紅商網(wǎng)訊：零售地產(chǎn)投資者正在回歸中國(guó)一線城市，與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩令二三線城市吸引力下降。后者一度被投資者看好：他們認(rèn)為大品牌渴望通過(guò)這些二三線城市開(kāi)拓新的市場(chǎng)。
據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)公司仲量聯(lián)行稱(chēng)，年初至今北京和上海等一線城市的零售地產(chǎn)投資已升至98億美元，超過(guò)了2012年全年的88億美元。在被該公司視為1.5線城市的主要地區(qū)中心，此類(lèi)投資已降至23億美元，去年全年為93億美元。
現(xiàn)金流論
仲量聯(lián)行駐上海的中國(guó)零售地產(chǎn)研究部門(mén)負(fù)責(zé)人麥哲文說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變得更加溫和之際，投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受力有所下降，零售地產(chǎn)買(mǎi)家正在回歸已經(jīng)擁有成熟零售市場(chǎng)和較深消費(fèi)群體的地區(qū)。
麥哲文說(shuō)，主要城市零售地產(chǎn)價(jià)格的可承受度略微有所提升，因?yàn)橥顿Y者預(yù)計(jì)租金不會(huì)像之前那樣快地上漲。據(jù)仲量聯(lián)行稱(chēng)，在上海和北京，過(guò)去一年零售地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率(零售地產(chǎn)租金收入與價(jià)格之比)的升幅為0.3個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)零售地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，一線城市的另一個(gè)吸引力是對(duì)奢侈品牌的需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁。麥哲文說(shuō)，在一線城市，有更多的地產(chǎn)擁有強(qiáng)勁的現(xiàn)金流，銀行十分看重這一點(diǎn)，零售地產(chǎn)買(mǎi)家因而能夠獲得融資。
他說(shuō)，在中國(guó)的中小城市，零售地產(chǎn)投資者找不到租戶的風(fēng)險(xiǎn)更大。消費(fèi)者人均商場(chǎng)面積最大的城市都在一線城市之外的地區(qū)。
年初至今，中國(guó)零售地產(chǎn)最大的投資一直是在上海和北京。在今年最大的零售地產(chǎn)交易中，新加坡開(kāi)發(fā)商吉寶置業(yè)與一個(gè)投資伙伴在2月份斥資人民幣26.4億元收購(gòu)了上海購(gòu)物中心金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行稱(chēng)，今年規(guī)模第二大的零售地產(chǎn)交易是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商光耀東方斥資人民幣22億元收購(gòu)中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心的交易。
吉寶置業(yè)中國(guó)總裁何卓光在一封電子郵件中說(shuō)，在上海人越來(lái)越富裕、收入日益攀升之際，對(duì)地段較好的優(yōu)質(zhì)零售商場(chǎng)的需求將十分強(qiáng)勁。
降低風(fēng)險(xiǎn)論
這并不是說(shuō)投資者正在放棄中小城市的零售地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。比如，美國(guó)私募股權(quán)投資公司凱雷投資集團(tuán)在5月份購(gòu)買(mǎi)了分別位于蘇州和杭州的兩家購(gòu)物中心的股權(quán)。這些購(gòu)物中心臨近上海，均為中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深國(guó)投商用置業(yè)有限公司所有，這家公司正考慮在香港進(jìn)行首次公開(kāi)募股。凱雷未回復(fù)記者尋求置評(píng)的請(qǐng)求。
投資者青睞零售銷(xiāo)售強(qiáng)勁的地區(qū)正值外資品牌重新考慮地區(qū)問(wèn)題之際。房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕亞洲零售部門(mén)執(zhí)行董事史柏松說(shuō)，一些核心奢侈品品牌目前正在劃撥更多資本用于大型城市店鋪的提升改造，這些品牌已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)多年，而且在不少地區(qū)有了一定的市場(chǎng)規(guī)模。
他還說(shuō)，與在成熟核心區(qū)域獲得良好業(yè)績(jī)相比，要想在包括許多三線城市在內(nèi)的新市場(chǎng)穩(wěn)定住銷(xiāo)售，需要的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。
法國(guó)品牌路易威登一位發(fā)言人說(shuō)，該品牌目前將重心放在對(duì)現(xiàn)有店鋪的升級(jí)改造上，而不是向新市場(chǎng)擴(kuò)張。這家奢侈品零售商在過(guò)去18個(gè)月翻新了在北京和上海的兩個(gè)店鋪。目前該品牌正在翻新在北京中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心的中國(guó)旗艦店。路易威登在中國(guó)有47家門(mén)店，其中包括西部三線城市烏魯木齊。
幫助零售商進(jìn)行重組的咨詢公司艾睿鉑的副總裁吳唯一(音)說(shuō)，由于人口基數(shù)巨大而且收入水平更高，一線城市奢侈品每家店鋪的平均銷(xiāo)售額要遠(yuǎn)高于二線城市。
他說(shuō)，奢侈品零售行業(yè)的主要參與者正在意識(shí)到，在二線城市開(kāi)設(shè)過(guò)多店鋪對(duì)其品牌形象和營(yíng)利能力存在不利影響，以較便宜的產(chǎn)品來(lái)覆蓋過(guò)多消費(fèi)者對(duì)品牌形象和其奢侈品地位都不利。
仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)今年中國(guó)零售地產(chǎn)總投資額將持平于去年的人民幣199億元，低于2011年人民幣230億元的高位。今年上半年零售地產(chǎn)投資額達(dá)人民幣139億元，這說(shuō)明盡管預(yù)期中國(guó)零售額增長(zhǎng)將在未來(lái)幾年放緩，但投資者仍相當(dāng)有信心。
投資者多投資一線地區(qū)是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。IHS Global Insight駐北京的經(jīng)濟(jì)學(xué)家任先芳說(shuō)，總的來(lái)說(shuō)，二三線城市零售額增長(zhǎng)速度要快于一線城市，但最大的零售市場(chǎng)仍在一線城市。
旁邊報(bào)道
短信門(mén)曝千億認(rèn)購(gòu) 碧桂園涉嫌信披違規(guī)
日前，有報(bào)道稱(chēng)碧桂園(02007.HK)已提早完成2013全年銷(xiāo)售目標(biāo)，這不但令公司股票于8日上午臨時(shí)停牌，也為市場(chǎng)帶來(lái)了國(guó)慶長(zhǎng)假期間內(nèi)地樓市銷(xiāo)情理想的憧憬。碧桂園于8日午后復(fù)牌，加上有券商表示可能提高對(duì)內(nèi)房股的營(yíng)利預(yù)測(cè)，碧桂園收盤(pán)大漲8%，創(chuàng)出2008年見(jiàn)底以來(lái)新高，并引領(lǐng)其他內(nèi)房股齊漲。
有媒體報(bào)道說(shuō)，碧桂園總裁莫斌向內(nèi)部員工發(fā)短信稱(chēng)，碧桂園今年迄今累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額已超過(guò)1000億元，單是國(guó)慶長(zhǎng)假即獲185億元的認(rèn)購(gòu)金額，創(chuàng)出成立以來(lái)多項(xiàng)紀(jì)錄。
由于報(bào)道涉及敏感數(shù)據(jù)，碧桂園8日開(kāi)市前宣布暫停交易。當(dāng)天午后，公司發(fā)布澄清公告稱(chēng)，董事會(huì)留意到最近某些媒體報(bào)道公司的總裁及執(zhí)行董事莫斌與高層人員進(jìn)行內(nèi)部溝通期間，討論到某些未經(jīng)核實(shí)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。董事會(huì)強(qiáng)調(diào)，相關(guān)數(shù)字只屬初步統(tǒng)計(jì)，同時(shí)公布公司已達(dá)到620億元的全年合約銷(xiāo)售目標(biāo)，截至9月底，公司的合約銷(xiāo)售額達(dá)到647億元。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)心，如果碧桂園確實(shí)信披違規(guī)，將對(duì)公司在資本市場(chǎng)上的信用產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。
�。ㄔ颇闲畔�(bào) 呂錦明）
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