中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，不僅物業(yè)抵押比例高，開(kāi)發(fā)商獲得貸款也比開(kāi)發(fā)住宅來(lái)得容易，這使得開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更有興趣。
與此同時(shí)，商鋪的空置并不影響高價(jià)銷售，也是開(kāi)發(fā)商熱衷投資的一個(gè)原因。
以上海豫園附近的一個(gè)名為“豫城時(shí)尚”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，雖然大面積空置，但根據(jù)媒體報(bào)道，該項(xiàng)目對(duì)外售價(jià)依然高達(dá)14億元，報(bào)價(jià)較購(gòu)入時(shí)的價(jià)格上漲了近60%。
一些商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷代理公司認(rèn)為，他們?cè)阡N售商鋪時(shí)，會(huì)策劃商業(yè)地產(chǎn)的售后包租。他們事先會(huì)提高商鋪的預(yù)期售價(jià)，然后將售價(jià)中的一部分作為租金回報(bào)，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司一次性或按年返回給投資者，以吸引后者高價(jià)購(gòu)買。
此前，住建部雖然出臺(tái)政策嚴(yán)禁商鋪售后包租，但由于上述政策僅涉及預(yù)售項(xiàng)目，并且只禁止開(kāi)發(fā)商承諾售后包租，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目鉆了政策的空子，自行成立或委托一家商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)公司以高額租金回報(bào)要約租賃商鋪，引誘購(gòu)房者購(gòu)買。
這些項(xiàng)目承諾的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)銀行存款，很多商鋪因此熱銷，但這些商鋪所承諾的租金收入通常要高過(guò)目標(biāo)租戶承受的能力范圍。當(dāng)商鋪的包租年限到期時(shí)，業(yè)主們往往發(fā)現(xiàn)，按照開(kāi)發(fā)商之前承諾的租金，商鋪根本租不出去。
崩盤(pán)危害遠(yuǎn)超住宅
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院副院長(zhǎng)同生輝指出，目前在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的情況下，市場(chǎng)需求穩(wěn)步回升，同時(shí)由于人口密集，商業(yè)潛力巨大，一線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍內(nèi)。但是，二線城市的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增長(zhǎng)速度有限，如果繼續(xù)過(guò)度開(kāi)發(fā)甚至超前開(kāi)發(fā)，則會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)隱患甚至引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)泡沫一旦破滅，對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞力遠(yuǎn)超住宅。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)論將項(xiàng)目賣給普通個(gè)人投資者，還是通過(guò)抵押貸款“賣”給銀行，或者通過(guò)上市融資“賣”給資本市場(chǎng)，其套現(xiàn)能力都要比住宅強(qiáng)。也正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的套現(xiàn)途徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于住宅，才引起人們的憂慮：泡沫一旦破滅，所帶來(lái)的市場(chǎng)震蕩和對(duì)經(jīng)濟(jì)的破壞力會(huì)遠(yuǎn)超過(guò)住宅。
有業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)當(dāng)盡早完善針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策，并成立專門的機(jī)構(gòu)來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
據(jù)介紹，此前各級(jí)政府都有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室，規(guī)范、指導(dǎo)各地商業(yè)地產(chǎn)的有序開(kāi)發(fā)，但隨著這一機(jī)構(gòu)的撤并，目前這一方面的工作成為空白。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一曾在2013年召開(kāi)的一個(gè)地產(chǎn)論壇上提出，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要積極引導(dǎo)，由國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)性的文件。除了需要國(guó)家出臺(tái)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)政策，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)行的估價(jià)方法也有待進(jìn)一步修正。
與住宅和辦公相比，以經(jīng)營(yíng)為目的的商鋪不僅提供場(chǎng)地，其本身也是一種生產(chǎn)資料。即使在同一商圈，不同商場(chǎng)的盈利能力也不相同。現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估方式僅僅考慮了商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的價(jià)值，卻沒(méi)有考慮到它作為生產(chǎn)資料的價(jià)值。但事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不同租金就反映了不同盈利能力。在這樣的背景下，以周邊商場(chǎng)租金和售價(jià)作為參照，評(píng)估同一商圈其他商場(chǎng)物業(yè)價(jià)值的做法，其合理性有待探討。
上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值受兩大因素影響，一是周邊的租金價(jià)格，二是商鋪本身的盈利能力。在評(píng)估時(shí)，應(yīng)該盡可能地增加可參考樣本，既考慮到商鋪本身的盈利能力，也要考慮到周邊的物業(yè)價(jià)值，最終的評(píng)估結(jié)果最好是一個(gè)范圍，而不是某個(gè)具體數(shù)值。國(guó)際商報(bào)
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