紅商網(wǎng)訊：上月恒隆、蘇寧兩大購(gòu)物中心的相繼開(kāi)業(yè)讓市中心商圈在剛剛過(guò)去的“十一”黃金周出盡風(fēng)頭，“市中心商圈擴(kuò)大”是業(yè)內(nèi)的共識(shí)。但這還沒(méi)完，接下來(lái)市中心會(huì)再開(kāi)一批商業(yè)綜合體。他們有個(gè)共同的特征：規(guī)模沒(méi)有恒隆、蘇寧大，也不及大東方、八佰伴，因此也被人戲稱為處在“夾縫中”的城市綜合體。在網(wǎng)絡(luò)間已出現(xiàn) “無(wú)錫商業(yè)綜合體可能過(guò)量”的反思聲音后，這些“夾縫中”的城市綜合體自己怎么看?近幾日，記者接連探訪了市中心這些在建的城市綜合體。
現(xiàn)場(chǎng)探訪云蝠國(guó)際 進(jìn)度：春節(jié)前后開(kāi)業(yè)
這塊公花園西側(cè)的地塊前身是中發(fā)大廈，老無(wú)錫可能有印象，這里以前賣(mài)的燒鵝仔經(jīng)常有人排隊(duì)搶購(gòu)。這棟樓建成后高252米，外形設(shè)計(jì)風(fēng)格類似于美國(guó)的帝國(guó)大廈，“就像穿西裝，幾十年也不會(huì)過(guò)時(shí)。”據(jù)介紹，云蝠國(guó)際融精品商業(yè)、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔酒店式公寓為一體，商業(yè)則以中高端餐飲為主。7層裙樓里不僅有無(wú)錫本土風(fēng)味的知名餐飲，還包含了亞洲各國(guó)風(fēng)味和世界美食。另外，GAP等休閑時(shí)裝也會(huì)進(jìn)駐，為目前僅有專賣(mài)小店的崇安寺提檔。
“mall是休閑的地方，但我們跟恒隆、蘇寧是互補(bǔ)的。”云蝠相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，蘇寧強(qiáng)在超級(jí)店、快時(shí)尚等，恒隆強(qiáng)調(diào)高檔，云蝠則專注于吃。就像“云上品”這個(gè)名字，專注于“品”，餐飲業(yè)態(tài)占70%以上，相當(dāng)于把一條平面的美食街豎起來(lái)。因?yàn)榭恐绨菜�，這里人流量大，消費(fèi)體驗(yàn)欲望強(qiáng)，消費(fèi)能力卻不是很高，所以大眾消費(fèi)的“云上品”就是尋常市民休閑消費(fèi)的地方。
另外，現(xiàn)在受電商沖擊，零售商不愿意開(kāi)店，餐飲已然成了商業(yè)地產(chǎn)爭(zhēng)搶的“香餑餑”。現(xiàn)在蘇寧、恒隆引進(jìn)的大部分是上海、臺(tái)灣美食，云蝠則將引進(jìn)如燒鵝仔等無(wú)錫本地以及南京區(qū)域的美食。價(jià)位上也是優(yōu)勢(shì)，“現(xiàn)在市中心只能做中午50元到80元/客，晚上80元到100元/客，”云幅國(guó)際招商總監(jiān)馮潔認(rèn)為，云蝠的優(yōu)勢(shì)就在于業(yè)態(tài)集中和單一，每一層都是一種餐飲風(fēng)格，市民可自由挑選。
銀輝太古廣場(chǎng) 進(jìn)度：招商中
銀輝太古廣場(chǎng)位于人民路與新生路交叉口，高268米。該項(xiàng)目占地面積1.05萬(wàn)平方米，建筑面積17.68萬(wàn)平方米，由兩棟塔樓和裙房組成，為商業(yè)、辦公、酒店式公寓混合業(yè)態(tài)。
盡管已經(jīng)在招商，但是這里的“口風(fēng)”非常緊，至今仍未透露出開(kāi)業(yè)時(shí)間。工作人員董小姐告訴記者，銀輝定位是中端，負(fù)1層到3層是商鋪，4到5層是餐飲。相對(duì)于恒隆、蘇寧，銀輝準(zhǔn)備以特色品牌取勝。盡管客群同樣是年輕人，但銀輝的品牌很多是第一次入駐無(wú)錫，如美國(guó)的AF。“過(guò)量?不會(huì)。國(guó)慶大家都看到了市中心的人氣，開(kāi)得越多，更能吸引外圍客流。”在被問(wèn)及“市中心商業(yè)體是否過(guò)量”時(shí)，董小姐表示出對(duì)銀輝太古廣場(chǎng)發(fā)展有信心，不擔(dān)心因身處市中心而沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。
崇安天街 進(jìn)度：招商中
“相比恒隆、蘇寧，我們?cè)隗w量、品牌邀約能力上確實(shí)處于劣勢(shì)。”崇安天街開(kāi)發(fā)商常工投資集團(tuán)副總臧江偉坦言。為了增加競(jìng)爭(zhēng)砝碼，崇安天街的選擇也是特色。崇安天街將打造成一個(gè)一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心，主要面向16-30歲年齡段的消費(fèi)群，以購(gòu)物為主，兼顧配套，將分為主題購(gòu)物、功能配套兩塊功能區(qū)。主題購(gòu)物區(qū)主要是百貨業(yè)態(tài)，檔次定位在中高端。
另?yè)?jù)介紹，很多商業(yè)體在考慮差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，多會(huì)定位于品牌之爭(zhēng)，但是崇安天街決定打破這個(gè)定勢(shì)，往國(guó)外流行的“買(mǎi)手制”發(fā)展，也就是說(shuō)天街在招商上并不刻意追求品牌。他們認(rèn)為，如果引進(jìn)知名品牌店，那么這些品牌店需要的經(jīng)營(yíng)面積以及開(kāi)出的條件對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，等于先要把品牌店“養(yǎng)”起來(lái)，而且越是大牌的品牌，這種“養(yǎng)”的成分越大。與之相反，一些“新秀”品牌會(huì)更好打理自己的店鋪，更積極為顧客服務(wù)。臧江偉介紹，崇安天街更著意引進(jìn)這樣的“新秀”品牌，“甚至是自主品牌。”這樣一來(lái)，不僅增加品牌聚集度，也能給消費(fèi)者更多新鮮的特色。
至于餐飲，比重僅在這里占30%，而且會(huì)避開(kāi)現(xiàn)在市中心已有的品牌，引進(jìn)如火焰山等國(guó)內(nèi)有名的自助火鍋店。
新聞?dòng)^察
商業(yè)綜合體扎堆市中心是喜是憂?
喜在表面：市中心“熱鬧”全國(guó)罕見(jiàn)
業(yè)內(nèi)人士分析，如果云蝠國(guó)際、銀輝太古廣場(chǎng)、崇安天街這三家再開(kāi)業(yè)，加上遲早有人接手的大洋、英武和新世界，以及現(xiàn)有的大東方、八佰伴、恒隆、蘇寧、百盛，還有明年會(huì)成批面世的地鐵商鋪，就區(qū)域面積來(lái)算，無(wú)錫市中心的商業(yè)聚集度、尤其是城市綜合體的數(shù)量在全國(guó)都是罕見(jiàn)的。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士同樣也有憂慮：盡管恒隆、蘇寧開(kāi)業(yè)所帶來(lái)的人氣讓業(yè)內(nèi)眼前一亮，看起來(lái)“店多成市，吸引外圍客流”很有希望，但是目前兩大購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)效應(yīng)還未過(guò)去，是否真的能吸引到養(yǎng)活這么多商業(yè)體的客流還是未知數(shù)。
憂在將來(lái)：市中心不敗神話或再破?
今年8月，在無(wú)錫多個(gè)房產(chǎn)網(wǎng)上熱議一個(gè)話題，即“無(wú)錫商業(yè)綜合體可能過(guò)量”。當(dāng)時(shí)，有人撰文說(shuō)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，無(wú)錫市區(qū)建成和在建的商業(yè)綜合體達(dá)33個(gè)，按照業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為的一個(gè)商業(yè)綜合體輻射35萬(wàn)人的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)錫常住人口數(shù)只能“支撐”不到20個(gè)商業(yè)綜合體。這種對(duì)商業(yè)綜合體過(guò)量的擔(dān)憂，具體到對(duì)市中心商圈的分析，就顯得更為濃重。畢竟，大洋、英武和新世界的例子擺在那里，他們經(jīng)歷了由盛至衰乃至堅(jiān)持沒(méi)多久就黯然撤出的變化，打破了“市中心商業(yè)不敗論”。
此外，隨著城市中心南移、各區(qū)新城崛起，市中心是否還仍有這么堅(jiān)挺的消費(fèi)力，也引得網(wǎng)友們爭(zhēng)論不休。
激戰(zhàn)正酣：市中心誰(shuí)主沉浮難定論
記者注意到，購(gòu)物中心扎堆在市中心，地段相似，同樣有地鐵便利性，確實(shí)同質(zhì)化的問(wèn)題幾乎無(wú)法避免，所以，對(duì)品牌店的搶牌大戰(zhàn)也就格外激烈。眾所周知，恒隆一入無(wú)錫就掀起了與市中心原有高端百貨王牌奢侈品品牌搶牌大戰(zhàn)，在小型的mall中間，同樣也有對(duì)優(yōu)衣庫(kù)、HM等快時(shí)尚品牌的激烈爭(zhēng)奪，扣點(diǎn)，裝修補(bǔ)貼……明爭(zhēng)暗搶，手段不一而足。但其實(shí)和大牌奢侈品一樣，成熟的快時(shí)尚品牌也有限，想達(dá)到品牌遍地開(kāi)花、商業(yè)體各家都滿意，很難。
除了快時(shí)尚品牌，餐飲品牌的重復(fù)度也很高。為了聚集人氣，購(gòu)物中心紛紛加大餐飲比例，但是餐飲所帶來(lái)的人氣是有時(shí)限和時(shí)間點(diǎn)的。首先，餐飲的人流只在午飯和晚飯時(shí)間，其次餐飲的品牌忠誠(chéng)度比服裝等要低——吃一段時(shí)間就吃膩了。所以初開(kāi)業(yè)時(shí)很火，日后就沉寂下來(lái)，這種局面也是城市綜合體不可不防的。“市中心商圈應(yīng)該會(huì)迎來(lái)從客流到品牌的新一輪更加殘酷的洗牌：大大小小的城市綜合體，大的和大的斗，小的和小的斗。”一位業(yè)內(nèi)人士并沒(méi)有直接回答“市中心是否需要這么多商業(yè)綜合體”的問(wèn)題，而是轉(zhuǎn)而這樣判斷形勢(shì)。
�。ń贤韴�(bào) 記者 景瑋 徐愷言 攝）
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