紅商網(wǎng)訊：日前，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《2014廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，去年廣東商業(yè)地產(chǎn)投資創(chuàng)下2005年以來新高，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的11%。城市綜合體項目達(dá)到歷史供應(yīng)峰值，2013年廣州新開業(yè)購物中心面積超過65萬平方米，其中，廣州擬建在建、待開業(yè)的商業(yè)項目超過30個。
“入市潮”難掩空置率
截至2013年末，廣州全市商場總存量約203萬平方米，全年新竣工項目達(dá)29萬平方米。
仲量聯(lián)行報告顯示，今年廣州商場新增供應(yīng)量將達(dá)54萬平方米，為歷年之最。伴隨著早期開發(fā)項目的陸續(xù)入市，2014年廣州商場的新增供應(yīng)將創(chuàng)下新高，商圈的競爭更加激烈。
據(jù)悉，2014年，深圳、廣州、佛山擬開業(yè)購物中心面積都在50萬平方米以上，市場現(xiàn)有商業(yè)存量尚未完全消化，又迎來新的集中放量，加之經(jīng)濟(jì)增速放緩、電商沖擊日盛，預(yù)計一線城市新興商圈及二線城市商業(yè)在短期內(nèi)將面臨空置率上升風(fēng)險。
同時，新商業(yè)項目先后開業(yè)和成熟商業(yè)項目擴(kuò)容，商業(yè)地產(chǎn)面積增長迅猛，但是消費增速卻在放緩，這導(dǎo)致了新商業(yè)項目招商難題。
第一太平戴維斯公布數(shù)據(jù)表明，2013年第四季度廣州商業(yè)地產(chǎn)空置率環(huán)比上升2.5個百分點，至14.8%，而2011年時，這一數(shù)字僅為4%;珠江新城空置率已攀升至29.5%，環(huán)比上升8.1%;據(jù)預(yù)測，2014年共有68.7萬平方米項目投入使用，將進(jìn)一步推高商業(yè)地產(chǎn)空置率。
大規(guī)模供應(yīng)量抑制租金增長
2014年廣州甲級寫字樓市場供應(yīng)量依然龐大，包括雅居樂中心、富力盈凱廣場等在內(nèi)的五個大型項目預(yù)計將陸續(xù)投入使用，總計供應(yīng)達(dá)68.7萬平方米。
第一太平戴維斯駐華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄認(rèn)為，“大量的新增供應(yīng)在進(jìn)一步推高珠江新城的市場空置率的同時將對租金水平施壓。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，外資企業(yè)和內(nèi)資公司的寫字樓市場需求將有所抑制，同時對寫字樓的租金性價比將愈加敏感。”
與此同時，大型區(qū)域民營企業(yè)和國有企業(yè)將成為未來甲級寫字樓的主要需求來源。2014年，廣州甲級寫字樓市場將保持謹(jǐn)慎態(tài)勢，大規(guī)模供應(yīng)將壓抑寫字樓租金增長。
在商鋪市場方面，商業(yè)地產(chǎn)專家楊軍艇指出，受電商沖擊及零售商擴(kuò)張步伐減緩等因素影響，廣州2013年第四季度商鋪租金環(huán)比增幅僅為0.2%。除去天河城等一些十分成熟的傳統(tǒng)商城，廣州部分商鋪租金和管理費甚至出現(xiàn)了下降，上下九、北京路商鋪租金多下降5%~10%。
“因此，2014年的商鋪租金仍然可能出現(xiàn)跌勢。2014年，廣州商鋪租金預(yù)計同比下跌5%~10%。”
楊軍艇還表示，“目前，商業(yè)地產(chǎn)市場供過于求已經(jīng)是不爭的事實。在廣州這樣的大城市，商業(yè)地產(chǎn)都是幾十億甚至幾百億元去投融資，十幾萬或數(shù)十萬平方米去建，每一條街，每一個區(qū)都有商業(yè)中心，商業(yè)地產(chǎn)已是嚴(yán)重供大于求。”
大量供應(yīng)集中入市，將促使區(qū)域市場的競爭白熱化，在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境放緩的背景下，市場消化壓力的加大將持續(xù)對零售物業(yè)的租金施加下行壓力，零售物業(yè)運營將迎來更大的挑戰(zhàn)。
投資回報率預(yù)期下跌
投資回報率方面，戴德梁行的研究報告預(yù)計，2013-2015年優(yōu)質(zhì)商場的投資回報率為6%，甲級寫字樓2013年的投資回報率為5.2%，但2014年和2015年均會下跌至5%。
戴德梁行廣州公司董事總經(jīng)理黎慶文指出，2013年廣州商務(wù)用地表現(xiàn)暢旺，7.3%的土地面積貢獻(xiàn)了37.5%的總成交額。商務(wù)辦公用地樓面地價攀升至近十年高位。2014年，寫字樓市場需求強(qiáng)勁，吸納量持續(xù)上漲。寫字樓租金增幅平穩(wěn)，但由于價格增長加速，投資回報率將繼續(xù)下降的態(tài)勢。
“未來五年珠江新城仍然是廣州寫字樓市場的熱點區(qū)域，珠江新城占據(jù)全市約95%的甲級寫字樓需求。部分租戶出于業(yè)務(wù)擴(kuò)張和擴(kuò)大辦公面積等因素的考慮，從體育中心商圈、東山和越秀等成熟商圈搬遷至珠江新城。IT、物流和服務(wù)業(yè)公司持續(xù)熱捧珠江新城。”
據(jù)悉，目前珠江新城剩余約205萬平方米的寫字樓物業(yè)待開發(fā)，占整個珠江新城寫字樓總存量的25%。其中有153萬平方米達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計將于未來3年內(nèi)開發(fā)完成。
按照過去幾年的年均吸納量28.3萬平方米，并考慮第三產(chǎn)業(yè)增加值的增幅10%~12%，預(yù)計未來五年珠江新城平均吸納量達(dá)30萬平方米，要消化全部存量需要5年時間。到2020年珠江新城甲級寫字樓才能基本滿租。
除了日趨成熟的珠江新城，2014年，新商務(wù)區(qū)的開發(fā)成為廣州市的重中之重，隨著中心城區(qū)可開發(fā)用地的日益減少，更多商家把發(fā)展的重心放在了新興區(qū)域上，在未來新增供應(yīng)中，有近74%的零售商業(yè)面積位于番禺區(qū)。萬博商務(wù)區(qū)、國際金融城、南沙總部集聚區(qū)將是商務(wù)地塊出讓熱點。(新華網(wǎng))
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