2月28日，起家于河北保定的鵬潤(rùn)控股發(fā)布IPO招股書(shū)，成為2020年首家申請(qǐng)上市的房企，引起市場(chǎng)關(guān)注。但近年來(lái)，港股融資渠道并不通暢，類(lèi)似鵬潤(rùn)控股的中小房企上市仍然面臨著認(rèn)購(gòu)不足、破發(fā)等諸多問(wèn)題。

　　體量微小收入不穩(wěn)

　　公開(kāi)資料顯示，鵬潤(rùn)控股2009年在白溝新城起家，專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)。2015年業(yè)務(wù)擴(kuò)展至高碑店市，是白溝新城最大的物業(yè)開(kāi)發(fā)商，占到市場(chǎng)份額的17.2%，是高碑店第三大開(kāi)發(fā)商，占市場(chǎng)份額的6.7%。

　　雖然在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)份額不低，但鵬潤(rùn)控股的體量可以稱(chēng)之為微小，作為一家即將上市的開(kāi)發(fā)商，鵬潤(rùn)控股的項(xiàng)目?jī)H有9個(gè)，其項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備均在白溝新城和高碑店這兩個(gè)城市。其招股書(shū)顯示，截至2019年11月30日，企業(yè)擁有建筑面積77.67萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。

　　同之前的恒達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)城控股相似，鵬潤(rùn)控股可以算是港股市場(chǎng)上的“蠅量級(jí)選手”，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤(pán)和林告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，小型房企普遍面臨的生存危機(jī)，再加上疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，對(duì)于以高負(fù)債為特點(diǎn)的小型房企來(lái)說(shuō)更是雪上加霜，可能未來(lái)將會(huì)面臨內(nèi)憂外困的局面。本身他們的融資渠道并不多，很難吸引銀行等金融機(jī)構(gòu)的青睞，只有上市才能拓寬融資渠道。

　　在鵬潤(rùn)控股看來(lái)，項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備均位于白溝新城和高碑店市，靠近雄安新區(qū)，使其未來(lái)享有高增長(zhǎng)潛力，是企業(yè)發(fā)展的利好因素。但是土地儲(chǔ)備過(guò)于集中，且分布于三四線城市，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力頗受影響。

　　盤(pán)和林分析，這相當(dāng)于雞蛋都放在了一個(gè)籃子里，地塊集中有利于公司進(jìn)行集中管理，提高管理水平，打造特色樓盤(pán)，專(zhuān)一而精。另一方面，當(dāng)這一地塊的周邊價(jià)值出現(xiàn)波動(dòng)，該公司的收入也會(huì)隨之變化，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的確會(huì)受到影響。

　　鵬潤(rùn)控股近年來(lái)的收益波動(dòng)明顯，其招股書(shū)顯示，2017年、2018年、截至2018年10月31日止十個(gè)月、截至2019年10月31日止十個(gè)月，公司收益分別為3.57億元、2.24億元、0.40億元和5.63億元；純利方面， 2017年、2018年、以及截至2019年10月31日止10個(gè)月，分別為0.94億元、0.22億元及2.22億元。

　　上游財(cái)經(jīng)專(zhuān)家顧問(wèn)江瀚在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于行業(yè)屬性，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)現(xiàn)金流十分依賴(lài)，在這樣的情況下，如果企業(yè)本身利潤(rùn)和收益波動(dòng)很大，就會(huì)不可避免的存在資金壓力。尤其是資產(chǎn)負(fù)債率很高的企業(yè)，非常容易導(dǎo)致資金緊張，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　盤(pán)和林也表示，小型房企業(yè)績(jī)的不穩(wěn)定導(dǎo)致收益和凈利的波動(dòng)，進(jìn)而影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，這就使得企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。這些中小企業(yè)想要長(zhǎng)久立足房地產(chǎn)市場(chǎng)，就需要提升產(chǎn)品品質(zhì)，穩(wěn)住現(xiàn)金流。

　　中小房企扎堆赴港上市

　　來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，除了鵬潤(rùn)控股向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)外，截至2020年2月底，在港交所等待IPO的房企還有7家，其中3家的招股書(shū)已經(jīng)過(guò)期，截止2020年2月底仍未更新，未來(lái)是否繼續(xù)申請(qǐng)上市仍然有待觀察。

　　為什么中小房企扎堆港股上市呢？江瀚分析，這實(shí)際上是他們迫不得已的選擇，這些企業(yè)必須要面對(duì)的是當(dāng)前的資金壓力，一方面國(guó)家堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要想方設(shè)法擴(kuò)大資金來(lái)源，意圖通過(guò)上市來(lái)獲得更好的發(fā)展。

　　但目前的港股市場(chǎng)，融資環(huán)境持續(xù)下滑，香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的持續(xù)看空，這些中小企業(yè)即使上市成功，也面臨著融資不暢的窘境。盤(pán)和林表示，在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模對(duì)應(yīng)著市場(chǎng)占有率，這些企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不出色，負(fù)債率并不低，土地儲(chǔ)備較少，業(yè)績(jī)的背后真正讓資本猶豫的是這些企業(yè)的規(guī)模，這是他們最大的劣勢(shì)。所以并不是很看好這些房企的上市前景�？赡芩麄�?cè)诙唐趦?nèi)會(huì)吸引到資本市場(chǎng)的關(guān)注，但是長(zhǎng)期來(lái)看并不樂(lè)觀，融資能力有限。

　　“赴港上市也并不是那么容易的”，盤(pán)和林分析，近幾年有好幾家中小房企赴港上市，許多都面臨公開(kāi)認(rèn)購(gòu)期間認(rèn)購(gòu)不足，募集資金較少的問(wèn)題，在正式上市之后，破發(fā)、股價(jià)跳水的現(xiàn)象也不少見(jiàn)。所以，赴港上市只能說(shuō)是房企現(xiàn)在的一個(gè)應(yīng)急辦法，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，只有找到自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，改善經(jīng)營(yíng)狀況，擴(kuò)大規(guī)模提升業(yè)績(jī)水平，才是在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟最靠譜的辦法。

　　來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 記者 陸肖肖 北京報(bào)道

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