紅商網(wǎng)訊：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于無序狀態(tài)，且在地方政府的強力推動下，多數(shù)城市都在超前布局與規(guī)劃，都在過度實施。有專家預言，未來的三到五年，中國的很多城市都有可能出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)相對過剩的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，已進入了瓶頸狀態(tài)。而產(chǎn)生瓶頸的主要原因，還是城市的過度發(fā)展與超前，以及與經(jīng)濟社會發(fā)展的不協(xié)調(diào)。這個問題，必須引起決策層和管理層的高度重視

　　據(jù)媒體報道，斥資41億元投資近三年，僅溢價11.26億元，SOHO中國就將上海（樓盤）兩個項目打包拋售了！與一度以300億元“光速進軍上海”相反，SOHO中國董事長潘石屹表演了一出“反轉(zhuǎn)”戲碼，開始主動收縮在上海的布局戰(zhàn)線。

　　潘石屹此舉，與李嘉誠拋售陸家嘴上海東方匯金中心可謂不謀而合。潘石屹對此的解釋是，作出這樣的決策，主要是為了調(diào)整北京（樓盤）和上海兩個城市的投資比例，加重北京的投資力度，使北京和上海兩地達到平衡。

　　而事實上，潘石屹在北京的商業(yè)地產(chǎn)做得也不盡如人意，除2013年9月以19.22億元取得位于北京麗澤金融商務區(qū)E-04地塊的土地使用權外，上一次通過公開市場在北京拿地還要追溯到2009年。將上海的商業(yè)地產(chǎn)項目拋售，是否就會到北京拿地，從潘石屹近幾年的做法看，還真的難抱太大希望。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，潘石屹作出這樣的決策，更多的可能還是為了轉(zhuǎn)型需要，亦即從過去的銷售轉(zhuǎn)向持有，等待市場的轉(zhuǎn)變，以此來獲得效益最大化。

　　應當說，這是很多開發(fā)商都在認真思考而又十分糾結(jié)的問題。銷售物業(yè)，在目前的市場行情下，確實難度很大。北京、上海等一線城市，消費熱點還比較多，商業(yè)地產(chǎn)可能產(chǎn)生利益的空間也相對比較大。但是，對二三線城市來說，由于自身存在的矛盾和問題以及近年來商業(yè)地產(chǎn)的過度規(guī)劃與開發(fā)，多數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的相對過�，F(xiàn)象。也就是說，誰購買了這些物業(yè)，要想將成本收回，難度相當大。搞不好，每年獲得的利潤，可能連利息也難以承擔。在這樣的情況下，購買商業(yè)物業(yè)的熱情就不斷降溫。誰要繼續(xù)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，就有可能面臨物業(yè)嚴懲壓艙的現(xiàn)象。

　　如此一來，要想開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，就必須將持有作為主要方式。而持有物業(yè)，將面臨兩個方面的嚴峻考驗：一是資金實力，二是對市場前景的判斷。對前者來說，具備這種條件的開發(fā)企業(yè)并不多。潘石屹作出拋售上海商業(yè)地產(chǎn)的決策，很大程度上可能也是受制于資金。

　　而對后者來說，潘石屹所以拋售在上海的商業(yè)地產(chǎn)，而已北京，可能只是一種借口。如果上海的市場前景很好，他就根本不會考慮北京與上海是否平衡的問題了。他這樣做的主要原因，還在于對未來一段時間上海的商業(yè)地產(chǎn)信心不足，或者說上海的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了相對過剩的問題。

　　其實，對上海來說，無論是商業(yè)地產(chǎn)前景還是商業(yè)消費前景，在全國仍然是最有前途的城市之一。但是，由于自貿(mào)區(qū)的設立等，進入上海的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及資本等已經(jīng)過多，可能產(chǎn)生的競爭也越來越大，短時間內(nèi)已經(jīng)無力消化和容納。如果死守上海，可能產(chǎn)生的投資風險也會很大。與其等待惡性競爭，不如以退為進，等競爭過度現(xiàn)象消失以后再重新打回來，并占領制高點。

　　SOHO中國能夠發(fā)展得這么好，主要不就是決策比別人科學，行動比別人快捷嗎？而中國的商業(yè)地產(chǎn)，無論是一線城市還是二三線城市，事實都已經(jīng)呈現(xiàn)出相對過剩的現(xiàn)象。很多人擔心中國的房地產(chǎn)會崩盤，依我看來，最危險的并不是普通房地產(chǎn)，而是商業(yè)地產(chǎn)。普通房地產(chǎn)、尤其是商品房建設，已經(jīng)引起了決策層的高度關注，并出臺了一系列的解決舉措。但是，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)仍然處于無序狀態(tài)，且在地方政府的強力推動下，多數(shù)城市都在超前布局與規(guī)劃，都在過度實施。有專家預言，未來的三到五年，中國的很多城市都有可能出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)相對過剩的問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，已進入了瓶頸狀態(tài)。而產(chǎn)生瓶頸的主要原因，還是城市的過度發(fā)展與超前以及與經(jīng)濟社會發(fā)展的不協(xié)調(diào)。這個問題，必須引起決策層和管理層的高度重視。切不要以為商業(yè)地產(chǎn)不會像商品房那樣對老百姓產(chǎn)生嚴重傷害，一個城市如果出現(xiàn)大量的商業(yè)地產(chǎn)閑置現(xiàn)象，不僅是對社會財富的巨大浪費，也是對廣大居民的心理和精神傷害，是對地方發(fā)展前景信心的傷害。要想解決這一問題，關鍵要看地方政府能否像潘石屹一樣主動撤資和拋售商業(yè)地產(chǎn)，調(diào)整發(fā)展思路。（來源：中華工商時報  作者：譚浩俊）

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