紅商網訊：工業(yè)經濟發(fā)達，是浙江鄉(xiāng)鎮(zhèn)的優(yōu)勢。然而，一方面是城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，另一方面是消費功能弱化與第三產業(yè)落后，三四線城鎮(zhèn)的發(fā)展矛盾日益凸顯。
一邊是日益增長的消費需求，一邊是消費載體的缺失。面對這樣的市場空白，嗅覺靈敏的開發(fā)商調整了原本爭搶一線城市的策略，掉頭轉向鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。這似乎預示著一場商業(yè)綜合體的“下鄉(xiāng)”運動正在興起。
城鎮(zhèn)化進程中的商業(yè)機會
在離桐鄉(xiāng)濮院羊毛衫市場數(shù)公里的中心地段，一座大型的歐式商業(yè)綜合體正拔地而起。以“倫敦大本鐘”作為地標的歐式建筑，讓人一改對這個小鎮(zhèn)的單調印象。占地面積大約有23.4萬平方米的中心廣場，配備了高層住宅和寫字樓，這在當?shù)厝诵哪恐校H具標桿意義。
“其實一直以來，這里都沒有一個像樣的商圈，這應該是最好的一個商業(yè)中心了。”在濮院采訪時，一位當?shù)厝诉@樣告訴記者。
“嘉興桐鄉(xiāng)濮院，有25萬常住人口，流動人口則達到300萬，年人均GDP已超過9000美元，逼近上海。可是這里的配套消費和娛樂設施，卻遠遠沒有跟上。你讓小鎮(zhèn)居民賺了錢去哪里消費呢?”佳源集團董事長沈玉興出生于桐鄉(xiāng)青石鎮(zhèn)，從小在農村長大，在他的印象中，農村居民近20年的收入增長速度，遠遠超出想象，然而服務于村鎮(zhèn)的文化娛樂等服務性第三產業(yè)依然停滯不前。“小時候還有看電影的地方，現(xiàn)在反而沒有了。”他感嘆道，小鎮(zhèn)居民賺了錢更喜歡到上海和杭州去消費。
事實上，作為開發(fā)者，濮院中心廣場對于沈玉興來說更具有標志性意義。2010年，原本在商品住宅房領域精耕細作的他，對公司的發(fā)展作出了戰(zhàn)略調整。“我決定把城鎮(zhèn)商業(yè)體開發(fā)作為新起點，這也正好契合了國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展建設新農村的宏觀政策。”濮院佳源中心廣場則是他調整戰(zhàn)略后的開山之作。
沈玉興告訴記者，在他的概念里，浙江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)很富裕，人們卻更希望擠入大城市。他多次去歐洲考察，歐洲的許多富人更愿意居住在小鎮(zhèn)而不是大城市，“歸根結底，是我們的小鎮(zhèn)配套建設沒有跟上，所以未來的小鎮(zhèn)也必須滿足居民們吃、喝、玩、樂、購等現(xiàn)代生活需求。”
經過一番布局，佳源集團憑借原有的房地產開發(fā)經驗，首個新市鎮(zhèn)商業(yè)中心項目就摸準了市場需求。
“我們的營運模式是50%作為住宅用來出售，50%則作為自主經營管理的配套商業(yè)。”佳源集團銷售部的朱瑞告訴記者，去年濮院佳源中心廣場一開盤就售罄，超出了預期。而中心廣場的招商情況也很理想，“現(xiàn)在80%的商鋪已與商戶簽約，和大城市的商業(yè)綜合體不同的是，引進的本土品牌居多，凸顯當?shù)氐奶厣�，包括電影院、KTV、餐飲、超市等各種業(yè)態(tài)。”
“雖然自主經營需要沉積大量資金，但這也代表了我們的誠意，開發(fā)商一直在這里經營，是想把城鎮(zhèn)居民的文化商業(yè)中心做成標桿，而不是賣了房就算數(shù)。”沈玉興說。
瞄準8萬人口以上的富裕城鎮(zhèn)
“這種新的開發(fā)模式，不同于城市綜合體，不同于MALL，不是專業(yè)市場，更非社區(qū)商業(yè)。”沈玉興表示，新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，是為了改變新市鎮(zhèn)原有商業(yè)散、亂、差的低端形象，滿足新市鎮(zhèn)居民生活與文化需要，成為集餐飲、娛樂、休閑、演藝、購物、賓館等多種功能于一體的新型商業(yè)平臺。
“我們將其定位為小城鎮(zhèn)的‘城市中心’、‘城市客廳’和‘城市樂園’。”沈玉興說。
出于市場考慮，沈玉興把新市鎮(zhèn)商業(yè)地產的目標放在長三角地區(qū)，擁有8萬人口以上的小鎮(zhèn)為主，截至2013年7月底，包括嘉善縣姚莊鎮(zhèn)、金華武義縣桐琴鎮(zhèn)等在建工程，佳源集團已建、在建及已取得新市鎮(zhèn)綜合體項目共有13個。
“在戰(zhàn)略上，8年內我們將發(fā)展50個新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體。”沈玉興說，相比房價更高的大城市，新市鎮(zhèn)商業(yè)體資金回籠要慢得多，“但我對鄉(xiāng)鎮(zhèn)情況熟悉，能做別人不愿做的市場，我也有改變鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌的理想。”擁有鄉(xiāng)村情結的他，認為這比賺錢更有意義。
“長三角地區(qū)聚集了大批富裕的城鎮(zhèn)，有較高的生活水準和較強的消費能力，容易接受新事物，容易認同城市綜合體。目前正是開發(fā)商開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的良機。”一位商業(yè)地產業(yè)內人士表示。
“從浙江省的情況來看，小城市和中心鎮(zhèn)大多工業(yè)經濟比較強，但第三產業(yè)比較弱。”對于新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體的發(fā)展，浙江省發(fā)改委副主任姚作汀曾在去年的新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展高峰論壇上表示，大力發(fā)展第三產業(yè)和服務業(yè)，最慣用最有效的就是搭建商貿綜合體，小城市和中心鎮(zhèn)應利用其范圍不大、人口集中、交通方便、塊狀經濟優(yōu)勢明顯以及居民消費需求較強等特點，建設一批具有購物、休閑等多種功能的城市商貿綜合體，繁榮城鄉(xiāng)經濟，方便居民消費和生活，帶動產業(yè)繁榮，擴大內需。
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