紅商網(wǎng)訊：在2013年中國住宅市場整體火爆的同時，前幾年在宏觀調(diào)控中意外受到房地產(chǎn)開發(fā)商青睞的商業(yè)地產(chǎn)市場卻呈現(xiàn)出矛盾的態(tài)勢。在零售方面，中國已經(jīng)成為亞洲最大的零售經(jīng)濟體，但本土商業(yè)地產(chǎn)項目的銷售和經(jīng)營狀況卻并沒有同住宅市場一樣表現(xiàn)出一路走高的行情;而上海的寫字樓租賃市場在2013年整體走勢平穩(wěn)，2014年的市場行情還有待觀望。
亞洲零售市場持續(xù)增長
全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球近日發(fā)布報告《亞洲零售市場逆襲所帶來的機遇》，報告顯示2013年亞洲地區(qū)零售地產(chǎn)格局正處巨大變化中。與五年前相比，許多零售商對此地區(qū)的態(tài)度現(xiàn)已截然不同。亞洲市場的強勁表現(xiàn)對其國際品牌形象的樹立已至關(guān)重要，越來越多戰(zhàn)略層面的討論都將此地區(qū)的發(fā)展視為品牌今后數(shù)十年發(fā)展以及創(chuàng)新的重要源泉。零售商和開發(fā)商們已不約而同地開始轉(zhuǎn)變產(chǎn)品以適應(yīng)現(xiàn)今越發(fā)苛刻與多元的亞洲消費者們。
基于經(jīng)濟的穩(wěn)定增長、旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展以及長期政策的持續(xù)利好，亞太地區(qū)頂級零售地產(chǎn)的發(fā)展屢創(chuàng)新高。在全球主要城市零售物業(yè)租金排行中，中國香港已蟬聯(lián)世界第一，其頂級零售商圈銅鑼灣的平均租金再破紀(jì)錄，達到3017美元/平方英尺/年。盡管在今年上半年香港零售物業(yè)租金水平出現(xiàn)了明顯下滑，其頂級商業(yè)街的租金卻同比增長了20%，超過2009年租金水平的一倍。東京的銀座商業(yè)街與表參道、悉尼的皮特街購物中心與首爾的中區(qū)明洞也進入了排行榜的前二十名。
高緯環(huán)球亞太區(qū)研究部董事總經(jīng)理SigridZialcita評論道：“亞洲地區(qū)現(xiàn)已成為一個重要的市場并充滿發(fā)展?jié)摿�。該地區(qū)的經(jīng)濟增速在過去十年顯著高于歐美地區(qū)，并預(yù)計將繼續(xù)保持這一勢頭。亞洲經(jīng)濟的發(fā)展必然會帶來更加強勁的消費。除此之外，受益于很多國家有利的人口因素、旅游業(yè)的積極發(fā)展以及新興市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整日趨成熟，亞洲的零售市場充滿潛力。”
經(jīng)濟穩(wěn)定增長。零售物業(yè)市場需求與當(dāng)?shù)叵M力息息相關(guān)。亞洲地區(qū)社會消費品零售總額在過去的五年增長了21%，香港(中國)、中國、越南、印度尼西亞、印度與韓國等地區(qū)尤為迅速。旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。穩(wěn)健的經(jīng)濟基礎(chǔ)、航空交通的愈加便捷與旅游出行的越發(fā)普及，都有助于刺激旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)萬事達信用卡全球旅行目的地城市指數(shù)報告，亞洲地區(qū)的主要城市已躋身旅行目的地前十名。旅游人群所帶來的消費顯著刺激了當(dāng)?shù)亓闶畚飿I(yè)的需求與租金增長。值得注意的是，旅游消費在該地區(qū)社會消費品零售總額中占比已達30%。對于最熱門的旅游城市，尤為更甚。例如香港，大陸消費群體大約占其旅客總量的四分之三，對當(dāng)?shù)亓闶坌枨笥绊懽畲蟆?/p>
長期政策的持續(xù)利好，為了經(jīng)濟長期、穩(wěn)定的發(fā)展，決策者們不得不進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以期重新平衡經(jīng)濟、擴大內(nèi)需，使其成為新的增長動力。對于此，中國已走在前列，加強社會安全體系、提高工資、改善低收入群體住房條件(出自“十二五”計劃)，為刺激消費頻頻舉措。亞洲經(jīng)濟體之間持續(xù)擴大的貿(mào)易自由，以及與其他新興或發(fā)達地區(qū)簽訂的新的自由貿(mào)易協(xié)定都有助于刺激該地區(qū)的消費與投資，改變其零售業(yè)格局。
中國成為亞洲最大的零售經(jīng)濟體
2013年，中國社會消費品零售總額將達17000億美元，成為亞洲最大的零售經(jīng)濟體。中國市場現(xiàn)已成為許多零售商進入亞洲的首要目標(biāo)，同時也是亞洲最為國際化的市場之一。高緯環(huán)球顧問部中國區(qū)董事雷玉紅表示：“盡管經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整對零售業(yè)帶來沖擊，但中國零售增長依然保持活力。一線城市如北京、上海、深圳以及廣州擁有最富有以及最有品牌意識的消費群體，在2013年呈現(xiàn)了9%到16%的零售增長。同時二線城市如成都、武漢、南京、沈陽以及重慶達到了13%到17%的更高增長率。總體來看，我們預(yù)計收入的穩(wěn)步提升將使中產(chǎn)階級人數(shù)不斷增長，除非出現(xiàn)經(jīng)濟危機等意外情況，將為未來十年零售業(yè)的穩(wěn)定增長打下堅實基礎(chǔ)。”
在市場對零售物業(yè)的需求空前高漲的同時，中國市場的零售物業(yè)供應(yīng)熱潮有過之而無不及，因此中國許多主要城市都面臨著一定程度的過度供給的可能性。市場表現(xiàn)較差的項目將持續(xù)受到過度供給的影響，預(yù)計一些位于郊區(qū)的項目以及缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商將面臨高空置率的局面，更有甚者將會走向倒閉。然而過度供給對核心商圈租金的高速增長影響甚微，因為這些核心地段依然是各大零售商極力爭取進駐的目標(biāo)，以便獲得更好的品牌知名度以及銷售額。中國的頂級購物中心包括北京新光天地，廣州的正佳廣場以及深圳的萬象城，均達到每年10億美元的銷售額并且持續(xù)增長。
新政策的實施對一些奢侈品牌，尤其是專營手表以及首飾品的奢侈品零售商產(chǎn)生了較大的影響。雖然銷售額增長可能會放緩，但是中國消費者對于奢侈品的熱衷仍將持續(xù)。受購買力有限的影響，更多精明的消費者已開始將他們的目光投向其他小眾奢侈品牌以追求自己的風(fēng)格，這也將在主流奢侈品牌之外拓寬市場需求。
高緯環(huán)球大中華區(qū)執(zhí)行董事總經(jīng)理何偉度先生認(rèn)為：“亞洲地區(qū)，尤其是中國這樣的新興市場近年來零售業(yè)的發(fā)展異常迅猛，并極有可能長期保持這一勢頭。得益于穩(wěn)健的經(jīng)濟增長、相對有利的人口結(jié)構(gòu)，盡管該區(qū)域短期內(nèi)處于發(fā)展弱周期，但長期看來仍擁有良好前景，尤其是南亞與東南亞等仍處成長期的市場。”高緯環(huán)球零售服務(wù)部亞太區(qū)董事總經(jīng)理豪建思先生進一步表示：“亞洲市場充滿機遇，這是成功的優(yōu)勢所在，然而每個市場都有其各自的特點與復(fù)雜性。雖然某些地區(qū)入市門檻依然很高，但來自全球的零售商及投資者的極大興趣使得那些開放市場極具競爭性。預(yù)計未來十年全球大部分零售銷售增長將來自亞洲。我們相信計劃在全球擴張的零售商更加重視亞洲市場。”
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