與住宅開發(fā)相比，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)并不需要一定要有住宅開發(fā)的資質(zhì)，而與日俱增的地價、房價、租房價讓各行各業(yè)感到了“地”的珍貴。仿佛早有約定，其他行業(yè)的也在之后的2011年瘋狂涌入。這些進(jìn)入者或者做農(nóng)業(yè)出身，或者做食品飲料起家，或者做電子商務(wù)發(fā)展，不少企業(yè)在原來的行業(yè)里也是一方諸侯，他們的加入，給原本就火熱的商業(yè)地產(chǎn)帶來了更高的溫度。
然而，世界上沒有一件商品的價格是只漲不跌。當(dāng)所有企業(yè)都陷入這樣的怪圈，本身就已然是最大的危機(jī)。
風(fēng)險積聚
各行各業(yè)瘋狂進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，促使近幾年商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出大躍進(jìn)式的發(fā)展。動輒上百萬平米的綜合體項(xiàng)目如雨后春筍，全國5～6萬個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目爆發(fā)式同時開發(fā)。巨量開發(fā)和不同基因企業(yè)的涌入，使得中國的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個表面空前繁榮、其實(shí)已經(jīng)是危機(jī)四伏的階段。
目前，北京、上海等一線城市新供應(yīng)土地越來越少，商業(yè)配套幾近飽和，一線城市已進(jìn)入以存量房交易為主“存量時代”。 262127條，這是易鋪網(wǎng)二手商業(yè)房產(chǎn)交易平臺2013年6月25日下午1點(diǎn)14分的數(shù)據(jù)，這些每時每刻都在增長的數(shù)據(jù)，顯示出商業(yè)地產(chǎn)逐步進(jìn)入成熟期。
根據(jù)易鋪中國發(fā)布的“中國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險報告”，“2005～2012 年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，從0.3萬億元增加到1.27萬億元，增長4.5倍，新開工面積從0.9億平方米增加到2.8億平方米，增長3 倍，而銷售面積上漲幅度不到1倍，遠(yuǎn)低于新開工面積，顯示出全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展，供應(yīng)速度加快，而去化速度相對較慢。同時，絕大多數(shù)城市沒有商業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)， 開發(fā)商各自為戰(zhàn)，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目面積普遍偏大。 三線四線城市商業(yè)配比甚至超過一線城市!”易鋪中國董事長陳建明對《商業(yè)價值》說：“北京人均規(guī)劃商業(yè)面積達(dá)到2.5平方米/人，國內(nèi)二三四線城市整體高于北京水準(zhǔn)!而美國人均商業(yè)面積僅達(dá)到1.5平方米/人!”
“在全國性商貿(mào)城的大躍進(jìn)投資中，不少商鋪寥無人煙，更無生意。一些地方的商業(yè)地產(chǎn)，白天冷冷清清，夜晚只有燈光閃亮。有的項(xiàng)目甚至沒見錢回來，又被拆遷。”陳建明說：“碰上完全不管商業(yè)運(yùn)營的商鋪，商鋪?zhàn)兂蓚?lsquo;鋪’!”
上海的海華商時代廣場的“投資滑鐵盧”就是一個典型案例。 2009年10月，一群滿懷憧憬的投資客將目光投向閔行七寶板塊的華商時代廣場，以為在周邊家樂福、巴黎春天等商業(yè)體的帶動下，迎來的將是高額的投資回報率。然而華商時代廣場建成之初采取商鋪散售的形式，項(xiàng)目有超過40%的產(chǎn)權(quán)在小業(yè)主手中。自2010年交房以來，只有零零散散幾家商鋪開業(yè)，因生意冷清，無奈之下，租客只好關(guān)門。租客陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)駐，又陸陸續(xù)續(xù)搬離，現(xiàn)在該廣場被業(yè)主們戲稱作“死城”。
據(jù)“中國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險報告”，商業(yè)地產(chǎn)在一二線城市的大發(fā)展之后，目前國內(nèi)三、四、五線城市出現(xiàn)大量簡單效仿的”似曾相識”項(xiàng)目，已經(jīng)成為一些三四線城市灰暗的風(fēng)景。規(guī)模近45萬平米的寧夏穆斯林商貿(mào)城簡單模仿江浙商貿(mào)流通項(xiàng)目，因?yàn)槿狈κ袌鲋危冀K處在困苦的邊緣，無論是招商還是營銷都深陷困局。
其實(shí)，造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目折戟的原因，還在于目前國內(nèi)急缺專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，中國沒有培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)學(xué)校，萬達(dá)的人都是香餑餑，到處被高薪挖角。而電子商務(wù)的出現(xiàn)，更給商業(yè)地產(chǎn)帶來了危機(jī)感(見本刊1月《商業(yè)地產(chǎn)的電商試驗(yàn)》一文)。更重要的，商業(yè)地產(chǎn)需要大量的現(xiàn)金流，但目前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資金通道是相對封閉的，主要還是依賴住宅銷售，通過賣住宅或賣商鋪來養(yǎng)商業(yè)，這樣，商業(yè)受住宅市場調(diào)控的影響較大。
諸多原因，都造成了商業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)模式不能和現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)相結(jié)合，而這正是商業(yè)地產(chǎn)商跨不過去的門檻。正如一位曾任萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司的高層人士在一次高級別的關(guān)門研討會上坦言的，“中國眾多的商業(yè)綜合體或商業(yè)地產(chǎn)公司在商業(yè)模式上還沒有完全打通，沒有類似Reits這樣的出口通道，意味著企業(yè)的自有資金、外部投資和溢價無法收回，不能折現(xiàn)，資金全部押在最后一個環(huán)節(jié)，變成沉淀成本”。
在這場瘋狂盛宴中，折戟的不只是房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)公開資料，成都某零售企業(yè)因手里有不少現(xiàn)金流， 2012年初終于大手筆涉足，在成都市中心準(zhǔn)備上演一出商業(yè)地產(chǎn)大戲。但戲還未上演，意外就來了。由于市中心的原商業(yè)城的拆遷、補(bǔ)償數(shù)目完全超出了這家企業(yè)的預(yù)算，再加上政府對地產(chǎn)項(xiàng)目的嚴(yán)格調(diào)控，以及成都商業(yè)地產(chǎn)本身競爭慘烈，這家企業(yè)的項(xiàng)目遲遲開不了工，之前的招商計(jì)劃也都泡湯，關(guān)鍵是資金鏈也緊張起來，目前貨款已經(jīng)拖欠供應(yīng)商近半年了。無奈之下，這家企業(yè)只好向員工進(jìn)行了第二次集資，更可悲的是，他們自己也不知道，該項(xiàng)目能否正常啟動。
空置的商業(yè)地產(chǎn)，壓在投資者的心，壓在開發(fā)者的心，也壓在城市管理者的心。盤活這些空置的商業(yè)地產(chǎn)，已然成為眾望所歸的事。
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