潘石屹又賣樓了！ SOHO3Q項目是SOHO中國的未來么？
10月23日，SOHO中國有限公司發(fā)布公告稱，以49.44億元出售凌空SOHO。該交易完成后，SOHO中國在上海僅剩SOHO天山廣場、外灘SOHO、SOHO中山廣場、SOHO東海廣場四個項目。
公告顯示，SOHO中國與基匯資本旗下一家于香港注冊成立從事房地產(chǎn)投資及管理的公司就建議出售凌空SOHO項目公司的全部已發(fā)行股本訂立框架協(xié)議。建議出售事項的初始代價為29.54億元，加上截止到公告日期凌空SOHO項目公司未償還境內(nèi)銀行貸款本金19.90億元，買方基匯資本此番接盤代價達到49.44億元。
SOHO中國稱，根據(jù)集團的未經(jīng)審核賬目，凌空SOHO項目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，基于凌空SOHO項目于2017年6月30日的賬面值及根據(jù)框架協(xié)議協(xié)定的凌空SOHO項目的資產(chǎn)價值，預期集團將自建議出售事項錄得毛利約3.67億元。
早在今年7月4日，SOHO中國在北京和上海同時召開渠道溝通會時，SOHO中國董事長潘石屹就宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售。當時，潘石屹表示：“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規(guī)律，我們會根據(jù)市場變化和走勢不斷優(yōu)化產(chǎn)品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態(tài)。”
易觀研究院智庫研究總監(jiān)嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，SOHO中國的商務(wù)樓宇的并購和轉(zhuǎn)讓的節(jié)奏是比較快的，這也符合此類企業(yè)這幾年的經(jīng)營思路，即通過此類樓宇的高頻交易，進而賺取更高的差價。“類似套現(xiàn)機制也有助于此類企業(yè)保持比較活躍的資產(chǎn)組合調(diào)整。”
賣樓是為了輕資產(chǎn)
今年以來，SOHO中國出售資產(chǎn)的節(jié)奏明顯加快。今年6月起，上海虹口SOHO，光華路SOHO2、凌空SOHO項目相繼被出售。對于這種頻繁的賣樓舉動，SOHO中國在今年的半年業(yè)績會上解釋稱：目前商業(yè)物業(yè)的租金回報率相對較低，但資產(chǎn)價格保持高位，擇機高位出售套現(xiàn)為明智之舉。
“頻頻出售還很難說SOHO中國對于上海辦公市場的不看好，反而是說明其對于辦公資產(chǎn)的流動性是看得比較重的，這其實還是要得益于上海辦公資產(chǎn)高流動性和高增值的優(yōu)勢。”嚴躍進表示。
在嚴躍進看來，SOHO中國看似頻頻操作，其操作更多的是在類似上海等大城市，而在其他城市似乎動靜是不大的，甚至也沒有并購物業(yè)的沖動，說明SOHO中國對此類優(yōu)質(zhì)城市還是秉持總體看漲的心態(tài)，拋售則有助于其積極回籠資金和尋找新的并購標的。
潘石屹曾經(jīng)多次強調(diào)，SOHO中國售賣項目，根本目的在于向輕資產(chǎn)模式，共享經(jīng)濟模式發(fā)展。事實上，在輕資產(chǎn)之前，眾多房地產(chǎn)公司采用的是重資產(chǎn)運營模式。通過自有資金投入支持商用物業(yè)，然而隨著房地產(chǎn)進入緊縮期，單純依靠原有的重資產(chǎn)模式，已經(jīng)很難快速擴大規(guī)模。
除了SOHO中國，萬達、萬科集團也已經(jīng)走上輕資產(chǎn)運營模式。前一段時間萬達售賣酒店和文旅項目，在地產(chǎn)界引起不小的轟動。當時的萬達，也有回籠資金的需求。而SOHO中國的出售資產(chǎn)，同樣的也有回籠資金的需求。
在今年的半年業(yè)績會上，SOHO中國財務(wù)總監(jiān)唐正茂表示，賣樓收益主要用來償還項目本身的負債、補充公司的流動性，以及股東分紅。而潘石屹則補充說：“第一用于還貸，尤其是境外的貸款優(yōu)先，降低負債率。不想承擔過多的匯率風險，收入和負債都是以人民幣計價。”
SOHO中國相關(guān)媒體負責人向《商學院》記者確認了潘石屹的論述。同時她表示，目前所有問題都由潘石屹本人發(fā)言，她不能代表公司回答記者的問題。
SOHO3Q是SOHO中國的未來么？
SOHO中國的輕資產(chǎn)模式從共享經(jīng)濟開始。今年SOHO中國推出了3Q項目。其具體的操作方式是將SOHO中國的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去，預訂、選位、支付等所有環(huán)節(jié)都在線上完成。在SOHO3Q，用戶可以租一個星期、一個月，可以租一個辦公桌、一個獨立辦公室，可以隨時隨地手機上預約、付款，還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務(wù)，只需要帶著手機和電腦來工作。
SOHO3Q項目的核心就是移動辦公、共享辦公。嚴躍進認為，SOHO3Q的項目未來會成為SOHO中國發(fā)力的重要內(nèi)容，但是后續(xù)的盈利問題，要在增加租賃規(guī)模和租金等方面下功夫。
“其中租賃規(guī)模需要不斷做營銷，同時盡量提供全國較多網(wǎng)點的且有標準化的項目。而在租金方面，則要和具體的租戶進行分析，以提供更富有匹配度的產(chǎn)品和服務(wù)。另外也要防范類似辦公項目拋售所帶來的租客波動的影響。”嚴躍進表示。
文/新浪 《商學院》王倩
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