從“地攤”到“商圈”

　　天津商業(yè)變革時機到來

　　“商場的建筑面積超過1萬平方米，80余家品牌簽約，簽約率100%，目前80%商戶已營業(yè)。希望未來可以進一步豐富小白樓的商業(yè)氛圍。”小白樓亨泰中心商場總經(jīng)理夏浙海表示。亨泰中心商場前身為凱旋門百貨，比起南京路的客流量，這里曾經(jīng)受到消費者的“冷落”。而作為華北乃至全國著名的小商品批發(fā)零售集散地，紅橋的大胡同商貿區(qū)是共有商戶7131戶，攤位8388個，品牌代理300多家。而隨著時代的發(fā)展，大胡同也面臨著從“地攤”到“商圈”的轉變。

　　法國大文豪巴爾扎克說道：“一切事物日趨完善，都是來自適當?shù)母母铩?rdquo;或許天津的商業(yè)地產(chǎn)在走到十字路口的時刻也要迎來變革的時機。為什么變革？如何變革？成為了政府、開發(fā)商、運營商、品牌商家共同關注的話題。

　　“一是商業(yè)形態(tài)和模式需要升級，從傳統(tǒng)百貨上升為一站式體驗性多元化的商業(yè)；二是電商的沖擊促使傳統(tǒng)商業(yè)的變革；三是與國際化接軌的環(huán)境，以及對國際品牌的認知逐漸加深，促使商業(yè)經(jīng)營形態(tài)和模式的升級。”布蘭德新摩爾（天津）地產(chǎn)（商業(yè)）策劃有限公司總經(jīng)理尹世瑜從三方面闡釋了變革的時機已經(jīng)到來。

　　找準“定位”完善“體系”

　　變革升級呈現(xiàn)兩大趨勢

　　“變”是要從傳統(tǒng)的商圈以及商業(yè)模式跳出來，“革”則要摒棄之前的舊有觀念接受全新的經(jīng)營理念和模式。那么，變革就意味著成功么？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各方都不免有些擔憂。尹世瑜分析，目前商業(yè)地產(chǎn)的變革升級呈現(xiàn)兩大趨勢：一是體量大，可做成集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的綜合體項目；二是體量小，做成“主題性”的商業(yè)街區(qū)，圍繞著一個或者兩到三主題，特色更加鮮明。

　　作為天津乃至全國商業(yè)地產(chǎn)的先鋒力量和領跑者，大悅城為天津最傳統(tǒng)的老城廂商圈注入了新的血液，而其最值得分享的成功經(jīng)驗就是其明確的“自身定位”和完善的“自主體系”。

　　“我們面向的是18-25歲的年輕人和和25-35歲的年輕家庭，做差異化客群，推廣也是針對年輕人的需求，包括品牌定位，價格，都是適合中產(chǎn)階級的。”天津大悅城相關負責人表示，在招商方面，大悅城也有著自己的品牌體系，“我們有統(tǒng)一的品牌庫，再結合本地人氣高的品牌，是要符合大悅城整體調性的，比如H&M、GAP、ZRAR或一些時尚潮牌等等。”2014年，大悅城繼續(xù)以“取悅我們的目標客群”為宗旨，結合時下的環(huán)保話題、即將到來的世界杯會舉行一系列活動，滿足目標客群的要求。

　　文化創(chuàng)意地產(chǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)的改革“新貴”

　　商業(yè)地產(chǎn)的升級變革除了走“高大上”的路子之外，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的打造成為改革的“新貴”出現(xiàn)了。與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)不同，文化創(chuàng)意地產(chǎn)需要有深厚的文化基底、要有好的創(chuàng)新思維、還要具備基礎理念與各行各業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的結合。“天津的文化創(chuàng)意地產(chǎn)地區(qū)主要集中在天津各大高校地區(qū)，如天津大學、南開大學、天津美術學院附近以及五大道、意大利風情街、泰安道五大院等”天津商業(yè)大學土地資源管理系博士王偉介紹道。

　　據(jù)天津市規(guī)劃局相關負責人介紹，正在建設中的五大道老民園區(qū)域也將在未來打造七個重要板塊：民園廣場、慶王府精品酒店區(qū)、先農(nóng)大院商旅區(qū)、曙光老片場，六十一中科技創(chuàng)意園、民園西里創(chuàng)意街區(qū)、常德道2號高檔餐飲區(qū)。“民園這片地就規(guī)劃就是屬于公共用地，一是符合五大道的氛圍，二是為了滿足來五大道旅游的游客的購物、游覽等需求。”

　　 “不過，目前在天津打著創(chuàng)意文化的區(qū)域很多，但真正成熟和成功的不多。”天津商業(yè)大學土地資源管理系博士王偉認為，天津有很多老的文化聚集地，天津傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)尤其是老舊工廠的改造多傾向于打造商圈的模式或開發(fā)了住宅產(chǎn)業(yè)。但是，近年來，在上海、北京的舊有工廠用地向創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)用地轉換已經(jīng)影響到天津的城市土地規(guī)劃，“天津應借鑒上海模式，在老舊的工廠遺址上加以改造就有廠房，開辟自己的創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)。”王偉說。（來自：新華房產(chǎn)調查 記者：馬君姝）

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