“獨(dú)家房源”壽終正寢
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年“9·30新政”以來，“獨(dú)家房源”唯一一次出現(xiàn)在北京的調(diào)控政策中是2016年底由北京市住建委、發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》，但通知只是強(qiáng)調(diào)“對于獨(dú)家代理存量房出售或出租、承購或承租業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受委托且符合發(fā)布信息規(guī)定后24小時(shí)內(nèi)公開發(fā)布房源、客源信息”，并未將此類服務(wù)取締。
那么，“獨(dú)家房源”是何時(shí)消失的？又為什么消失？
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，宣布“獨(dú)家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對某些地產(chǎn)中介的突擊檢查行動(dòng)。“在那次執(zhí)法檢查行動(dòng)中有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)了獨(dú)家房源的問題，當(dāng)場就指示糾正了。”郭毅說。媒體公開報(bào)道顯示，2016年9月30日的確有一次北京市住建委執(zhí)法隊(duì)檢查，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨(dú)家代理等獨(dú)占房源信息的行為，市住建委責(zé)令其立即整改。
房產(chǎn)中介正式取消“獨(dú)家房源”服務(wù)是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業(yè)。2017年3月23日，北京市住建委約談十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，主旨在于規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為，落實(shí)正在實(shí)施的樓市調(diào)控新政。明確提出“一旦發(fā)現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人參與炒房、哄抬房價(jià)等，將逢漲必查、逢炒必辦”。5日之后的3月28日，鏈家在一份內(nèi)部通知中稱：“為規(guī)避資源（房源）壟斷風(fēng)險(xiǎn)，讓客戶可選擇空間更多，自2017年3月29日起，公司全面停止VIP房源服務(wù)。”隨后，我愛我家、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨(dú)家房源”業(yè)務(wù)。
亞運(yùn)村地區(qū)房天下某門店的負(fù)責(zé)人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，即便沒有政策管束，就目前的市場行情來講也斷不會(huì)有中介敢做獨(dú)家房源。“從‘3·17’到‘3·26’，一系列的管控措施讓整個(gè)樓市趨冷。整個(gè)亞運(yùn)村地區(qū)的所有中介門店整個(gè)4月份幾乎零成交，現(xiàn)在如果再簽獨(dú)家房源，誰能保證3個(gè)月之內(nèi)肯定能賣出？那5000元保證金不相當(dāng)于白白送給房主了？”
針對“獨(dú)家房源”的問題，上述鏈家公關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“獨(dú)家房源”是市場的產(chǎn)物，但也會(huì)根據(jù)政府的宏觀調(diào)控消失。“鏈家提供‘獨(dú)家房源’的初衷是為了讓業(yè)主放心，‘獨(dú)家代理’之后就不必將過多精力放在房子上。”針對市場上“獨(dú)家房源”造成了房價(jià)上漲的市場說法和指責(zé)，鏈家的這位公關(guān)人士認(rèn)為，讓中介來承擔(dān)房價(jià)上漲的責(zé)任是不客觀的。他說，中介只起到連接買賣雙方的作用。“即便是‘獨(dú)家房源’，也不可能因?yàn)橹薪榻ㄗh標(biāo)高價(jià)，買方就直接愿意出高價(jià)這種現(xiàn)象。買家肯定會(huì)考慮性價(jià)比，賣方若有誠意賣房子，鏈家的工作人員也會(huì)建議他按照市場行情定價(jià)，否則會(huì)有賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)。”
調(diào)控之下，鏈家何往？
政府嚴(yán)打中介違規(guī)，鏈家多次上查處名單
取消“獨(dú)家房源”只是政府整治房產(chǎn)中介的手段之一。中介漸漸在房產(chǎn)交易中占據(jù)主導(dǎo)地位，這在住建部門的監(jiān)管思路中亦顯而易見，房產(chǎn)中介成為監(jiān)管重點(diǎn)，從2016年起，鏈家也多次出現(xiàn)在被查處的名單中。
2016年4月，上海市住建委、市工商局對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)進(jìn)行了執(zhí)法大檢查。經(jīng)查實(shí)，鏈家公司在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過程中，存在不如實(shí)告知購房人產(chǎn)權(quán)調(diào)查結(jié)果，以隱瞞手段誘騙消費(fèi)者交易的違規(guī)情節(jié)。鏈家和兩名涉案經(jīng)紀(jì)人被合計(jì)罰款8萬元，取消了涉案門店以及相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格。
2016年10月，住建部公布了各地查處的一批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，稱“這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，通過發(fā)布虛假廣告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購房，以達(dá)到其抬高房價(jià)、牟取私利的目的”。深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出現(xiàn)在45家被查處的企業(yè)中。
2016年11月和2017年3月，住建部先后兩次舉行規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的電視電話會(huì)議，前者主題為“規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，持續(xù)整頓市場秩序”，后者則更進(jìn)一步，題為“整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為”。
分析人士認(rèn)為，從北京“3·17新政”開始的這輪調(diào)控很明顯是沖著二手房市場去的。
就在3月底，北京市住建委通報(bào)中介市場執(zhí)法檢查結(jié)果，28家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦項(xiàng)目、涉嫌參與炒房哄抬房價(jià)等行為被責(zé)令停業(yè)整頓。其中就包括鏈家8家門店、我愛我家6家門店、中原地產(chǎn)2家門店和麥田地產(chǎn)的1家門店。
頻頻被監(jiān)管部門“點(diǎn)名”后，4月8日，鏈家對外承諾，對在鏈家成交未滿12個(gè)月再次出售的房源，不予接受委托；對明顯高于市場價(jià)的房源，特別是明顯高于市場價(jià)的所謂學(xué)區(qū)房，不予接受委托；鏈家承諾立即全面停止商辦房買賣、租賃等。
新一輪的調(diào)控政策下，鏈家的日子似乎并不好過。
5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱，截至目前已累計(jì)關(guān)閉近87家門店。盡管鏈家聲明其中34家“開墻打洞”、44家商辦、9家學(xué)區(qū)門店，關(guān)店理由并非收縮戰(zhàn)線，而是“優(yōu)化資源配置，加強(qiáng)管理規(guī)范”，但數(shù)據(jù)顯示，2017年5月鏈家在北京的成交量環(huán)比下降23.9%，不到3月成交量的1/6，處在自2015年以來的最低點(diǎn)。
也有報(bào)道稱，鏈家已下調(diào)中介費(fèi)。此前，鏈家2.7%的中介費(fèi)為業(yè)內(nèi)最高。對此，上述鏈家市場部人士告訴記者，鏈家沒有下達(dá)統(tǒng)一文件要求降低中介費(fèi)，但是個(gè)別門店會(huì)有自己的動(dòng)作，浮動(dòng)幅度可能比原來大一點(diǎn)，主要還是受市場情況影響。而深圳一位購房人告訴記者，5月份通過鏈家成交一套二手房，傭金為1.3%。但一位分析人士提示記者注意，融創(chuàng)、萬科投資發(fā)生在鏈家屢次被監(jiān)管部門處罰之后，說明這些“瑕疵”并未影響資本對鏈家的押注。
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