久未拿地的北辰實業(yè)（601588.SH）接連在�？诤统啥极@得兩幅地塊的所有權(quán)。不過兩次拿地代價不菲，尤其是公司在�？诘貕K的爭奪中，成為名副其實的地王制造者。
對于地王，北辰實業(yè)并不陌生，10年前的長沙地王的地塊幾乎成為公司的一個夢魘，截至目前，銷售進展不過三成左右。在房地產(chǎn)的黃金十年里，這個超級地王讓北辰實業(yè)失去太多。而隨著2014年開啟的再次擴張，尤其是地產(chǎn)最熱的2016年集中拿地，北辰實業(yè)是否會陷入新一輪的夢魘中？
高價拿地急擴張
近期北辰實業(yè)公告，公司子公司以8.06億元獲得成都雙流區(qū)一總建筑面積為7.98萬平方米的地塊，折合樓面價10100元/平方米，溢價率達68.33%。該地塊的上限為10800元/平方米，北辰實業(yè)基本以最高價成交了。
與成都地塊相比，北辰實業(yè)在�？诘某鍪指鼮�“粗暴”。公司下屬子公司以23億元拍下�？谛阌^(qū)一總計容建筑面積20.6萬平方米的地塊，折合樓面價11164元/平方米，溢價率達到142.11%。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2016年�？谛路棵科椒矫椎木鶅r不足1萬元，2017年有所上漲，但與北辰實業(yè)此次拍下的樓面價相比，雖然高出部分，但也不分伯仲。以刷新地價之勢成為�？谛碌赝酰背綄崢I(yè)此舉無疑將引發(fā)�？诜績r的波動。
實際上，北辰實業(yè)這幾年一改之前的保守，一直在京外土地市場開疆拓土。公司競得土地的公告從2014年下半年開始密集發(fā)布，也正是這近20次拿地公告，讓北辰實業(yè)的“家底兒”逐漸厚實起來。2013年年末，公司的存貨金額為205.66億元，而2014年-2016年，公司的存貨金額分別為239.55億元、310.88億元和413.86億元。土地儲備金額漲幅超過1倍。
從北辰實業(yè)最近3年的年報中也可見一斑。2014年，公司新增4塊共計168萬平方米的土地儲備；2015年，公司新增12塊共計211萬平方米的土地儲備；2016年更進一步，公司新增14塊共計約370萬平方米的土地儲備，權(quán)益土地儲備約334萬平方米。
從這3年的拿地統(tǒng)計來看，北辰實業(yè)在2016年拿地最為激進。而該年正是樓市由熱轉(zhuǎn)冷的一年，在一系列調(diào)控政策出臺后，原本火熱的樓市迅速降溫，土地市場也是新政頻出，限價、自持等新規(guī)不斷出臺。在嚴厲調(diào)控下，北辰實業(yè)逆市加速拿地讓市場費解。
并且，公司上述拿地項目遍布全國，武漢、杭州、成都等二線城市成為重點進攻方向。截至2016年年末，公司共進入11 個城市，共有擬建、在建項目30個，規(guī)劃總建筑面積1500余萬平方米。進入外地市場的代價并不低。以北辰實業(yè)拿地最密集的2016年為例，2016年7月，公司以23.11億元拍下寧波一建筑面積為13.74萬平方米的地塊，拿地溢價率接近100%，樓面價達到了16825元/平方米，這個價格刷新寧波單價地王的紀錄。
公司在其他地區(qū)也動作頻頻，比如34.4億元拿下武漢地塊，13.42億元競得的蘇州地塊雖沒有刷新地王價格，源于拍賣新規(guī)則實施后有了最高價或者說政府指導價的限制。若不然，以北辰實業(yè)的咄咄逼人氣勢，四處出擊后又將在多少城市刷新地王價格�；蛟S，地王對于北辰實業(yè)來說，不過是一組數(shù)字。實際上，體量龐大的地王地塊早就在北辰實業(yè)手中，只是多年來開發(fā)進度極其緩慢。2016年是樓市調(diào)控前最火爆的一年，也是北辰實業(yè)拿地最集中的時間，高地價的后遺癥，北辰實業(yè)準備再次承受嗎？
沉重的地王
2016年是北辰實業(yè)旗下長沙北辰三角洲項目銷售最好的一年，項目實現(xiàn)銷售面積64萬平方米，銷售金額近62億元。不但連續(xù)6年摘取長沙市住宅銷冠，而且斬獲2016年湖南省銷量第一。但在看似不錯的銷售背后，實際上該項目早已開盤多年。這個超級大盤對于北辰實業(yè)來說，去化率并沒有公司所描述的那么美好，而且在房價連年大漲的黃金十年里，這個超級大盤并沒有享受到多少房價上漲帶來的額外收益。
長沙北辰三角洲項目是從2010年開始銷售的。前3年即2010年-2012年，項目簽約面積分別達到14.2萬平方米、16.9萬平方米和16.8萬平方米，簽訂合同金額10.49億元、16.06億元和16.98億元。平均銷售價格達到7400元/平方米、8354元/平方米（住宅）和8521 元/平方米（住宅）。2013年-2015年，該項目分別實現(xiàn)銷售面積23.7萬平方米、17.9萬平方米和31.6萬平方米，銷售合同金額25.46億元、21.59億元和31.1億元，平均售價為9060元/平方米、8770元/平方米和9842元/平方米（含商業(yè)）。
這說明，除了開盤的2010年之外，長沙北辰三角洲項目長期以來的銷售均價都在8000元/平方米至9000元/平方米之間，2015年和2016年均價超過9000元是由于公司并沒有單獨披露商業(yè)簽約面積和金額，才導致均價超過9000元。根據(jù)北辰實業(yè)之前披露的信息，商業(yè)平均售價都超過了3萬元/平方米，即扣除商業(yè)影響后，住宅項目的銷售均價即使達到9000元的水平，也遠沒有接近萬元的水準。
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