“巨無(wú)霸”雙重考驗(yàn)
沒(méi)有了地王噱頭，南京兩宗地塊并未掀起口水戰(zhàn)，但頂著蘇州歷史總價(jià)地王光環(huán)的綜合體地塊顯然已被輿論所關(guān)注。
首先隨之而來(lái)是大手筆拿地帶來(lái)的“資金壓力”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)記者解釋，從今年預(yù)計(jì)超520億元的銷售額來(lái)看，此次拿地基本不會(huì)給公司帶來(lái)資金壓力。
官方資料顯示，1-8月份，新城累計(jì)銷售面積約367.64萬(wàn)平方米，累計(jì)合同銷售金額約384.24億元(包含合營(yíng)項(xiàng)目1-8月累計(jì)銷售面積63.40萬(wàn)平方米及合同銷售金額86.19億元)。
這一成績(jī)單已經(jīng)接近年初預(yù)定的400億元銷售目標(biāo)，“下半年銷售目標(biāo)已調(diào)整至520億元，很有可能全年最終還會(huì)超過(guò)這個(gè)調(diào)整目標(biāo)的”。
輿論掀起的風(fēng)波除了有“資金壓力”外，“巨無(wú)霸”地塊自身嚴(yán)苛出讓條件帶來(lái)的開(kāi)發(fā)挑戰(zhàn)，“現(xiàn)房銷售”應(yīng)該是第一道門檻。
按照蘇州此前出臺(tái)的“新十五條”調(diào)控政策規(guī)定，土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可，開(kāi)啟“現(xiàn)房”銷售模式。
對(duì)此，歐陽(yáng)捷分析稱，因?yàn)樘K州2016-WG-62號(hào)地塊并沒(méi)有超過(guò)限價(jià)，因此不需要現(xiàn)房銷售，而且“即便是有現(xiàn)房銷售，對(duì)于新城來(lái)說(shuō)，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間晚一些，并不會(huì)有太多的影響，隨著時(shí)間推移房?jī)r(jià)也會(huì)走高”。
走過(guò)“現(xiàn)房銷售”這道坎后，新城需要面對(duì)的第二個(gè)問(wèn)題則是在地塊打造一個(gè)包括國(guó)家服務(wù)貿(mào)易示范基地等于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且需要在6個(gè)月內(nèi)簽約注冊(cè)最少五家符合認(rèn)定的總部企業(yè)。
否則，“出讓人有權(quán)解除土地出讓合同，并沒(méi)收乙方繳納的土地保證金，乙方及其所屬集團(tuán)或所屬企業(yè)不得參與該地塊的再次競(jìng)買”。
考慮到這是新城首次遇到此類“嚴(yán)苛”土地要求，“新城會(huì)不會(huì)找其他KFS(開(kāi)發(fā)商)合作的?不然感覺(jué)沒(méi)這么大操盤(pán)能力。”
對(duì)此，蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司客戶總監(jiān)許躍先向記者采訪指出，新城會(huì)爭(zhēng)奪到底拿下這宗地說(shuō)明事先肯定有研究過(guò)這些規(guī)則，不然對(duì)資金成本的要求就太高了。
另一業(yè)內(nèi)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，盡管產(chǎn)業(yè)園是新城試水的“新業(yè)務(wù)”，但由于自身這方面開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累不夠，未來(lái)也可能面臨一些壓力。
“新城是雙上市房企，擁有香港和A股主板兩家上市公司，國(guó)內(nèi)外的資源非常豐富。同時(shí)，這個(gè)地塊也是政府著力打造區(qū)域，其中包括三座辦公樓、五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心，對(duì)企業(yè)總部極具吸引力。”歐陽(yáng)捷如是回應(yīng)市場(chǎng)。
此外，歐陽(yáng)捷也特別強(qiáng)調(diào)稱，考慮到地塊本身有綜合購(gòu)物中心要求，且項(xiàng)目住宅超過(guò)50萬(wàn)平米，加上辦公、公寓等超過(guò)百萬(wàn)平米，“未來(lái)建設(shè)新城吾悅廣場(chǎng)也是非常適合的選擇，商業(yè)機(jī)會(huì)非常大”。
至于第一次接觸產(chǎn)業(yè)園“新業(yè)務(wù)”是否會(huì)考慮引入合作伙伴一起做，歐陽(yáng)捷也明確指出，如果有合適的合作對(duì)象和合作機(jī)會(huì)，新城控股不會(huì)放過(guò)這樣的機(jī)會(huì)。
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