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目前的長租公寓市場，自如第一家發(fā)起逆勢漲價。漲價背后的“倒逼”壓力與盈利難困境，凸顯行業(yè)難題。更大的麻煩還在于：數(shù)月前社會高度關注的甲醛案持續(xù)發(fā)酵，自如開始對薄公堂。
被貼上“甲醛”、“漲價”標簽的長租公寓品牌自如，最新宣布了取消不漲價限制。
選擇臨近歲末的傳統(tǒng)淡季漲價，業(yè)內對此議論紛紛。但長租公寓的難點在于，不管是像萬科這種開發(fā)商長租公寓類型，又或是自如等管理品牌，巨額投資與盈利如何平衡？混亂的社會隱患如甲醛問題如何解決？目前依然亂象叢生。
兩名分別來自北京和深圳的自如租客日前向投資者網(wǎng)研究員透露：“12月份租金上漲已經(jīng)被自如管家告知。漲價成為了必然。”深圳的租客表示，之前月租2800的房子，這次直接漲價300變成3100了，由于該房源年底到期，已經(jīng)被自如管家告知要漲價。
01
前期擴張推高成本
資金端壓力加大
坊間流傳的自如《續(xù)約漲幅規(guī)定》補充通知中提到：12月1日，自如將取消不漲價及續(xù)約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價格最高漲幅為10%。
這份文件中稱，2018年8月20日，自如承諾未來2個月全國續(xù)約漲幅不超5%且北京不漲價，承諾期內，續(xù)約均價已低于新簽約均價5%至10%。此項規(guī)定生效期為12月1日凌晨，要求在此之前跟客戶確定了續(xù)約價格的自如管家，要盡快簽約。
自如對外承認了上述內容。投資者網(wǎng)研究員發(fā)郵件試圖聯(lián)系自如公共關系部負責人胡女士，希望就相關問題求證，但截至發(fā)稿前，并沒有得到任何反饋。
漲價雖然是市場行為，但具體到長租公寓市場，尤其是今年以來北京等一線城市的“又快又高漲價”力度，無疑使其成為民生話題。此次漲價之前，包括自如、蛋殼、相寓等已經(jīng)被北京住建委、銀監(jiān)局、金融局、稅務局等集中約談。
也就是說，自如這次漲價的背景是在此前被約談的基礎上進一步漲價。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受投資者網(wǎng)研究員調研時表示，這次自如漲價，尤其選擇市場公認的淡季，多少出人意料，這說明自如有充足的信心可以實現(xiàn)漲價目的，因為淡季漲價如果市場沒人買單的話，這是雙刃劍。
但張大偉也指出，市場無法評估自如到底是漲價10%，還是更多？這里面涉及到的太多細節(jié)問題，沒法統(tǒng)計。而且，租客的權利維護問題等，也是處于模糊狀態(tài)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向投資者網(wǎng)研究員指出，對于自如這種長租公寓項目來說，總體上要做到市場化運作和吻合政策調控的導向。從市場化的運作角度看，若沒有一定的漲價機會，企業(yè)成本是比較高的。而若是沒有部分調控的導向，隨意漲價也容易侵害租客的權益，所以需要高度關注。
一直研究房地產(chǎn)行業(yè)的交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹則認為，對于自如這種民企長租公寓企業(yè)而言，一直存在最大的困擾是跟資金量有關。
“雖然現(xiàn)在整體流動性有所寬松，但流入房地產(chǎn)領域跟以往還是不一樣，并沒有像預期那樣水漲船高。包括此前一些長租公寓擴張模式，都是通過高價收購房源，然后進行一輪一輪的融資，這樣滾雪球似的發(fā)展�，F(xiàn)在淡季漲價主要是為了應對前期的高成本。在國家隊入場之前，能不能承擔這么高的成本？而且在目前資金到位并不是很好的環(huán)境下，成本端資金鏈上的壓力對于自如來說，是比較嚴峻的考驗。”夏丹說。
02
長租公寓盈利難
連萬科也一樣
夏丹告訴投資者網(wǎng)研究員，長租公寓另一大難題是，如何盈利？現(xiàn)在長租公寓都在朝著做大規(guī)模去做，但做大規(guī)模就離不開更多的融資，這不可避免地中間哪個環(huán)節(jié)有所收緊，包括資金收緊的話，對于整個鏈條都會有非常明顯的影響。而且目前租金回報率只有2%，客觀上需要控房價，提高租金，但這又會引發(fā)民生問題。“現(xiàn)在自如漲價并不是好的時間點，多少是倒逼。”
國泰君安房地產(chǎn)分析師劉斐凡此前也告訴投資者網(wǎng)研究員，長租公寓最大的問題就是盈利難，加上目前融資成本在上升，利潤會進一步惡化，將帶來租金壓力。 共2頁 [1] [2] 下一頁 搜索更多: 自如 |
