紅商網(wǎng)訊：第一太平戴維斯在近期發(fā)布的2014年第一季度北京商鋪市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)中指出2014年前兩個(gè)月，北京社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到人民幣1,402億元，但同比增長(zhǎng)率放緩至近五年最低值，僅為3％。2014年第一季度，全市中高端購(gòu)物中心整體出租率環(huán)比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)，至94.0％，同比增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　中高端購(gòu)物中心首層租金環(huán)比僅上漲0.5％，至每平方米每月人民幣913.7元，同比增長(zhǎng)2.5％，為2011年以來(lái)的最低增幅。2014年將成為歷史上第三個(gè)供給高峰，預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目正式開業(yè)，新增商業(yè)面積92.8萬(wàn)平方米，令市場(chǎng)存量增長(zhǎng)10％。其中84％的新增供給位于非核心區(qū)域與近郊區(qū)域。

　　奢侈品牌謹(jǐn)慎擴(kuò)張 快時(shí)尚品牌首選核心商圈成熟項(xiàng)目

　　2013年大多數(shù)奢侈品零售商之銷售額增速放緩(貝恩，2013年12月17日)，因此多數(shù)奢侈品牌對(duì)于新店拓展仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，繼續(xù)聚焦于通過(guò)改造及升級(jí)現(xiàn)有店鋪以提高銷售額。例如，面積達(dá)400平方米的Prada雙層店鋪在新光天地重裝開業(yè)；CERRUTI 1881位于東方新天地的旗艦店亦經(jīng)過(guò)升級(jí)后全新亮相。為分享不斷擴(kuò)大的高資產(chǎn)凈值人群帶來(lái)的市場(chǎng)份額，二線奢侈品牌與快時(shí)尚品牌繼續(xù)在本地市場(chǎng)滲透及擴(kuò)張，其中位于核心商圈的成熟項(xiàng)目系其開店首選。截至2014年第一季度末，在穩(wěn)定需求及新增供給短缺的支撐下，中高端購(gòu)物中心全市整體出租率環(huán)比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)，至94.0％，同比增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。王府井、西單、三里屯及CBD等核心商圈出租率升高至93.9％-100％不等。這主要由于該區(qū)域仍系二線奢侈品、服飾、珠寶及腕表、精品餐飲等零售商之進(jìn)駐首選。

　　中高端購(gòu)物中心租金增幅三年最低 核心商圈租金堅(jiān)挺 穩(wěn)中帶升

　　盡管穩(wěn)定需求支撐下出租率表現(xiàn)樂(lè)觀，但中高端購(gòu)物中心首層租金環(huán)比僅增長(zhǎng)0.5％，達(dá)到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長(zhǎng)2.5％，為2011年以來(lái)的最低增幅。一方面，位于非核心區(qū)域的業(yè)主為吸引租戶不得不維持原有租金水平甚至提供租金折扣。另一方面，許多業(yè)主希望通過(guò)引進(jìn)餐飲、兒童、生活體驗(yàn)及休閑娛樂(lè)類租戶來(lái)吸引更多顧客。但該類零售商較之奢侈品、服飾及珠寶腕表等零售商承租能力明顯偏低，從而抑制了整體租金漲幅。盡管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金則同比增長(zhǎng)7.2％至16.7％不等。這三地仍然是眾多國(guó)際及國(guó)內(nèi)主流品牌、特別是新進(jìn)品牌入駐京城的首選。至2014年第一季度末，前述三個(gè)商圈的平均租金分別達(dá)到每平方米每月人民幣2,100元、1,550元及1,650元，為全市租金最高的三個(gè)區(qū)域。

　　高端商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)第三個(gè)供給高峰 84％位于非核心區(qū)域

　　2014年，北京中高端商業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)第三個(gè)供給高峰，屆時(shí)將有十個(gè)項(xiàng)目正式開業(yè)，為市場(chǎng)新增商業(yè)面積92.8萬(wàn)平方米，截至2014年末將令市場(chǎng)存量增加10%。其中84%的新增供給位于豐臺(tái)區(qū)等非核心區(qū)域，或通州、房山、大興等近郊區(qū)域。鑒于多數(shù)新增供給已實(shí)現(xiàn)了良好預(yù)租率，全市整體出租率預(yù)計(jì)將大體保持穩(wěn)定。鑒于北京仍系新品牌進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)的首選城市之一，預(yù)計(jì)總體需求也將保持穩(wěn)定。

　　盡管如此，位于非核心商圈及近郊區(qū)域的業(yè)主將不得不提供租金優(yōu)惠以吸引適宜租戶，從而確保較高的預(yù)租率，特別是引進(jìn)服飾、配飾、珠寶腕表以及生活體驗(yàn)類等零售商。有鑒于此，總體租金增長(zhǎng)將進(jìn)一步收窄。與此相反，鑒于來(lái)自二線奢侈品牌、設(shè)計(jì)師品牌、珠寶、生活體驗(yàn)以及精品餐飲等零售商的需求呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、核心商圈供給有限以及數(shù)目繁多的意欲進(jìn)駐核心商圈的候位零售商，2014年，核心區(qū)域租金增長(zhǎng)將保持在5%至10%。此外，包括西單大悅城、悠唐生活廣場(chǎng)等在內(nèi)的若干位于核心區(qū)域的業(yè)主正在計(jì)劃未來(lái)六個(gè)月內(nèi)進(jìn)行租戶組合調(diào)整，以進(jìn)一步提升自身差異化競(jìng)爭(zhēng)力，并同時(shí)欲通過(guò)增加新進(jìn)品牌與生活體驗(yàn)類商戶來(lái)減少網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體購(gòu)物帶來(lái)的沖擊。

　　第一太平戴維斯北京市場(chǎng)研究部與顧問(wèn)咨詢部董事王瓊女士表示：“若干位于核心區(qū)域的業(yè)主計(jì)劃在未來(lái)六個(gè)月內(nèi)對(duì)租戶組合進(jìn)行調(diào)整以提升差異化競(jìng)爭(zhēng)力，并同時(shí)欲通過(guò)增加新進(jìn)品牌與生活體驗(yàn)類商戶以減少網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體購(gòu)物帶來(lái)的沖擊。”。
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