“四大”仍是主戰(zhàn)場
業(yè)內認為，萬科穩(wěn)健財務也為其高溢價擴充土地儲備提供了有力支撐。萬科在三季度報中提到，1-9月，公司累計實現(xiàn)經營性凈現(xiàn)金流入人民幣 429.9 億元，規(guī)模創(chuàng)歷年新高。截至 9 月底，公司持有的貨幣資金達到人民幣751.9 億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和（人民幣 309.4 億元）。截至9月底，公司凈負債率為 8.94%，繼續(xù)保持行業(yè)低位；有息負債中，長期負債的比例為64.85%。
基于充沛的現(xiàn)金流，萬科也完成了多項以增加土儲為目的的收購。今年10月，萬科以8.75億元收購沿海家園天津 百億項目70%股權；7月，萬科通過收購無錫萬宇置業(yè)有限公司拿下萬宇花半里二期地塊；6月，萬科以3.02億元收購杭州萬通杭昀置業(yè)有限公司100%股權，從而得到萬通地產 的上元公寓項目，等等。
這些項目均位于萬科所看重的城市圈帶。包括萬科耗資38.89億元收購的印力集團，其投資的商業(yè)地產 項目超過60個，重點分布在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，更不用說萬科通過V Capital Limited（即萬丈資本）間接全資子公司從凱雷集團手中收購的位于上海黃陂北路中區(qū)廣場。
在今年年初的業(yè)績發(fā)布會上，譚華杰曾指出，中國城市化僅完成一半，未來還有非常大的成長空間；農民工二代將成為未來一類購房主力，他們將流向與大城市有軌道交通連接的都市圈。
“人口向大城市聚集能夠帶來更為強大的內需。”北大國家發(fā)展研究院院長周其仁認為。而有軌道交通方便人口流入大城市的地塊，在房地產開發(fā)行業(yè)來說，意味著巨大的機會，包括萬科基于轉型城市配套服務商上提出的“八爪魚戰(zhàn)略”，所需的多數物業(yè)都需位于交通沿線、有一定配套的區(qū)域。
比如萬科剛在增城取得的宅地，就是位于增城唯一一條能直達廣州市區(qū)的21號線邊上；今年6月，萬科在沈陽第三子落戶鐵西，是一個與廣州圣豐集團合作的項目，也是近地鐵1號線保工街地鐵口站。另外，今年萬科在高鐵站項目布局上也有新的斬獲，比如今年6月與鄭州百潤實業(yè)有限公司簽約，合作開發(fā)位于鄭東新區(qū)高鐵核心片區(qū)的福晟廣場項目——該項目交通優(yōu)勢明顯，東側和北側都各有一條地鐵線路在建，屬于雙地鐵的換乘區(qū)域。
萬科對“與大城市有軌道交通連接的都市圈”的看重，從萬科報告中也可見端倪。三季度報顯示，萬科銷售主力城市可分為四大區(qū)域：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域和中西部區(qū)域。
而圍繞這四大區(qū)域輻射的都市圈則包括14個萬科持續(xù)關注的城市：廣深都市圈中的深圳、廣州、東莞、佛山，上海都市圈中的上海、杭州、南京、無錫、蘇州，北京都市圈中的北京、天津、沈陽，中西部都市圈中的成都、武漢。
萬科三季度報顯示，這14個主要城市商品住宅成交面積同比增長22.6%，增速較上半年回落22.8個百分點。與此同時，上述14城市的批準預售面積同比減少15.8%，成交批售比（商品住宅成交面積/同期批準預售面積）由第二季度的1.32上升至1.44。由于成交增長和供應下滑，9月底上述城市的新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）進一步下降至0.98億平方米，為2011年底以來最低水平，庫存去化周期為5.7個月。
為了進一步完善四大都市圈布局，萬科“舍得”高溢價拿地的范圍，也從中心城市，延伸至周邊具有較好市場機會的增長型城市。根據克而瑞數據監(jiān)測，2014年萬科以超過100%溢價率拿地的，只有合肥一宗商住用地；在2015年，超過100%溢價率拿地的城市有東莞、深圳、蘇州，50%-100%溢價率拿地的城市還有佛山、南京、南昌和珠海；到了2016年，萬科在市場高漲的環(huán)境影響下，也對更多重點城市加碼土地儲備，超過100%溢價率拿地的城市就有廣州、大連、合肥、佛山、濟南、鄭州、南寧、廈門、成都和杭州。
穩(wěn)健如萬科，也面臨風險？
不過，萬科這一輪頻頻高價拿地，有人認為存在一定的風險。
譚華杰曾透露過，萬科拿地的底線是，預期房價基準，不能逾越當地歷史最高價位，換言之，萬科能夠接受的土地價格一定基于曾經存在或現(xiàn)在的房價，絕不購買只有基于房價上漲才能盈利的地塊。
但萬科似乎在背離這一原則。今年5月，萬科在杭州奪下的三墩北單元宅地，樓面價達14902元/平方米，創(chuàng)下所在板塊新高；7月，萬科壕擲25.024億拿下鄭州鄭紡機地塊，樓面地價13411元/平方米，刷新鄭州總價和單價紀錄，而周邊房價在10000元/平方米左右，在售新房沒有一家高于該地價；9月，萬科以溢價率230%競得合肥肥東宅地，創(chuàng)下區(qū)域單價、總價、樓面地價最高的記錄，與周邊房價幾乎持平；10月，萬科在天津張家窩以總價74.5億元摘牌，樓面地價22860元/平方米，直線距離4-5公里外的成熟住宅區(qū)洋房價格也只有24000-25000元/平方米。而11月萬科在廣州增城拿下的地鐵口宅地，樓面地價12088元/平方米，區(qū)域均價也只有10000-15000元/平方米。
“如未來這些區(qū)域房價不能迅速上漲，項目想要盈利會比較困難。”廣東 省房地產研究會副會長韓世同向見地君表示。
據萬科第三季度報，1-9月，萬科平均土地成本為5043元/平方米，這一數據在去年僅為3731元/平米；而根據克而瑞數據監(jiān)測，萬科10月平均土地成本已經達到8118元/平方米。土地成本上漲如此迅速，除了有全國土地成本普遍上漲等外部環(huán)境影響，萬科高溢價拿地也是其中一個重要原因。
當然，這并非萬科“獨家”。全國一二線核心城市的土地成交價在今年1-9月堪稱“突飛猛進”，房企拿地成本均直線上升。中原地產研究中心數據顯示，截止10月中，年內搶地最積極的19大房企合計拿地為7013億，合計建筑面積為10338萬平米，平均拿地成本為6783元每平米，相比2015年標桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達52.8%。
“在綠地、保利、中海等千億房企中，萬科的盈利性和賺錢能力并不具有較強的競爭力，若繼續(xù)高溢價拿地，未來將會進一步影響萬科自身的利潤率，也會增加財務上的風險。”韓世同認為。
來源：新浪財經 新浪樂居 姚瑤 見地
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