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紅商網(wǎng)訊：作為現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的高級(jí)形態(tài)，城市綜合體被公認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品。隨著天津城市更新的進(jìn)一步展開(kāi)和深化，涌現(xiàn)出大批城市綜合體項(xiàng)目，其選址在近年發(fā)展中逐步由市中心熱門(mén)商圈地塊延伸至城市近郊環(huán)線位置。綜合體正以均衡的步伐引發(fā)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的新調(diào)整。
綜合體高密度扎堆市區(qū)
城市綜合體由于匯聚了商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等功能，有較強(qiáng)的積聚效應(yīng)，能夠在短時(shí)間內(nèi)提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)商而言，綜合體打破了以住宅為主的單一項(xiàng)目模式，讓整個(gè)項(xiàng)目擁有多重需求可能性。這也就是中糧、紅星、鵬欣等多家開(kāi)發(fā)商紛紛攜綜合體項(xiàng)目進(jìn)駐天津城區(qū)的原因。
毋庸置疑，綜合體的百花齊放讓近幾年的天津商業(yè)地產(chǎn)著實(shí)火了一把，繽紛的綜合體項(xiàng)目極大地提升了城市人群的購(gòu)買(mǎi)力，漸成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新寵，扎堆市區(qū)并急速出現(xiàn)“遍地開(kāi)花”的局面，促使市中心商業(yè)據(jù)點(diǎn)在核心基礎(chǔ)上更上一層樓。
近郊綜合體爆發(fā)促商圈分布平衡
當(dāng)城市購(gòu)買(mǎi)力隨綜合體項(xiàng)目的不斷落成逐步提升，也隨天津樓市熱度不斷外擴(kuò)，大部分居住在環(huán)城區(qū)域的居民對(duì)消費(fèi)、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所有了更高要求。這就引發(fā)了部分開(kāi)發(fā)商將綜合體項(xiàng)目擴(kuò)至城區(qū)環(huán)線以外的新型住宅聚集區(qū)域。
“新興商圈的商業(yè)地產(chǎn)，因其城市發(fā)展原因，必將形成一些物業(yè)價(jià)值洼地，也成為了低門(mén)檻、高增值的物業(yè)投資熱點(diǎn)區(qū)域。”武清區(qū)某綜合體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)，在都市中，每增加一個(gè)城市人口一般需要增加0.8-1.5平方米的商業(yè)地產(chǎn)需求。主城邊緣的新興商圈正隨著其城市化水平不斷提高，可以預(yù)見(jiàn)到未來(lái)城市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也會(huì)逐步擴(kuò)大。其商業(yè)地產(chǎn)必將隨著城市的發(fā)展而快速增值，如大學(xué)城、津南、空港、南站、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、東麗湖等新興商圈的商業(yè)地產(chǎn)。
近郊綜合體呼喚差異化競(jìng)爭(zhēng)
當(dāng)綜合體逐漸由粗放走向精細(xì)，差異化成為項(xiàng)目之間最強(qiáng)硬的競(jìng)爭(zhēng)武器。而近郊綜合體的規(guī)劃則更應(yīng)以地域特色為先，將項(xiàng)目規(guī)劃成為具備充足特色的個(gè)性化產(chǎn)品。目前來(lái)看，實(shí)力房企主推下的近郊綜合體多掛有人文地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、京津奧特萊斯消費(fèi)等鮮明標(biāo)簽。也只有這種目標(biāo)明確、對(duì)應(yīng)人群鮮明的特色綜合體才能在城市商圈殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之位。
地產(chǎn)人士表示，城市綜合體規(guī)模大、可商可住，成為增加開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率的新高點(diǎn)，因此許多實(shí)力開(kāi)發(fā)商在意識(shí)到商業(yè)綜合體重要性的同時(shí)，紛紛著手入市。外擴(kuò)型綜合體項(xiàng)目應(yīng)找準(zhǔn)適合該地區(qū)的發(fā)展方向，只有這樣才能夠在滿足當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群需求的前提下，拉攏、吸引部分市中心消費(fèi)人群，以此逐步改變商圈分布不均的現(xiàn)狀。
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