來源：觀點網(wǎng) 龔麗欣
“共你相識三千天我沒名無姓，慶幸也與你逛過那一段旅程。”
愛情長跑，跑到終點是一種結(jié)果，跑著跑著就散了，也是一種結(jié)果。
萬達商管與IPO這場漫長“戀愛”當中，同樣沒有例外，分分合合、起起落落，是這6000多天的真實寫照。
近期，萬達商管與IPO恐再生“嫌隙”。
消息顯示，遞表五個余月的珠海萬達商管遲遲未傳出通過聆訊的消息，10月22日，該公司IPO招股書將面臨二次失效的可能。
針對此次IPO，市場普遍觀點認為，如同4月份一樣，王健林或?qū)⒗^續(xù)上演“萬達速度”，迅速更新招股書，再度沖擊資本市場。
畢竟，珠海萬達商管曾與投資人承諾，假設(shè)未在2023年12月31日前完成港股上市，該公司將回購全部股份。
回購?fù)顿Y人手中的全部股份，涉及資金456.25億元，幾乎將掏空萬達全部的家底。
對王健林來說，“分手”的代價太大，他必然會想方設(shè)法挽留，但卸掉重資產(chǎn)包袱的珠海萬達商管，能否尋得“復(fù)合”可能？
一子錯，滿盤皆落索
“珠海萬達商管計劃在今年上半年完成赴港上市。”
今年年初，靠一個億“小目標”火出圈的王健林又許下了新愿望，但如今時間已走到2022年最后一個季度，萬達上市征途依舊未能圓滿落幕。
實際上，萬達商管與IPO的劇目已經(jīng)上演了6000多天。
早在2005年，萬達商業(yè)初具規(guī)模之時，王健林便有了上市的打算，開始接觸JP摩根、摩根士丹利等投行。
不過，那一年香港REITs上市大門開啟，王健林在麥格理的建議下，將9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，預(yù)計募集資金在10億美元以上。當年年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。
一子錯，滿盤皆落索。
REITs的誘惑讓王健林錯失了上市良機，翌年，商務(wù)部出臺《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，禁止民營企業(yè)走紅籌模式上市。也就是說，包括萬達商業(yè)在內(nèi)企業(yè)均無法審批過關(guān)、實現(xiàn)紅籌上市，萬達上市計劃擱淺。
在日后的漫長旅途中，王健林每每回憶起2005年大手一揮的決定，都不免惆悵與惋惜，他曾懊惱道：“本來有機會在香港紅籌上市，卻被麥格理忽悠做REITs。”
但有時候機會就是稍縱即逝。
2007年，王健林再次計劃讓萬達商業(yè)在A股上市，按照當時的報道，證監(jiān)會于2010年受理了萬達商業(yè)的上市申請，但突如其來的樓市調(diào)控又成了上市的最大阻力。
幾經(jīng)波折，王健林又將目光轉(zhuǎn)向了港交所。2014年，萬達商業(yè)借殼恒力商業(yè)，成功圓了上市夢。
但這并非故事結(jié)尾。
盡管當時上市平臺裝入了大量住宅、商業(yè)項目，也被稱作是當年港交所最大IPO，但那個年代，規(guī)模導(dǎo)向的企業(yè)并不能得到香港資本市場青睞，萬達商業(yè)上市破發(fā)、股價長期低迷。
彼時，問鼎中國首富的王健林不能忍受自己一手打造的商業(yè)帝國被資本市場低估，上市不滿兩年，萬達商業(yè)便從港交所退市，踏上了回A征程。
數(shù)據(jù)來源：公開報道、觀點指數(shù)整理
但回A同樣不易，畢竟自2015年開始房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐步深化，A股對于房企上市的審批更加嚴格，萬達商業(yè)排隊多年依舊無果。
當然，為了上市路途的暢通，王健林也對萬達商業(yè)做了多番調(diào)整，剝離住宅業(yè)務(wù)、更名萬達商管、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)……
排隊近六年時間后，王健林似乎再也等不下去了。2021年3月，萬達商業(yè)宣布撤回A股IPO申請。
撤銷A股IPO僅半年時間，王健林拉來了大量資本，如珠海國資委、鄭裕彤家族等，成立了珠海萬達商管，并將以這一輕資產(chǎn)平臺沖擊港交所。
不過，首次遞交招股書折戟，二次遞表的情況亦不容樂觀。10月22日，珠海萬達商管IPO招股書將面臨二次失效的時間節(jié)點。
在A股與港股之間頻繁折返跑，顯然對上市始終有執(zhí)念。但在地產(chǎn)調(diào)控趨嚴、上市估值回歸理性等當下，珠海萬達商管能否順利上市，依舊是個未知數(shù)。
已知與未知
王健林的上市坎途，縱然有行業(yè)變幻、市場波動帶來的影響，但萬達商管踏錯時機、業(yè)績隱憂等問題，同樣也是重要原因。
事實上，2021年下半年以來，因上游房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策不斷，疊加房企爆雷聲四起，交易所、證監(jiān)會加強了物管企業(yè)上市審核及問詢次數(shù)。
據(jù)了解，2021年8月至同年年末，成功登陸港交所的物管企業(yè)僅2家，2022年開年至今，成功上市的物管企業(yè)亦不過4家；與此同時，包括瑞安新天地、潤華物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活等多家物管公司均出現(xiàn)招股書失效的情況。
如果細分至純商管公司，近兩年上市的僅有星盛商業(yè)一家。
數(shù)據(jù)來源：交易所、觀點指數(shù)整理
此外，自2022年開始，港交所主板上市盈利門檻將提高60%，即“上市申請人于三年營業(yè)紀錄期累計稅后凈利潤不低于8000萬港元：最近一個財政年度不低于3500萬港元，前兩個財政年度累計不低于4500萬港元”。
這一新規(guī)的實施，也意味著一些規(guī)模較小物管公司的上市路將更加曲折。
身處行業(yè)洪流的珠海萬達商管，必然也會經(jīng)歷監(jiān)管層面帶來的壓力，從而拖累上市進程。
從估值層面看，在地產(chǎn)行業(yè)下行背景下，物管行業(yè)估值回歸理性，與此同時，受宏觀增速下滑、居民消費意愿減弱與疫情沖擊等不確定性因素影響，過往PE較高的商管公司也出現(xiàn)了股價下跌情況。
此前，申港證券發(fā)布報告稱，物企資本市場表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下，物業(yè)板塊市盈率（TTM）2021年初達到頂峰67.01倍，后迅速降溫，2021年末物業(yè)服務(wù)板塊市盈率（TTM）僅為19.81倍，較2020年末（50.76倍）降幅達60.97%。
從目前已經(jīng)上市的商管平臺來看，盡管華潤萬象生活依舊是當前PE最高的公司，但市盈率亦較上市之初下降六成，寶龍商業(yè)、中駿商管、星盛商業(yè)等降幅更甚。
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