紅商網(wǎng)訊：“今年的土地市場(chǎng)，10個(gè)地王中有8個(gè)都是商業(yè)地產(chǎn)。”這本是業(yè)內(nèi)對(duì)今年土地市場(chǎng)大熱的一句笑言，沒(méi)想到卻成了真。這不僅意味著商業(yè)地產(chǎn)有熱度，也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的飽和。

　　近日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)牽頭編撰的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書——商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》在北京正式發(fā)布。

　　“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書的發(fā)布已經(jīng)是第五次了，但是加了一個(gè)破折號(hào)之后，商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告的發(fā)布則是第一次。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)苗樂(lè)如告訴記者。

　　這份報(bào)告顯示，最近幾年以寫字樓為主體的“商務(wù)地產(chǎn)”概念走熱，聚集于商務(wù)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的一些企業(yè)，在開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理模式上也呈現(xiàn)出多樣化發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　“商務(wù)地產(chǎn)”概念升溫

　　根據(jù)中房協(xié)發(fā)布的報(bào)告，相較于傳統(tǒng)商業(yè)百貨的日益趨冷，以寫字樓為主體的商務(wù)地產(chǎn)概念卻顯現(xiàn)出了較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，全國(guó)共完成辦公樓開(kāi)發(fā)投資達(dá)3649億元，同比增長(zhǎng)36.9%，高于住宅投資的18.9%和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資的26.9%。辦公樓物業(yè)的銷售情況也好于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，前10個(gè)月辦公樓物業(yè)銷售額總計(jì)2779億元，同比增長(zhǎng)42.5%。

　　這樣的趨勢(shì)在一線城市更為明顯。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2013年10月份，北京寫字樓新開(kāi)工、竣工面積分別為445.5萬(wàn)平米、121.9萬(wàn)平米，累計(jì)施工面積達(dá)到了1870.4萬(wàn)平米;寫字樓完成投資468.3億元，同比增長(zhǎng)45.2%。

　　此外，報(bào)告也指出，商務(wù)地產(chǎn)近年在北京供不應(yīng)求，推高寫字樓租金急速飆升;上海、廣州、深圳等市由于新區(qū)規(guī)劃帶來(lái)大批新增供應(yīng)，短期內(nèi)供過(guò)于求，但經(jīng)濟(jì)體量大，長(zhǎng)期看可被未來(lái)增長(zhǎng)的需求消化。

　　以北京金融街為例，目前該區(qū)域已經(jīng)成為全國(guó)聞名的核心商務(wù)區(qū)，聚集了包括“一行三會(huì)”在內(nèi)的中國(guó)最高金融決策和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以及153家大型金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)總部，入駐機(jī)構(gòu)掌控著全國(guó)95%的信貸資金，65%的保費(fèi)資金。

　　“從目前來(lái)看，中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段匹配了商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程都表明，中國(guó)商務(wù)地產(chǎn)已進(jìn)入加速發(fā)展階段。”苗樂(lè)如表示。

　　“資產(chǎn)精裝修”路徑

　　事實(shí)上，如今商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量有限，而作為被單獨(dú)細(xì)分的以寫字樓為主要形態(tài)的商務(wù)地產(chǎn)也面臨著同樣的問(wèn)題：“無(wú)地可用。”

　　住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》報(bào)告顯示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不論是住房市場(chǎng)還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，都開(kāi)始步入存量房時(shí)代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，更已經(jīng)提前邁進(jìn)了這一階段。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，核心商務(wù)區(qū)總是那么幾個(gè)，例如，北京的金融街和CBD等幾個(gè)商務(wù)核心區(qū)，在這個(gè)區(qū)域里面去提升和改造樓宇經(jīng)濟(jì)，是舊城改造中可以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的路徑。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，到2015年，一線城市，以及部分二線城市，商務(wù)地產(chǎn)的供應(yīng)大部分將位于城市非核心區(qū)，核心區(qū)寫字樓發(fā)展，將以存量改造為主。

　　而從今年6月份以來(lái)，北京的商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)就首先證實(shí)了這一說(shuō)法，整體收購(gòu)案例增多。6月份，招商銀行(10.91, 0.00, 0.00%)與金融街簽署售樓協(xié)議，整體購(gòu)買月壇南街四號(hào)樓，金額達(dá)到39億元。11月21日，高和資本正式宣布完成對(duì)丹陽(yáng)大廈的整體收購(gòu)。盡管高和并未公開(kāi)此次收購(gòu)價(jià)格，但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)收購(gòu)總價(jià)將在15億元以上。

　　對(duì)此，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為，當(dāng)前，以“舊樓改造、存量提升”為特征的“樓宇經(jīng)濟(jì)”盡顯商機(jī)。

　　“目前，高和在商務(wù)地產(chǎn)這一細(xì)分市場(chǎng)贏得了比很多投資于住宅的基金更高的資本回報(bào)率，秘密就在于找準(zhǔn)了一條發(fā)展模式，也即資產(chǎn)精裝修。”蘇鑫如是說(shuō)。

　　按照蘇鑫的解釋，他所謂的資產(chǎn)精裝修，即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)后，通過(guò)資產(chǎn)改造，完成對(duì)資產(chǎn)的提升。然后，統(tǒng)一招租，再銷售給機(jī)構(gòu)或其他投資者完成退出。同時(shí)，接受投資人委托進(jìn)行長(zhǎng)期的資產(chǎn)管理權(quán)。

　　作為試驗(yàn)品的金澳國(guó)際，高和購(gòu)買時(shí)項(xiàng)目已接近現(xiàn)房，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)租金只有4.5元/平米/天，運(yùn)用了這個(gè)游戲規(guī)則，2年之后租金達(dá)到了8元/平米/天(其中市場(chǎng)整體上揚(yáng)貢獻(xiàn)了50%)。
　�。ㄈA夏時(shí)報(bào) 作者：宮富麗）

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