趨勢
百貨積極轉型求突圍
購物中心仍然需要零售業(yè)態(tài),但是否需要百貨卻讓人疑惑了,這是因為百貨的商業(yè)模式需要改變。百貨的同質(zhì)化導致了競爭力低,每家百貨品牌都大致相仿,在“東西好賣”的年代,只要品牌全就能有優(yōu)勢;然而“躺著賺錢”的時代過去了,競爭激烈加劇利潤攤薄,百貨“二房東”的模式受到了考驗。
“購物中心自己也可以引進品牌。”上述購物中心負責人表示,擁有零售業(yè)態(tài)的方法變多了,再加上快時尚品牌的開店,大型百貨已沒有吸引力。
百貨公司已意識到危機,開始轉型。去年廣州本土百貨中,包括廣州友誼、摩登百貨均有門店轉型奧特萊斯,完善價格結構;同時,各百貨又積極“觸電”,廣百百貨的“廣百薈”、摩登百貨推出“摩登網(wǎng)”,廣州友誼更在今年初高調(diào)宣布“全渠道”戰(zhàn)略,旗下“友誼微百貨”APP已上線。
盈石集團研究中心發(fā)布報告認為,百貨可以從三方面應對困難,比如增加自營比例,模仿國外的高端精品百貨連卡佛等賣手制的模式;或者借鑒購物中心優(yōu)勢,增強體驗性;此外,利用實體店在黃金地段的優(yōu)勢,線上線下聯(lián)動,利用O2O實現(xiàn)優(yōu)勢互補也是發(fā)展之路。
■行家指路
找準定位科學運作 中型零售物業(yè)具四大投資優(yōu)勢
新快報訊 記者李琳報道 雖然受整體供應大增和電商沖擊,廣州零售物業(yè)的租金增幅正在放緩,但隨著廣州市中心成熟商圈可投資大型零售項目的日益減少,不少投資者將眼光轉向了新興商圈的大型零售項目。來自仲量聯(lián)行的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),在廣州市中心的成熟商圈內(nèi),一些規(guī)模在1萬-3萬平方米的中型零售地產(chǎn)項目,如果能運用先進的開發(fā)理念對其進行包裝,打造成有特色的零售商業(yè)項目,也能夠在市場上找到生存空間,足以為投資者帶來可觀的投資回報。
仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部總監(jiān)林世松為投資者們總結出市中心中型零售地產(chǎn)項目的投資四大優(yōu)勢:
一、相比購物中心,投資總價不高,對投資者資金要求相對較低。如一棟三層住宅裙樓,單層面積5000平方米,總面積即1.5萬平方米,項目投資總價僅3億至4億元,遠低于購物中心動輒20億-30億元的投資額。2013年,廣州零售物業(yè)市場錄得的兩宗交易均超過20億元,分別是荔灣區(qū)的西城都薈,交易額26億元;白云區(qū)白云綠地中心二期商場,交易額22億元。
二、投資回報時間較快。相對傳統(tǒng)購物中心,中型零售地產(chǎn)項目的投資回報時間較快,投資回報也更有吸引力,對于資金規(guī)模不大的投資者,是更好的選擇。
三、擁有成熟的配套和穩(wěn)定的消費群。此類項目往往位于成熟商圈內(nèi),交通便利,周邊設施成熟完善,此外,由于項目周邊擁有大量居住人口或辦公人群,足以形成支撐零售物業(yè)的穩(wěn)定的消費群體。相比新興商圈,商場項目的培育周期更短。
四、開發(fā)運營方式更靈活。此類項目由于總面積不大,相對大型購物中心,在調(diào)整商場定位、商戶組合、租賃策略方面更加靈活,更容易適應隨時變動的市場形勢。
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