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據(jù)IPO早知道消息，中國文旅集團(tuán)有限公司（簡稱“中國文旅”）于4月17日遞交的香港IPO資料屆滿六個(gè)月，已于近日失效，國泰君安國際擔(dān)任獨(dú)家保薦人。
招股書顯示，中國文旅為一間文化旅游物業(yè)開發(fā)商，主要于中國廣東省江門及其認(rèn)為具有發(fā)展?jié)摿Φ钠渌貐^(qū)從事規(guī)劃及發(fā)展文化旅游勝地內(nèi)的度假物業(yè)。根據(jù)仲量聯(lián)行行業(yè)報(bào)告，按2019年住宅物業(yè)（包括度假物業(yè)）的合約銷售總額計(jì)，中國文旅于廣東省江門市的公司中排名第二。
中國文旅下設(shè)度假物業(yè)發(fā)展、文化旅游業(yè)務(wù)兩個(gè)業(yè)務(wù)分部，其中度假物業(yè)發(fā)展更是核心業(yè)務(wù)，大部分位于名為泉林黃金小鎮(zhèn)的文化旅游勝地的度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目擬用作銷售用途；文化旅游業(yè)務(wù)更多是配合泉林黃金小鎮(zhèn)的度假物業(yè)發(fā)展，包括文化旅游勝地相關(guān)服務(wù)（酒店服務(wù)、第三方擁有的文化旅游勝地、其他景點(diǎn)咨詢服務(wù)）以及其他文化旅游業(yè)務(wù)。
截至2020年2月29日，中國文旅在恩平及中國其他地區(qū)擁有18個(gè)度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目組合，其中八個(gè)項(xiàng)目為已竣工、四個(gè)項(xiàng)目為發(fā)展中及六個(gè)項(xiàng)目為持作未來發(fā)展。從項(xiàng)目類型來看，則包括十個(gè)待售度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、一個(gè)持作投資及自用的度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、一個(gè)持作自行營運(yùn)的度假物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目及六幅持作未來發(fā)展的土地。
與此同時(shí)，中國文旅土地儲(chǔ)備總建筑面積約為1.6百萬平方米，其中包括（i）可供出售╱持作營運(yùn)╱持作投資及出租的已竣工建筑面積約0.1百萬平方米；（ii）發(fā)展中建筑面積約0.4百萬平方米；及（iii）持作未來發(fā)展的建筑面積約1.1百萬平方米，分別占總土地儲(chǔ)備約5.2%、25.3%及69.6%。
此前IPO早知道觀察到，中國文旅同奧園集團(tuán)有著千絲萬縷的聯(lián)系。其一，中國奧園透過全資子公司悅景持有中國文旅28%的股份，位列第二大股東，同時(shí)也是單一最大股東；其二，過往兩年奧園集團(tuán)均系中國文旅的最大客戶，分別貢獻(xiàn)收益為15百萬及40.9百萬，占總收益的比重為4.5%及5.6%；其三，中國文旅主席兼執(zhí)行董事林錦堂還曾出任中國奧園的執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書職務(wù)逾3年。
中國文旅股權(quán)結(jié)構(gòu)（來源：招股書）
雖有奧園集團(tuán)作支撐，但中國文旅未能一戰(zhàn)成功。究其原因，盈利能力偏弱、整體行業(yè)萎靡或是主要障礙。
2017-2019年中國文旅收益從1.86億元增加至7.36億元，復(fù)合年增長率為98.9%；同期溢利從4454.7萬元增加至1.04億元，復(fù)合年增長率為52.9%。該等增長速度自然可喜，隱憂卻是利潤增速跑不過收入增速，增收不增利特征明顯，2019年中國文旅純利率僅有14.1%，較兩年前跌去9.8%。
中國文旅主要財(cái)務(wù)比率（來源：招股書）
事實(shí)上，中國文旅的毛利率水平并不低。僅以2019年為例，該年其銷售度假物業(yè)毛利率為43.4%，文化旅游業(yè)務(wù)毛利率為43.0%，這一數(shù)值處在物業(yè)開發(fā)商中上水平。
問題出在后續(xù)環(huán)節(jié)，行政開支、銷售及分銷開支大幅上漲侵蝕部分利潤。過去三年中國文旅行政開支從2017年的1087.9萬元增加至2019年的5357.1萬元，同期銷售及分銷開支從436.9萬元增加至3913.5萬元，復(fù)合年增長率分別為121.9%及199.3%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于營收增速。
中國文旅利潤表（來源：招股書）
置身旅游住宿界，中國文旅亦受行業(yè)拖累。文旅部資料顯示，2018年中國酒店業(yè)的平均入住率僅為56.2%，由于目標(biāo)消費(fèi)者不同，旅游住宿界別的平均入住率更低。截至2018年年底，中國旅游酒店總數(shù)為11650間，經(jīng)營收益為3144億元，2012-2018年的復(fù)合年增長率約為1.0%。
年初新冠疫情突發(fā)，文旅產(chǎn)業(yè)無疑是受損最為顯著的行業(yè)之一。文旅產(chǎn)業(yè)指數(shù)實(shí)驗(yàn)室預(yù)計(jì)，疫情造成的損失額度約相當(dāng)于疫情前預(yù)測總值的30%，損失額度約在2萬億元以上。而據(jù)艾瑞咨詢數(shù)據(jù)，2020年Q1中國酒店業(yè)和民宿業(yè)受到疫情居家政策影響，平均入住率僅有18%。（來源：IPO早知道）
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