二.流動(dòng)人口情況
流動(dòng)人口也是決定商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展空間的一個(gè)很重要因素。比如有些旅游城市雖然其固定居民數(shù)量很少，但是大量游客的存在會(huì)使得商業(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷增加。商務(wù)往來(lái)決定一個(gè)城市流動(dòng)人口的規(guī)模，而中小城市對(duì)外貿(mào)易以及商務(wù)往來(lái)情況與大城市區(qū)別很大。
三.城市規(guī)模
中小城市普遍規(guī)模較小，新區(qū)和新城的開(kāi)發(fā)速度沒(méi)有大城市那樣強(qiáng)勁。新城和新區(qū)的開(kāi)發(fā)可以為商業(yè)房地產(chǎn)提供很好的商圈環(huán)境條件。中小城市多為單個(gè)中心城市，這就決定其商圈環(huán)境也是單一的新的商圈環(huán)境難以形成和培養(yǎng)。
四.消費(fèi)能力
與消費(fèi)習(xí)慣大城市居民的收入普遍高于中小城市，其消費(fèi)能力比中小城市高。大城市的人們工作壓力比中小城市要大，由于居住區(qū)域和辦公區(qū)域一般較遠(yuǎn) 大城市上班族習(xí)慣于外出就餐，而就餐時(shí)形成的人流會(huì)提升其他商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展。
五.商家進(jìn)駐意向
目前很多商家在選擇目標(biāo)城市進(jìn)入時(shí)有一套很?chē)?yán)格的指標(biāo)。比如，人均可支配收入、商圈輻射范圍、人口總數(shù)及人口密度等。而很多中小城市的基本條件并不能滿足這些要求。此外，國(guó)際著名品牌特別是奢侈品牌的產(chǎn)品選擇目標(biāo)城市進(jìn)入一般情況下是不考慮中小城市的。
六.交通便利性
城市交通體系比中小城市要完善很多，交通的便利性一定程度上改變了商業(yè)體的可達(dá)性。中小城市的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃階段要綜合考慮上述六個(gè)特點(diǎn)，審慎做好對(duì)項(xiàng)目的體量控制、檔次定位、業(yè)態(tài)的引入等方面的工作。
城鎮(zhèn)化掀起縣域商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展，縣域商業(yè)迎來(lái)發(fā)展大熱潮
隨著“城鎮(zhèn)化”第三次浪潮的推進(jìn)，在大城市過(guò)度膨脹和逐漸飽和、交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施不斷完善背景下，小城鎮(zhèn)迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。大多數(shù)小縣城早在2008年左右就開(kāi)始展開(kāi)新城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃新城區(qū)建成后一般吸納人口約10-20萬(wàn)左右。新城區(qū)的發(fā)展為商業(yè)房地產(chǎn)提供了新的發(fā)展空間，而人口的聚集為商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的消費(fèi)支撐，縣域商業(yè)房地產(chǎn)將成為一個(gè)新的發(fā)展契機(jī)。
第三次浪潮更帶來(lái)縣域居民消費(fèi)升級(jí)，縣域商業(yè)面臨更新?lián)Q代的發(fā)展機(jī)遇
在第三次“城鎮(zhèn)化”浪潮中，帶來(lái)的不僅是經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加，同時(shí)帶來(lái)了居居收入及消費(fèi)水平的提高、消費(fèi)觀念及習(xí)慣的轉(zhuǎn)變。在全國(guó)收入、消費(fèi)水平普遍快速上漲的情況下，農(nóng)村居民收入水平及消費(fèi)力上漲速度更是超前。這為縣域商業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐條件。
城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)觀念及結(jié)構(gòu)也在轉(zhuǎn)變。他們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)向發(fā)展性和享受性方向轉(zhuǎn)變，他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境的需求、品牌的需求在逐步提升，他們逐漸能接受信用卡消費(fèi)，另外可以設(shè)想，當(dāng)縣城居民使用信用卡透支消費(fèi)普及時(shí)，又會(huì)產(chǎn)生怎樣驚人的消費(fèi)力。而縣域傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)已落后，已不能滿足日益變化的消費(fèi)需求，正面臨更新升級(jí)的發(fā)展機(jī)遇。
縣域商業(yè)房地產(chǎn)投資門(mén)檻“低”，成新的“投資熱點(diǎn)”
目前大城市商業(yè)投資門(mén)檻越來(lái)越高，縱觀武漢1+8城市圈，武漢市場(chǎng)上在售商鋪價(jià)格一般也在3-5萬(wàn)元/平米，地段好一點(diǎn)的核心位置價(jià)格約在5-10萬(wàn)元/平米，而更有極個(gè)別高端商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到10萬(wàn)元/平米以上，如漢口曼哈頓商業(yè)中心。而周邊一些小城市商鋪售價(jià)就低了許多，大多以1-3萬(wàn)元/平米為主。相比武漢等一二線城市，周邊小縣城商業(yè)投資門(mén)檻低，使得投資客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊小縣城的商鋪，從而引得縣城商鋪一片火爆。如團(tuán)風(fēng)縣商業(yè)步行街2011年10月底開(kāi)盤(pán)，總共3萬(wàn)方體量的商鋪，均價(jià)1.1萬(wàn)/平米，去化率高達(dá)80%。
由于看好三四線城市的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展前景，一些房企已開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)駐這些城市尋覓商機(jī)，如萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐宜昌、襄樊;家樂(lè)福進(jìn)駐孝感;銀泰集團(tuán)在仙桃投資35億元;雅閣集團(tuán)度假酒店品牌挺進(jìn)黃岡;中百集團(tuán)幾乎擴(kuò)展到大部分縣級(jí)城市等等。
縣域商業(yè)房地產(chǎn)的低門(mén)檻引來(lái)許多投資散客，而面對(duì)市場(chǎng)上火熱的投資需求，這無(wú)疑成為了許多開(kāi)發(fā)商眼中的另一個(gè)大商機(jī)。
風(fēng)起云涌，機(jī)遇背后的風(fēng)險(xiǎn)
三四線城市商業(yè)房地產(chǎn)亟需升級(jí)
國(guó)內(nèi)縣城發(fā)展大多都是呈“單核”狀的城市結(jié)構(gòu)，即一個(gè)城市只有一個(gè)核心商圈，且縣城居民消費(fèi)習(xí)慣向核心商圈聚集。目前，隨著城市化進(jìn)程的加快，縣城城市逐漸在擴(kuò)大，發(fā)展新城區(qū)，從“一核”向“雙核”甚至“多核”轉(zhuǎn)變，而新城區(qū)的發(fā)展也將帶來(lái)又一個(gè)商業(yè)發(fā)展契機(jī)。不管是老城區(qū)商業(yè)的更新升級(jí)，還是新城區(qū)新商圈的發(fā)展，誰(shuí)搶占先機(jī)，誰(shuí)就贏得一席之地。但是開(kāi)發(fā)商也必須要看到機(jī)遇背后存在的風(fēng)險(xiǎn)。
1、市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)房地產(chǎn)占用的資金規(guī)模大、期限長(zhǎng)，因此商業(yè)房地產(chǎn)在進(jìn)入三、四線城市的時(shí)候，就要非常謹(jǐn)慎。
2、產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)：縣域城市的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及習(xí)慣等與大城市有所區(qū)別，將大城市運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)模式復(fù)制到縣城并不一定適用。 因此，在商業(yè)策劃定位時(shí)，除了最基本的能量定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位、品牌檔次定位、投資定位等，還應(yīng)該注重項(xiàng)目的個(gè)性品牌文化定位。
3、后期招商運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)： 商業(yè)房地產(chǎn)主要的能力不僅僅表現(xiàn)在產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)方面，還有后期招商、運(yùn)營(yíng)能力，與相關(guān)商戶的良性互動(dòng)，建立良好的商業(yè)氛圍的能力要更強(qiáng)，實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商并不具備這些能力。所以貿(mào)然轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)，我們也看到既有一些成功的案例，也有一些失敗的案例。
2012年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出具數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)城市化率首次突破50%，城鎮(zhèn)人口比重首次超過(guò)農(nóng)村人口，被認(rèn)為在中國(guó)城市化進(jìn)程中具有里程碑式的意義，中國(guó)用30年時(shí)間走完了西方發(fā)達(dá)國(guó)家上百年的城市化歷程”。在迎接“第三次城鎮(zhèn)化的浪潮”中，更需要開(kāi)發(fā)者認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)遇，而前瞻性的戰(zhàn)略眼光、科學(xué)的商業(yè)策劃定位與專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)與則是成功的重要環(huán)節(jié)。
（來(lái)源：《中國(guó)購(gòu)物中心》）
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