紅商網訊：購物商場層出不窮，這樣的景象卻難讓業(yè)內感到樂觀。

　　“從地點、規(guī)模、設計以至客戶服務等方面著眼，僅極少數商場能稱得上成功，余下的為陪跑者或死氣沉沉之流。坦白說，大多數內地物業(yè)均屬于后者。”恒隆地產（00101.HK）董事長陳啟宗在中期業(yè)績報告中對內地同行的評價毫不客氣。

　　根據仲量聯行的統計數據，今年中國50個大城市中將會涌現約1200萬平方米的新購物中心面積，并將在2015~2016年達到1500萬平方米的年供應峰值。不斷激增的市場供應，將零售地產市場逼入了墻角。

　　“在高檔商場領域，絕對是贏者越贏、輸者越輸，用另外一個說法，就是‘通吃’。”陳啟宗表示，“這跟本人提過的‘勝者為王’現象接近。引申而言，在類似今天的艱困市況里，強者擁有較佳的抗逆能力。”

　　今年上半年，恒隆地產內地業(yè)務的租金收入及營業(yè)溢利分別上升15%及14%至17億港元及13.4億港元，并未受到市場環(huán)境的拖累。

　　陳啟宗認為，優(yōu)質的購物商場擁有較高的議價能力吸引租戶，對租戶來說，其所支付的租金水平，并非首要關注的事，關鍵在于購物商場可帶來的營業(yè)額，因此，即使一些商場提供現金裝修補貼及其他優(yōu)惠，頂級品牌仍然會去選擇更加優(yōu)質的購物商場。

　　“地點、規(guī)模和設計是商場的‘基因’，商場一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發(fā)展商于其商場尚未開業(yè)已注定失敗。”陳啟宗認為。

　　就在部分定位中高端的大型購物中心尚且遇到招商困難之際，大量位于一、二線城市郊區(qū)以及三、四線城市市中心的散售型購物中心目前的經營狀況更加艱難。

　　“在過去的幾個季度，我們留意到中國低端散售型購物中心飽受低客流和高空置率之擾，項目負責人通常把這歸因于電商對于傳統客流的侵蝕。數以百計的私人小業(yè)主組成的購物中心，因軟硬件缺失，難以與其他項目抗衡，客流便轉向電商和整棟持有型購物中心。”仲量聯行在近期一份報告中指出。

　　報告以美國的情況作為對照：受沃爾瑪和亞馬遜的雙重威脅，加上電子媒體的崛起，10至15年前那些欣欣向榮的零售企業(yè)現已業(yè)績慘淡。原因在于，消費者或選擇在網上購買這些實體商品，抑或直接選擇電子替代品，諸如圖書、光盤、電影、游戲機和家電產品等大眾商品連鎖企業(yè)不是破產就是光環(huán)難繼。這些趨勢使得曾經無處不在的連鎖巨頭們如HMV媒體集團、Tower Records、Blockbuster、HollywoodVideo、B. Dalton、Barnes & Noble 和Circuit City等迅速衰落，日薄西山。與此同時，電子商務殘酷的價格壓力和豐富的產品選擇又進一步助推了美國城市中夫妻老婆店的終結。

　　一些觀察人士認為，與發(fā)達國家相比，中國的零售市場還遠未發(fā)展成熟，雖然人均年收入和零售額增速迅猛，但中國實體零售店的覆蓋網絡尚未完善，許多不發(fā)達城市仍沒有現代化的購物中心，也鮮有國內外知名零售品牌入駐。鑒于中國零售市場尚未成型，且缺乏主導零售品牌，當今中國電子商務對實體店的沖擊會比對發(fā)達國家的沖擊更顯著。

　　不過，仲量聯行大中華區(qū)零售地產部總監(jiān)鄧汝舜認為，盡管一些細分市場存在風險，當前的主流觀點對零售地產市場的發(fā)展前景過于悲觀。

　　“我們認為這些擔憂過分夸大了電子商務的威脅，同時也低估了不同類型實體店的抵抗力。簡單便捷的網購不會使實體零售業(yè)消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實將失去其競爭力。其中風險最大的一類要數那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購物中心將最先受到沖擊，面臨大量租戶被市場競爭所淘汰。”鄧汝舜表示。
　�。�來源：第一財經日報 作者：王肖邦）