長(zhǎng)久以來，中國(guó)就像一個(gè)等待挖掘的寶藏，對(duì)西方商人有著巨大吸引力。許多不熟悉中國(guó)的西方人視中國(guó)為勢(shì)不可擋的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，中國(guó)通過發(fā)展社會(huì)主義特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正日益成為世界經(jīng)濟(jì)的主宰。

　　雖然中國(guó)發(fā)展的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但是很多國(guó)外商人都認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)非常難進(jìn)，更不用說獲得巨大成功。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域尤其如此，像中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)，情況又極其復(fù)雜、不可一言而盡�？匆幌掠嘘P(guān)國(guó)際學(xué)生報(bào)道，每年國(guó)際留學(xué)生考試，上海學(xué)生在數(shù)學(xué)、理工科、閱讀考試中都名列前茅，但是了解中國(guó)的人都認(rèn)為中國(guó)的教育還有一段很長(zhǎng)的路要走，上海學(xué)生與中國(guó)農(nóng)村學(xué)生的差距比上海學(xué)生與紐約學(xué)生的差距還要大。

　　同樣，國(guó)外投資者對(duì)中國(guó)酒店業(yè)也算是不甚了解。對(duì)于國(guó)際社會(huì)來說，中國(guó)目前開發(fā)籌建的酒店數(shù)量非常之大，很多國(guó)際酒店品牌都在積極擴(kuò)張自己的品牌。這樣會(huì)給人一種假象，認(rèn)為中國(guó)酒店市場(chǎng)非常繁榮且有利可圖。就中國(guó)很多城市來說，這一情況并不屬實(shí)。

　　那么國(guó)際酒店品牌如何才能成功地進(jìn)入中國(guó)酒店市場(chǎng)?

　　關(guān)系

　　關(guān)系既人脈。如果外國(guó)投資者想進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府人脈資源尤其重要。土地開發(fā)一般都需要政府進(jìn)行審批，為了拿地，首先要提前與中國(guó)政府打好關(guān)系。

　　實(shí)際上，中國(guó)地方政府是房地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)者，他們希望尋找到愿意與政府合作的房地產(chǎn)開發(fā)公司，尤其是大的房地產(chǎn)開發(fā)商或者是香港的房地產(chǎn)開發(fā)商。很多國(guó)外的開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)，并沒有政府人脈關(guān)系。所以，他們必須與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作拿地，尋找當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作又是另一棘手的問題。

　　尋找當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作

　　尋找當(dāng)?shù)亻_發(fā)商并非易事，既要利益契合，又要具有相同的戰(zhàn)略愿景;既要具有相同的管理理念，又要具有優(yōu)質(zhì)的政府人脈資源。如果沒有當(dāng)?shù)卣�府人脈資源，那么將一事無成。

　　擁有政府人脈，找到合適的開發(fā)商能夠讓國(guó)外酒店品牌成功進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，但是并不一定讓酒店合作項(xiàng)目獲得成功。

　　為了讓酒店開發(fā)項(xiàng)目獲得財(cái)務(wù)上的成功，酒店開發(fā)還必須注意以下3點(diǎn)：

　　1. 綜合利用開發(fā)

　　在中國(guó)，酒店通常是大型綜合開發(fā)項(xiàng)目的一部分;綜合開發(fā)中包含了住宅項(xiàng)目的開發(fā)項(xiàng)目，將是項(xiàng)目開發(fā)的最大贏家。開發(fā)商都愿意冒著商業(yè)開發(fā)低投資回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)部分的低回報(bào)都讓住宅開發(fā)的高利潤(rùn)抵消了。

　　開發(fā)商也可以通過其它商業(yè)項(xiàng)目，如辦公樓的銷售、商鋪的零售來獲得資金回報(bào)。

　　如果開發(fā)商有意保留商業(yè)開發(fā)地產(chǎn)的所有權(quán)，那么辦公樓、零售及酒店整體開發(fā)價(jià)值將比單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值更大。

　　基于以上原因，由于酒店開發(fā)因其品牌知名度賦予了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目更高的價(jià)值，因此開發(fā)商都希望與五星級(jí)的酒店品牌合作，酒店部分的低收益被其賦予整個(gè)項(xiàng)目的高附加值抵消了。

　　2. 戰(zhàn)略開發(fā)

　　雖然單獨(dú)的酒店開發(fā)并無多大意義，但是酒店開發(fā)對(duì)于開發(fā)商具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略價(jià)值。如果開發(fā)商通過當(dāng)?shù)厝嗣}資源進(jìn)行酒店項(xiàng)目開發(fā)，這樣有助于開發(fā)商未來成功拿地。有時(shí)候，酒店項(xiàng)目開發(fā)附帶條件就是酒店開發(fā)商獲得另一開發(fā)用地，一般是住宅用地，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)就在于此。

　　3. 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

　　中國(guó)大的房地產(chǎn)公司，尤其是政府關(guān)聯(lián)企業(yè)或國(guó)有企業(yè)尋求收購(gòu)酒店資產(chǎn)時(shí)，通常不考慮現(xiàn)有現(xiàn)金流的未來價(jià)值，更多考慮的是房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)值;結(jié)果導(dǎo)致酒店估值過高，潛在國(guó)際投資者一般不愿參與競(jìng)標(biāo)。這樣大部分國(guó)外開發(fā)商(非海外華人開發(fā)商)只能空手而歸。中國(guó)成功的機(jī)構(gòu)投資者都不愿投資單一資產(chǎn)，寧愿投資地產(chǎn)平臺(tái)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)型酒店以及提供全方位服務(wù)的酒店管理公司就是有力的例證。

　　其它西方投資者如果想自己投資設(shè)立公司，這在中國(guó)酒店業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)根本行不通。

　　西方商人經(jīng)商的模式與中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相抵觸，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)尤其如此。不得不說，進(jìn)入中國(guó)，物換星移，又是另外一片天空。
　　（來源：邁點(diǎn)網(wǎng) 作者：潘佩）

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