2016年10月1日，上海市嘉定區(qū)阿克蘇路1077號，劈里啪啦一陣鞭炮聲過后，一座全新的寶龍廣場在近乎一片荒蕪中盛大開業(yè)。
時隔4年有余，寶龍商業(yè)借力香港資本市場，規(guī)模急劇擴(kuò)張，野心也隨之展露。
“疊加所有資源，成為長三角的絕對寡頭。”2020年中期業(yè)績會上，寶龍商業(yè)董事長許華芳大發(fā)宏愿：未來5年，寶龍商業(yè)要保持在行業(yè)前5的地位，在長三角范圍內(nèi)開超過150個購物中心，其中自持的購物中心要超過100個。
然而，宏愿背后，這座嘉定寶龍廣場卻比之4年前并無多大改變。
高不成，低不就
在一個雨后新晴的上午11時左右，觀察者網(wǎng)來到嘉定寶龍廣場發(fā)現(xiàn)，原本正是各大商場人流量最大的時候，這里的絕大多數(shù)店鋪卻是門可羅雀。連最受小朋友歡迎的游樂設(shè)施也都無人問津，不少設(shè)備直接落鎖擺在一旁。
偶有身著藍(lán)衣或黃衣的外賣員從奶茶、餐飲店中走出，表明這里的店鋪仍在正常營業(yè)。
整個廣場最外圍的店鋪過半都在招租狀態(tài)，已開業(yè)的店鋪也大都僅有一人留守，無精打采地托著下巴等待。
“一個月前這里做過一次活動，人還挺多，活動一過又沒人了，其他商場里排隊就餐的情況從來沒聽說過，通常情況下外賣員比逛街的人還多。”老鄭就住在寶龍廣場對面的小區(qū)里，幾乎每天都會帶著自己三歲的孫子在附近轉(zhuǎn)悠，他表示，“這里的游樂設(shè)施人氣太少了，還經(jīng)常開不了幾天就關(guān)門了，所以猶豫至今都沒有‘辦卡’。”
走過外圍店鋪，進(jìn)入商場中心區(qū)域，觀察者網(wǎng)發(fā)現(xiàn)半數(shù)以上店鋪都打出了“新店開業(yè)”等字樣，一家貼滿了“全場1折起，賣完關(guān)店”的服裝店老板表示，自己店鋪才開了1個月，甩賣也進(jìn)行了好幾天，仍然收效甚微。
中午時分，在地下美食廣場，終于看到了一點人氣，部分餐飲店開始忙碌起來。一名一同等餐的年輕人直言：“就在附近上班，來這里吃飯是因為不用排隊，而且都是新店，環(huán)境好。”
一位在這里工作半年左右的安保人員表示，可能收到疫情影響，這里客流量一直很少，“周末的時候稍微好一點，但跟我之前工作的幾家商場沒法比”。
他還指出，寶龍廣場配套的寫字樓租戶也為商場貢獻(xiàn)了不少客流量，但公寓部分的表現(xiàn)卻十分堪憂，“本來入住率也不高，還經(jīng)常看到退租離開的”。
對此，項目招商負(fù)責(zé)人汪女士向觀察者網(wǎng)表示：“目前寫字樓已經(jīng)租滿了，商場現(xiàn)在人氣也挺旺的，有時吃飯還需要排隊。至于空置店鋪，大部分也已經(jīng)完成招商工作，預(yù)計春節(jié)后3月份或5月份就會陸續(xù)開業(yè)。”
不過，不少人對此表示懷疑。“畢竟開業(yè)已經(jīng)4年多了，還是這個樣子。”老鄭說。
有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)指出，嘉定寶龍廣場只是其商業(yè)項目的一個縮影，核心問題在于其定位十分尷尬，既不如吾悅廣場、百聯(lián)商場下沉的徹底，配置上又不如龍湖天街、華潤萬家高端，有點“高不成、低不就”的意思，特別落址在上海等一線城市的偏遠(yuǎn)郊區(qū)，在當(dāng)?shù)厣倘ν耆墒熘岸茧y有成效。
此外，附近商業(yè)過剩也是嘉定寶龍廣場出租率低、人流量小的一大因素。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，2016年前后，入駐嘉定的商業(yè)項目越來越多，基本都集中在嘉定新城和南翔地塊，已開業(yè)的就有保利風(fēng)情街、嘉定大融城、萬達(dá)廣場等多個項目。相較之下，寶龍廣場選址過于偏僻，居民入住率或整體消費水平還不夠，周邊各式沿街小店已經(jīng)足夠滿足消費需求。
曾套牢300多業(yè)主3年
除選址、定位等客觀因素之外，亦有知情人士告訴觀察者網(wǎng)，這個項目2016年開業(yè)后，一直因為涉嫌違建而無法辦理產(chǎn)證，此前承諾給業(yè)主的收益也大幅縮水，長時間處于維權(quán)狀態(tài)，導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)非常低，很多人都不愿意再相信他們，所以招商才這么困難。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，嘉定寶龍廣場商鋪自2016年下半年開始陸續(xù)交付使用，但產(chǎn)證遲遲無法拿到。
彼時嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局回復(fù)業(yè)主稱：“因?qū)汖垙V場在未辦理產(chǎn)證前自行實施改變房屋規(guī)劃設(shè)計結(jié)構(gòu)的行為，可能會帶來消防、安全等隱患，同時因每個不動產(chǎn)單元四至范圍的不確定，也會影響小業(yè)主辦理小產(chǎn)證以及后續(xù)處置（轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等）。 綜上所述，目前我局暫緩受理大產(chǎn)證登記，并已告知開發(fā)商在依法依規(guī)恢復(fù)相關(guān)結(jié)構(gòu)的前提下，才能申請辦理大產(chǎn)證以及后續(xù)協(xié)助小業(yè)主辦理小產(chǎn)證。”
值得一提的是，寶龍似乎對此早有預(yù)料，在《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款中明確將辦理大產(chǎn)證的“合理期限”規(guī)定為“房屋交付使用后360天內(nèi)”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的“自商品房交付使用之日起90日內(nèi)”。
也就是說，寶龍暗自將這部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了購買商鋪的業(yè)主。
面對越來越多的業(yè)主維權(quán)，2018年11月，寶龍對業(yè)主給出書面承諾：最遲于2018年8月7日前協(xié)助業(yè)主辦理小產(chǎn)證，如期限屆滿后超過一年仍未取得小產(chǎn)證，各位業(yè)主方有權(quán)利解除合同。
然而，據(jù)媒體報道稱，直至2020年1月，業(yè)主依舊沒拿到小產(chǎn)證，寶龍也不曾兌現(xiàn)退房承諾，被“套牢”業(yè)主多大300余戶。
此外，有業(yè)主告訴觀察者網(wǎng)，除了產(chǎn)證“難產(chǎn)”外，大多業(yè)主購房時，還在開發(fā)商銷售人員誘導(dǎo)下簽訂一份《委托管理協(xié)議》，委托上海華瞻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“華瞻公司”）為商鋪的物業(yè)管理方，負(fù)責(zé)對方招商、招租。并許諾，前三年分別按收益4%、5%、6%來折抵房價，相當(dāng)于給商鋪打了八五折；之后五年，每年按實際房款8%獲益。
不想時至2019年末，卻被告知委托到期，如果選擇繼續(xù)委托，收益率要從8%降到5%。
為此，業(yè)主們不忿開發(fā)商的各種“套路”，維權(quán)無果后紛紛選擇訴諸于法律。
啟信寶信息顯示，該項目開發(fā)公司上海寶龍康駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“寶龍康駿”）系寶龍集團(tuán)控股子公司，持股比例約92.65%，成立于2013年7約30日，注冊資本1.96億元。
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