在5月18日圓滿閉幕的第五屆中國國際酒店投資加盟與特許經(jīng)營展覽會（簡稱 HFE）上，鉑濤不僅以1500平方米的全場最大展區(qū)、旗下全品牌陣容參展的大陣勢，展現(xiàn)了強勢領(lǐng)跑“酒店+地產(chǎn)”賽道的決心，也吸引了在場的眾多投資者，甚至閉館后仍有許多投資人繼續(xù)咨詢，成為全場焦點。
▲論壇現(xiàn)場人山人海
存量時代的“資管”春天，品牌運營商崛起
今年以來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點已轉(zhuǎn)向二三線城市，存量市場也相應(yīng)地發(fā)生變化，已從聚焦北上廣深走向全國化。面對越來越巨大的存量市場，如何盤活存量并讓資產(chǎn)增值成為從政府到行業(yè)共同關(guān)注的課題。
隨著政策方向支持推進住房租賃和資產(chǎn)證券化，各類資產(chǎn)管理機構(gòu)跑步進入存量市場，類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）自2016年以來呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢。
▲來源：劉策專業(yè)分析
資管機構(gòu)的大量進場，促使房地產(chǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)商業(yè)模式走向運營模式，因為整個資產(chǎn)的價值不再是過去供需的邏輯，而是估值的邏輯。
HFE展會開幕當(dāng)天，在鉑濤集團舉辦的“地產(chǎn)存量時代的價值創(chuàng)造”主題論壇上，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會專家委員會委員、廣東省公寓協(xié)會專家委員會委員劉策指出，未來的價格是以收益法來計算，誰能夠把資產(chǎn)運營的好，能夠產(chǎn)生的租金回報高，未來整個物業(yè)的估值就高。“這對專業(yè)的運營商產(chǎn)生了很大的需求，尤其像鉑濤這樣具有品牌勢能的運營商將在存量時代崛起。”
▲知名地產(chǎn)行業(yè)專家劉策
“假設(shè)過去開發(fā)商自己運營物業(yè)，收益率可能在4%左右。而在資管時代，交給具有品牌勢能的運營商，不僅運營收益會翻倍，還可能給資產(chǎn)帶來上幾十倍的估值提升”，據(jù)劉策介紹，在資產(chǎn)的估值邏輯下，開發(fā)商賺到了超額的收益，也愿意為品牌運營商支付品牌管理費，這就形成了良好的生態(tài)關(guān)系。
劉策認為，開發(fā)商與運營商的生態(tài)也打通了“投融管退”的閉環(huán)——開發(fā)商在投融方面提供了資金條件，運營商在管退方面提供了高估值條件，雙方形成良性合作，共同創(chuàng)造資產(chǎn)增值，這是房地產(chǎn)可期待的未來方向。
中端酒店及公寓成為地產(chǎn)內(nèi)容創(chuàng)新的空間
隨著酒店市場的整體回暖，存量市場掀起了“酒店+地產(chǎn)”模式的熱潮。
STR市場開發(fā)經(jīng)理張晉燁指出，今年第一季度，整體市場的趨勢與2017年相比不僅僅是入住率一直在上漲，平均房價、每間客房的收益能力也在不斷增長，而且平均房價的增幅比2017年更加高，市場回暖的趨勢非常明顯。
▲STR市場開發(fā)經(jīng)理張晉燁
其中，中端以及中端偏上酒店成為主力增長點，與高端酒店與經(jīng)濟型酒店相比，不僅入住率相較2017年保持增長趨勢，平均房價增幅也優(yōu)于其它兩個級別。張晉燁表示，入住率是可以通過營銷手段增加，但平均房價上漲，更能體現(xiàn)酒店盈利能力的增加。
▲數(shù)據(jù)來源：STR數(shù)據(jù)分析
市場回暖直接帶來的是投資回報率的提升。據(jù)鉑濤集團副總裁莫敏儉介紹，知名且有競爭力的中端品牌或精品酒店能幫投資人實現(xiàn)品牌溢價，提升物業(yè)價值，在大住宿領(lǐng)域，中端品牌的投資回報模型也更為優(yōu)秀，有利于資產(chǎn)交易的信用背書。目前鉑濤旗下的酒店，投資回報率在30%左右，投資回報周期大概是3年到3.5年，“如果從專業(yè)投資的角度來講，相對于理財產(chǎn)品來說，這是個非常好的投資回報。”
▲鉑濤集團副總裁莫敏儉
除中端酒店外，長租公寓無論在投資界還是開發(fā)商眼里都是最火爆的行業(yè)之一，被喻為“萬億藍海”。
鉑濤旗下窩趣品牌已經(jīng)在公寓行業(yè)深耕了三年，成功簽約超過70個項目，目前覆蓋全國22個一二線城市。鉑濤窩趣品牌副總裁楊稷表示，“目前我們的出租率達到95%以上，項目投資回報年限在4年左右。這兩個核心指標是窩趣的優(yōu)勢所在，也是作為中國優(yōu)秀品牌運營商的根本。”
▲鉑濤集團窩趣品牌副總裁楊稷
莫敏儉表示，“鉑濤集團經(jīng)過十多年的打磨和成長，已經(jīng)一而再再而三孵化出越來越多成功的品牌，這證明了兩樣?xùn)|西：一是品牌經(jīng)營能力，二是把物業(yè)變成活的物業(yè)和有收益物業(yè)的經(jīng)營理念。”
存量時代稀缺品：具有品牌勢能的運營商
在HFE展會上，眾多投資者看好“酒店+地產(chǎn)”趨勢下中端酒店和長租公寓的發(fā)展前景，但大家的困惑是，應(yīng)該與運營商合作植入什么樣的內(nèi)容，才能讓物業(yè)實現(xiàn)最大限度的增值？
劉策表示，對于運營商來說，它需要具備兩個能力，第一是物業(yè)增值的能力，相當(dāng)于一個美容醫(yī)生，原來看上去不漂亮或者是老舊的樓通過舊樓改造產(chǎn)生新的價值，這個是硬件的能力；第二還需要軟件的能力，就是作為內(nèi)容的提供者和內(nèi)容賦能，通過不一樣業(yè)態(tài)與運營，為空間帶來更多好的體驗。這種方式可以大大提升整個資產(chǎn)的坪效，實現(xiàn)更高的估值。
鉑濤旗下希岸品牌新推出的希岸Deluxe酒店在HFE展會上引起眾多投資人的關(guān)注。其第一家分店——希岸Deluxe酒店成都春熙路店將于今年6月開業(yè)，正是由房地產(chǎn)開發(fā)商跟希岸品牌合作打造的高投資回報典范。
該物業(yè)是一個商業(yè)公寓，原來賣價平均1.1萬元/平方米，銷售情況一直不理想。在加盟希岸Deluxe酒店之后，以品牌為賣品，結(jié)合合理投資保底方案，最終以26000元/平方米的平均賣價成交，并在短短一個月時間銷售80%以上，借助酒店品牌影響力實現(xiàn)真正意義上的品牌溢價。
▲希岸Deluxe酒店客房
劉策認為，當(dāng)金融機構(gòu)、當(dāng)銀行進入以后，品牌運營商會迎來發(fā)展的春天。“這個時候什么才是稀缺品？就是運營力，像鉑濤集團具有品牌勢能的運營商成為了稀缺品。”
越強大的品牌勢能，投資回報就越有保障，這正是鉑濤集團在本屆HFE加盟展上備受投資者青睞的原因。
鉑濤是國內(nèi)酒店業(yè)第一家以“品牌先行”的思路，創(chuàng)建和運營符合消費者內(nèi)心需求品牌的酒店集團，其模式是真正從消費者價值訴求、內(nèi)心需求出發(fā)的互聯(lián)網(wǎng)用戶思維去打造品牌，而非從價格出發(fā)的工業(yè)思維去創(chuàng)造酒店品牌。
早在2013年，鉑濤集團創(chuàng)始人、首席品牌建構(gòu)師、CEO鄭南雁提出，在互聯(lián)網(wǎng)時代，產(chǎn)品和服務(wù)永遠都供過于求，基本需求很容易滿足，要增強用戶黏性，就必須研究消費者的喜好度，根據(jù)消費者的價值取向定制產(chǎn)品，鉑濤要做的就是打造符合消費者喜好的品牌、產(chǎn)品和服務(wù)。
▲鉑濤集團創(chuàng)始人、首席品牌建構(gòu)師、CEO鄭南雁
基于這一“品牌先行”思路，鉑濤自2013年相繼推出麗楓、喆啡、希岸、潮漫等多個中端品牌。短短4年間，鉑濤旗下中端酒店系列已躋身中端第一陣營，并且擁有3個開業(yè)超過百店規(guī)模的中端酒店品牌。
截止2017年底，鉑濤中端系列簽約品牌項目約1400家，總房量超15萬間，覆蓋全國全省份，在營門店總數(shù)523間，開業(yè)店數(shù)位居中端市場第一。
鉑濤對于投資者的獨特吸引力，除了強大的品牌勢能，還在于構(gòu)建了一個龐大的豐富多彩的體驗生活圈，通過創(chuàng)建、投資、合作等形式，為消費者帶來酒店、公寓、咖啡、共享辦公、藝術(shù)公益平臺等領(lǐng)域中各具獨特調(diào)性的生活方式體驗。目前，鉑濤體驗生活圈已涵蓋了超20個品牌，會員人數(shù)超過1億，門店總數(shù)超5000家，覆蓋全國450多個城市。
在HFE展會上，鉑濤充分展現(xiàn)了酒店巨頭強大的品牌勢能、專業(yè)運營能力、完善生態(tài)鏈三大賦能優(yōu)勢，強勢拉開“酒店+地產(chǎn)”規(guī)模擴張的序幕，掀起酒店行業(yè)新一輪投資熱潮。
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