利潤表拆解：歸母凈利潤占比降低
根據(jù)財報：2017年龍湖地產營收720.75億元，同比增長31.5%，歸母凈利潤126億元，同比增長37.65%，營收和凈利潤增速均創(chuàng)下近四年來新高。事實上，此前龍湖地產的凈利潤增速已經連續(xù)3年維持在8%以下了。
但是比單一年份利潤增速更讓面包君感興趣的，是歸母凈利潤在凈利潤總額中的占比情況。
可以看到，龍湖地產少數(shù)股東損益從2015年的3.76億元猛增至2017年的38.8億元，增幅為9.32倍，而同期歸母凈利潤增幅僅為40.18%。因此，盡管凈利潤也在增加，但龍湖地產的歸母凈利潤占凈利潤的比重已連續(xù)兩年下滑，從2015年的95.98%降至2017年的76.46%。
另外，與國內主營住宅的房企相比，龍湖的另一個特點是近年來在著重發(fā)展商業(yè)地產，自持物業(yè)獲得的租金收入在不斷提高：從2014年的8.76億元增至2017年的25.93億元，增長了近1.96倍，占營收的比重則從1.72%提升至3.6%。
這是一把雙刃劍，一方面商業(yè)地產可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但同時由于投資性物業(yè)價值重估可以直接增加凈資產金額，會讓負債率看起來更低。
近期，不少券商分析師都在唱多龍湖，認為其“四個主航道業(yè)務齊發(fā)力”，“進入自我強化的良性循環(huán)”等。但很多事情都是有正反兩面的，作為一個投資者越是看好一家公司，其實越要多考慮風險。對于那些真正的爛公司倒是可以不必花太多心思去研究，躲著走就是了。
仔細梳理龍湖地產的發(fā)展史會發(fā)現(xiàn)，這是一家頗具特色的公司，產品質量頗有口碑，創(chuàng)始人吳亞軍女士也一直被奉為女性企業(yè)家的典范。
但看不到風險，則唱多無意義。原本，這篇文章應該更多拆解投資風險。但最近關于龍湖和吳亞軍女士的信息屢屢上頭條，這個時候太多談論風險并不適宜。
作為一個研究者，不應該落井下石，但梳理數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)了值得研究的案例，也沒必要刻意回避。
只談專業(yè)問題，點到為止。接下來就說一點關于明股實債的小科普，與龍湖無關，只做知識普及。
明股實債小科普：房企負債出表利器
之所以格外花力氣研究房企的少數(shù)股東權益，主要原因在于，少數(shù)股東權益其實暗藏了降低賬面負債率的風險——主要通過“明股實債”的方式。而如果不搞懂明股實債這一被房企普遍運用的融資方式，是很難研究明白房地產行業(yè)的。
一般來說，銀行、保險、信托、基金等金融機構會與其客戶共同發(fā)起產業(yè)基金、資管計劃或信托計劃，投資方向主要有債券、股權、收益權等。
“明股實債”主要是通過股權投資的方式進行的，通常會在合同中簽訂回購及類似協(xié)議，約定一定期限后由融資方溢價回購股權或提供其他保障措施，一般用于房地產、基建等行業(yè)。
簡單來說，就是投資方雖然是以股權的方式投資于目標公司，但交易的實質其實是與貸款類似的債務關系，投資方的收益不與被投資項目的收益掛鉤，一般具有剛兌的保本約定。
與永續(xù)債可債可股的性質不同，“明股實債”的本質可以看做是“債”，因為是以股權的形式存在，所以“借款”公司的賬面負債就不會增加，算是一種表外“債”。
不過，近年來監(jiān)管層已經下發(fā)層層文件對“明股實債”進行了圍堵，尤其是防止以此種方式將貸款資金流入房地產行業(yè)。據(jù)中金統(tǒng)計，目前國內“明股實債”規(guī)模約2萬億元，占社會融資存量規(guī)模的1.3%至1.5%，其中預計20%至25%流入房地產行業(yè)。
但是，明股實債的分析非常復雜，涉及到項目成立時簽訂的具體條款。而這些資料都是外部投資者無法獲取的。不過，如果房企將以明股實債方式進行的合作開發(fā)項目并了表，我們還是能夠將少數(shù)股東權益的變動情況作為一個研究切入口。
下表為面包財經整理的A股和H股市值500億人民幣以上的內地房企2017年少數(shù)股東權益變動情況：
截至2018年5月29日，A股和港股市值500億人民幣以上可比房地產企業(yè)共15家，龍湖地產少數(shù)股東權益以166.76%的同比增幅位列第四。卓爾集團和新城控股雖然增幅比龍湖地產高，但基數(shù)較低，而同比變動幅度與龍湖地產相近的華夏幸福，面包財經已經分析過，所以這個系列的開篇才花落龍湖。
房企負債，出表入表都是大戲。
來源：面包財經 出處：新浪證券綜合
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