道路拉大城市格局的發(fā)展階段已經(jīng)基本告一段落，慢慢讓位于既有區(qū)塊的功能升級(jí)。一線城市的建設(shè)用地基本告罄，主要以原有建筑的自身改造為主，二三線城市還有土地可供開(kāi)發(fā)，商業(yè)綜合體的建設(shè)是升級(jí)的主要手段。
然而，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)往往是純住宅建設(shè)拿地困難下的被動(dòng)之舉。住宅和綜合體的開(kāi)發(fā)模式有著很大區(qū)別，前者更多利用資金杠桿，后者更多依賴較長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)開(kāi)發(fā)獲利。對(duì)綜合體的經(jīng)營(yíng)不了解，就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)狀態(tài)五花八門。再加上融資渠道的欠缺，很多運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)欠缺的開(kāi)發(fā)商，會(huì)優(yōu)先開(kāi)發(fā)可較快帶來(lái)現(xiàn)金流的公寓等，將不易產(chǎn)生現(xiàn)金流的酒店等業(yè)態(tài)推后開(kāi)發(fā)。有著較為成熟商業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，則會(huì)用之前開(kāi)發(fā)獲利來(lái)彌補(bǔ)下個(gè)綜合體項(xiàng)目短期的資金流動(dòng)。
一個(gè)二線城市面積在10萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目，前三年的開(kāi)發(fā)投入大約在8億到10億元，每年的融資成本按照10%計(jì)算，就有8000萬(wàn)，而租金收入一般也就在6000萬(wàn)到8000萬(wàn)。僅此計(jì)算，維持盈虧平衡已經(jīng)不易，而綜合體本身運(yùn)營(yíng)投入還包括人工、營(yíng)銷和能源費(fèi)用，每年也至少需要3000萬(wàn)，這還沒(méi)有算上為了招商對(duì)租金的減免，吸引品牌店鋪入駐提供的其它優(yōu)惠等等。前期的開(kāi)發(fā)投入極為燒錢，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)如果能獲得政府支持，可以加快開(kāi)發(fā)速度，從而加快資金回收，而實(shí)力不濟(jì)的企業(yè)很可能就栽下去，沒(méi)有起身的機(jī)會(huì)。
一段時(shí)間內(nèi)綜合體開(kāi)發(fā)可能出現(xiàn)“一窩蜂”現(xiàn)象，這就需要政府對(duì)總量進(jìn)行調(diào)控。但由于商業(yè)投入對(duì)市場(chǎng)的敏感性優(yōu)于住宅，隨著城市人口的集聚、消費(fèi)層次的提升，在開(kāi)發(fā)商各顯其能、不斷投入和招商的過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)的購(gòu)物中心和綜合體都會(huì)慢慢成長(zhǎng)起來(lái)。(南方網(wǎng)) 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 兩三年內(nèi)至少新開(kāi)30家 杭州商業(yè)綜合體大爆炸 長(zhǎng)沙商業(yè)綜合體明年將超50家 天津香格里拉打造高端商業(yè)綜合體 總建面9萬(wàn)平 杭州百貨業(yè)大佬跨界失意 商業(yè)綜合體能熱多久？ 商業(yè)綜合體遍地開(kāi)花 杭州綜合體踩“急剎車” 搜索更多: 商業(yè)綜合體 |
