行業(yè)轉(zhuǎn)折
專業(yè)市場(chǎng)大鱷涉足商業(yè)地產(chǎn)早已不是新聞。2009年底，行業(yè)巨頭宜家家居正式在北京大興和江蘇無(wú)錫投資商業(yè)地產(chǎn)。家居行業(yè)的航母紅星·美凱龍也在2009年成立了控股子公司紅星地產(chǎn)，致力于城市綜合體的開發(fā)與整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，成為行業(yè)內(nèi)較早試水商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)。
“中國(guó)家具業(yè)的發(fā)展到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型迫在眉睫。”上海市家具研究所副所長(zhǎng)許美琪在今年的松山湖中國(guó)家具論壇上表示，2012年中國(guó)家具業(yè)面臨著極為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)由于宏觀調(diào)控影響，家具業(yè)出現(xiàn)了蕭條局面。同時(shí)，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力價(jià)格不斷提高，原輔材料漲價(jià)，生產(chǎn)成本急劇上升。國(guó)際市場(chǎng)的不確定性在增加，而且面臨著更多的貿(mào)易壁壘和非貿(mào)易壁壘。
翟飚坦言，家居建材行業(yè)從前的發(fā)展模式多是通過租賃形式獲得土地，然后提供一個(gè)商業(yè)平臺(tái)，讓商家參與其中，并管理運(yùn)營(yíng)這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。但這樣的模式已經(jīng)跟不上未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展需求。
家居行業(yè)的租賃模式，對(duì)于租賃的店鋪而言，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)模式過于單一，僅靠?jī)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)而沒有其他的附加值，嚴(yán)重阻礙了未來(lái)的發(fā)展。同福易家麗董事長(zhǎng)陳萍就希望跳出單一的專業(yè)市場(chǎng)模式，利用原有的優(yōu)勢(shì)，將目標(biāo)消費(fèi)和隨意消費(fèi)相結(jié)合，成為有品牌和品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。
角色轉(zhuǎn)換
投資開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目逐一入市，這些家居連鎖大鱷的角色也從大型家居專業(yè)賣場(chǎng)管理者轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。
億豐集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)是未來(lái)五年力爭(zhēng)年增長(zhǎng)速度達(dá)到20%，總資產(chǎn)達(dá)到1000億元。而轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，甚至是住宅開發(fā)顯然是其實(shí)現(xiàn)此戰(zhàn)略目標(biāo)的路徑之一。
世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理羅昌榮指出，現(xiàn)在家居行業(yè)由于市場(chǎng)因素影響，專業(yè)市場(chǎng)開始的經(jīng)營(yíng)不斷面臨挑戰(zhàn)，同時(shí)銀行對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)估值也沒有那么高。所以要尋求更高的資產(chǎn)價(jià)值以及更快的經(jīng)濟(jì)效益，就必須向綜合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。但這方面對(duì)于這些轉(zhuǎn)型企業(yè)而言，最大的考驗(yàn)就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力。從單一的品種到綜合商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)非常大。
翟飚認(rèn)為，其實(shí)專業(yè)賣場(chǎng)與綜合體購(gòu)物中心歸根到底都是商業(yè)項(xiàng)目，但其管理方式和特征完全不同。專業(yè)賣場(chǎng)涵蓋了一個(gè)行業(yè)從高到低所有層次的商品，其管理難度相對(duì)較大。而購(gòu)物中心引進(jìn)的品牌均為市場(chǎng)知名度較高的商家，其自身的管理經(jīng)驗(yàn)也給運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)很好的借鑒和學(xué)習(xí)。作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商更多考慮如何把業(yè)態(tài)更好地組合在一起，將餐飲、零售、娛樂等營(yíng)業(yè)時(shí)間完全不同的業(yè)態(tài)做良好的搭配來(lái)保證整個(gè)商場(chǎng)的人氣。
羅昌榮指出，這些原本運(yùn)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)要比一般的商場(chǎng)更大，有完整的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定�？梢园l(fā)現(xiàn)紅星、月星、同福、億豐這些做專業(yè)市場(chǎng)出身的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，在拿地做項(xiàng)目時(shí)，供應(yīng)的產(chǎn)品量也會(huì)特別大，大多能夠獲得地方政府的支持，所以相對(duì)會(huì)得到更好位置的土地。
二線城市隱現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)泡沫
商業(yè)地產(chǎn)以不限購(gòu)的“賣點(diǎn)”成為投資者和企業(yè)追捧的“香餑餑”。無(wú)論是新近轉(zhuǎn)行的家居巨頭還是原本專注于住宅開發(fā)的房企都躍躍欲試。然而業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資金和運(yùn)營(yíng)能力的要求都非常高，并且目前庫(kù)存較大，存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，貿(mào)然進(jìn)入可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。
今年全國(guó)土地的高溢價(jià)均出現(xiàn)在商業(yè)地塊中。2012年最后一天，北京通州梨園一幅住宅混合商業(yè)用地，吸引了9家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，最終以491%的高溢價(jià)率成交。
在上海，2012年6月也曾出現(xiàn)過商業(yè)地塊成交溢價(jià)率超過400%的情況。嘉定新城D10-24商業(yè)地塊以17500萬(wàn)元的總價(jià)成交，折合樓板價(jià)16063元/平方米，溢價(jià)率435%，成為上海今年最高溢價(jià)率的地塊。
“這樣的現(xiàn)象在2010年調(diào)控以來(lái)并不多見。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔認(rèn)為，隨著二三級(jí)市場(chǎng)成交表現(xiàn)逐步回暖，部分開發(fā)商嗅到市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的可能性，對(duì)于土地市場(chǎng)投資的預(yù)期發(fā)生改變。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計(jì)算，很多二線城市商業(yè)地產(chǎn)的消化周期將超過15年，有的甚至達(dá)到60年，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正逐漸顯現(xiàn)。
家居行業(yè)早些年以“做大做強(qiáng)”為發(fā)展模式，家居商城一個(gè)比一個(gè)大，然而如果經(jīng)濟(jì)不景氣，這樣的擴(kuò)張模式將受到嚴(yán)重打擊。
同時(shí)，家居行業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)。在住宅調(diào)控不動(dòng)搖的背景下，更多房企涌向商業(yè)地產(chǎn)，并推出其代表項(xiàng)目。
張宏偉表示，全國(guó)排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，金地、保利、招商、萬(wàn)科等分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，這些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動(dòng)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)到達(dá)一個(gè)新的水平。
業(yè)界人士已開始擔(dān)憂，在二線城市的部分新區(qū)，住宅項(xiàng)目銷售遇阻，商業(yè)地產(chǎn)也就缺乏足夠的人流和消費(fèi)來(lái)支撐。不少地方的商業(yè)供應(yīng)面積都嚴(yán)重過剩，未來(lái)一大批大型商業(yè)中心或許將面臨經(jīng)營(yíng)困境。
�。▉�(lái)源：東方早報(bào) 顧菁）
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