紅商網(wǎng)訊：昆明商業(yè)地產(chǎn)在陣痛中前行，從去年開始，縈繞在昆明商業(yè)地產(chǎn)頭上的烏云就一直揮之不去�，F(xiàn)如今，傳統(tǒng)商業(yè)在同質(zhì)化、超體量、電商沖擊三重壓力的沖擊下夾縫求生，就連一直被業(yè)界奉為昆明商業(yè)成功典范的順城、南亞風(fēng)情第壹城、昆百大等也開始打業(yè)態(tài)調(diào)整、引入新商家、營(yíng)銷變革的組合拳。傳統(tǒng)的商業(yè)項(xiàng)目順應(yīng)歷史潮流或在升級(jí)改造尋求出路，不可否認(rèn)的是，昆明商業(yè)地產(chǎn)正面臨陣痛窘境。
商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化仍是硬傷
最近幾年，昆明涌現(xiàn)了大量綜合體，但在業(yè)態(tài)布局和城市核心商圈的業(yè)態(tài)規(guī)劃上并沒有突破傳統(tǒng)模式。不但業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，即便是招商和運(yùn)營(yíng)模式同樣嚴(yán)重，其招商引進(jìn)的餐飲品牌、電影院，核心商圈里面都有。大量商業(yè)項(xiàng)目由于商業(yè)資源受限，也可能是跟風(fēng)使然，品牌店雷同的情況已經(jīng)在商業(yè)體中集中顯現(xiàn)。
2006年開業(yè)的北辰財(cái)富中心是最早將影院引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目。此后，影院更是成為了昆明近幾年新興商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)配套。順城王府井的百老匯影城、新西南的昆明環(huán)銀國(guó)際電影城、南亞風(fēng)情·第壹城的保利國(guó)際影城、新亞洲的虹影城、臻萬百貨店的17.5影城，都有地產(chǎn)項(xiàng)目與影院聯(lián)姻的縮影。
放眼全國(guó)市場(chǎng)，沒有哪個(gè)城市像昆明這樣，時(shí)不時(shí)會(huì)有“家樂福第N家門店落戶某項(xiàng)目，世界500強(qiáng)沃爾瑪簽約某項(xiàng)目”的消息出現(xiàn)在報(bào)端。沃爾瑪、家樂福、麥當(dāng)勞、肯德基和國(guó)內(nèi)幾家知名的電器店和百貨行業(yè)，不管哪個(gè)項(xiàng)目，招商來招商去，昆明就這些項(xiàng)目資源，想不同質(zhì)化都難。
此類現(xiàn)象一方面說明昆明過分依賴世界500強(qiáng)等國(guó)際品牌來吸引人氣聚集;另一方面也說明百貨業(yè)，大超市、洋快餐等與綜合體捆綁成千城一面，缺乏差異化創(chuàng)新。
有業(yè)內(nèi)人士指出，同質(zhì)化的弊端在于使得項(xiàng)目彼此之間形成對(duì)立的關(guān)系，造成運(yùn)營(yíng)成本的增加，進(jìn)而讓房企深陷泥沼。如何突圍同質(zhì)化成為現(xiàn)如今做商業(yè)地產(chǎn)率先考慮的問題，至祥置業(yè)董事副總經(jīng)理黃雷認(rèn)為：“突圍同質(zhì)化有兩種方法：一種就是找到差異化，找準(zhǔn)項(xiàng)目定位;另外一種是什么呢?同一定位下的項(xiàng)目，你做到60分，我做到80分，我也可以避免同質(zhì)化。”
派臣投資管理有限公司董事長(zhǎng)耿乃興告訴記者：“在做公園1903項(xiàng)目時(shí)，我們經(jīng)過經(jīng)過一個(gè)多月的走訪和調(diào)查，才給這個(gè)項(xiàng)目定位為國(guó)內(nèi)首席婚禮目的地，這個(gè)主題和旁邊的西南海、萬達(dá)、潤(rùn)城沒有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，我們是共生共融，所以我們招商非常順利。”而實(shí)際上，以公園1903、保利六合、長(zhǎng)水航城、七彩云南花之城等一批項(xiàng)目都在尋找差異化上下了功夫，其目的不言而喻，為生存而戰(zhàn)。
超體量商業(yè)加大未來投資風(fēng)險(xiǎn)
去年以來，昆明在建的綜合體超過20個(gè)，業(yè)界甚至有“在地產(chǎn)界，如果你不是做綜合體的，你出去都不好意思跟別人打招呼。”說法，這也反映出昆明綜合體項(xiàng)目成為業(yè)界公認(rèn)的規(guī)劃方向。
昆明市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)劉踐介紹，昆明的商業(yè)地產(chǎn)大概經(jīng)歷了6個(gè)發(fā)展階段。1999年世博會(huì)期間，以寫字樓為代表的昆明商業(yè)地產(chǎn)有過一個(gè)蓬勃發(fā)展期。數(shù)據(jù)顯示，2011年，昆明人均商業(yè)面積接近2平方米，這個(gè)數(shù)字超過了很多一線城市，包括深圳、香港。2012年以后，隨著城中村改造的推進(jìn)，大量商業(yè)會(huì)在未來3-5年內(nèi)建成，昆明人均商業(yè)面積可能會(huì)達(dá)到2.89平方米，總共會(huì)在1970多萬平方米。
擁有700萬人口的昆明能否消化這么大的商業(yè)體量?劉踐認(rèn)為過量的商業(yè)體量使得現(xiàn)階段的項(xiàng)目招商顯得尤為困難，未來風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)非常巨大。劉踐說，“以后昆明的商業(yè)會(huì)三分天下，三分之一的人成功，茁壯成長(zhǎng)發(fā)展，三分之一的人可能會(huì)勉強(qiáng)能維持，能經(jīng)營(yíng)，還有剩下三分之一一定會(huì)被市場(chǎng)拋棄、淘汰。”
為了能在商業(yè)大潮中取得生存，開發(fā)商也在竭盡全力自保，總的來說大致可分為兩類。一類是像潤(rùn)城、萬達(dá)廣場(chǎng)、銀海金岸這樣的區(qū)域型綜合體，填補(bǔ)了區(qū)域的空白取得市場(chǎng)的先機(jī);另一類是集中式的主題商業(yè)，像人民路壹號(hào)廣場(chǎng)主打餐飲娛樂24小時(shí)全業(yè)態(tài)、長(zhǎng)水航城主打“門戶”商業(yè)、七彩云南花之城主打旅游購(gòu)物等。
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